与婚姻有关的房产问题

《与婚姻有关的房产问题》由会员分享，可在线阅读，更多相关《与婚姻有关的房产问题（48页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、 与婚姻有关的房产问题 2008-9-15 （一）通过单位职工集资建房取得的房屋，尚未取得房产证的，离婚时如何分割？金先生和李女士婚后一直租房居住，1999 年金先生所在的单位在一块政府划拨的土地上 进行职工集资建房，金先生用家庭积蓄出资 8 万元参与集资了一套 3 居室的住房。金先生 和单位签署的集资建房协议中约定，除了职工本人的配偶和直系亲属外，该房屋只能按集 资成本转让给本单位的员工，不得对外销售。该集资房于 2000 年竣工后，单位一直未给职 工办理房产证。现金、李俩人面临离婚，问：房屋任何分割？律师观点：集资建房和合作建房一样，利用的都是行政划拨或单位自有土地，都属于经济 适用住房的

2、组成部分。只有本单位的无房户和符合市、县人民政府规定的住房困难家庭， 才能参加集资、合作建房。对于取得了房产证的集资房可以对外转让，但转让时符合与单 位签署的集资建房协议的约定。 本案中，金先生是用夫妻共同财产支付的集资房款，因此，金先生的集资房属于其和李女 士的夫妻共同财产。由于该房尚未取得房产证，金、李俩人离婚时只能按照如下方式处理 该房产：1、双方协议离婚，由一方取得房产，另一方给予对方补偿，但取得房产的一方目 前尚无法办理房产过户手续。2、双方协议离婚，并约定各占一半的房产份额，房屋可由俩 人共同使用。3、对房产暂不做处理，待取得房产证后再将其出卖给金先生单位的员工，然 后，金、李俩人

3、再就售房所得价款进行分割。由于该集资房尚未取得房产证，因此如果双方通过诉讼方式离婚，法院暂不会在判决中 对房产的归属做出处理，而只会根据实际情况判决暂由一方使用。只有等到取得房产证后， 双方才能就房产分割另行提起诉讼。同时，集资房的转让首先必须遵循与单位签署的集资 建房协议。本案中如果双方均不愿意取得房产，而一致同意将房产对外出售，则出售的对 象必须限于单位的员工，否则按照集资协议的约定，售房行为是无效的。（二）以一方的名义购买的经济适用房，离婚时可否分给没有经济适用房购买资格的另一 方？叶先生和罗女士 1998 年结婚，2002 年夫妻俩用家庭积蓄出资 20 万元在天通苑购买了一 套经济适用

4、房。由于罗女士是江苏省的户口，不具有北京市的经济适用房购房资格。于是 购房时使用的是具有北京市户口的叶先生的名义，房产证也办理到了叶先生的名下。目前 夫妻俩因性格不合决定离婚，罗女士想取得该套房屋的所有权，但叶先生以罗女士不具有 购房资格，无法办理过户手续而拒绝。问：叶先生的说法是否有道理？罗女士能取得该经 济适用房的所有权吗？律师观点：叶先生的说法是没有依据的。虽然罗女士个人不具有购买北京市经济适用房 的资格，但罗、叶俩人组成的家庭却具有经济适用房的购房资格。俩人在婚姻关系存续期 间共同出资购买的经济适用房，即使房产登记在一方的名下，仍属于夫妻共同财产。在双 方离婚时，只要双方协商一致，叶、

5、罗俩人均可以取得该房产的所有权。如果通过协商或 判决由罗女士取得房产，则双方持房产证和离婚协议书或者民事判决书即可到房地产登记 机关办理房产过户手续，且罗女士无需交纳综合低价款。经济适用房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障 性质的政策性商品住房。经济适用房的价格之所以远低于商品房的价格，主要是由于经济 适用房的建设用地由政府实行行政划拨方式供应，经济适用房建设和经营中的行政事业性 收费实行减半征收，同时，项目小区外基础设施建设费用，也由政府负担。为了保证通过 经济适用房改善城市中低收入者的居住状况，政府严格限定了购买者的条件：只有符合下 列条件的家庭才可以申请购

6、买或承租一套经济适用住房：（一）有当地城镇户口（含符合 当地安置条件的军队人员）或市、县人民政府确定的供应对象；（二）无房或现住房面积 低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭；（三）家庭收入符合市、县人民政府划定 的收入线标准（比如北京市的标准为家庭年收入不超过 6 万元） ；（四）市、县人民政府规 定的其他条件。 需要注意的是，对经济适用房购买条件的限制只是一种行政管理措施，并不意味着夫妻购 买的经济适用房只归符合购房条件的一方。而婚姻关系存续期间取得的财产属于夫妻共同 财产则是婚姻法这一民事法律的基本规定。况且，在取得房产证之后，经济适用房的 房屋产权是完全产权并非部分产权，因此，该房产

7、除了对外转让具有一定的限制条件外， 在夫妻之间进行产权转移并无障碍。（三）一方为婚外情人购买的房产，房产证登记在情人名下，在双方离婚时是否作为夫妻 共同财产分割？张某是一家民营公司的老板，2005 年在一家酒吧认识了离异不久的女青年陈某，面对容 貌姣好、比自己年轻 20 岁的陈某，张某魂不守舍，而陈也对出手阔绰的张某情有独钟，俩 人很快建立了情人关系。2006 年初陈某提出想和张某结婚买房。于是张某二话没说，瞒着 妻子吴某先后从公司的财务账上和自己的存折上提取 35 万元打到陈某的个人存折上。然而， 陈某以自己的名义购房后不久，就以双方年龄相差太大为由，向张某提出分手。张某多次 索要购房款，陈

8、某的回答都是“钱是你送给我的，房子的产权证也是我的，凭什么要还给 你？” 。就在张某人财两空、懊悔不已的时候，妻子吴某发现了自家存折上的 10 万元和公 司帐面上的 25 万元都不翼而飞。在妻子的厉声追问下，焦头烂额的张某只得向妻子坦白了 事情的真相。吴某提出坚决要和花心的丈夫离婚，张某一再忏悔，拒不同意。于是吴某打 算到法院提起离婚诉讼，并要求将陈某名下的房产作为夫妻共同财产分割。问：吴某的打 算是否可行？陈某名下的房产能否作为张某的夫妻共同财产分割？律师观点：吴某的打算在法律上并不可行。因为陈某名下的房产在陈某不认可归张某所有 的情况下，是不可能作为张、吴俩人的夫妻共同财产来分割的。因此，

9、吴某此时提起离婚 诉讼只能解决俩人是否离婚的有关问题，而法院是不会解决陈某名下的房产归属问题的。 吴某正确的做法应当是先追回张某为陈某出资的 35 万元的购房款。在解决这一问题之后， 再考虑是否离婚、如何分割夫妻共同财产的问题。为此，吴某应当首先和丈夫张某配合， 取得张某为陈某出资的相应证据。然后，吴、张俩人作为共同原告将陈某告上法庭，请求 法院判令陈某返还 35 万元的购房款。这样，是可以追回陈某拒不退还的 35 万元款项的。由于房产证登记在陈某的名下，如果想确认房产归张某所有，难度非常大。但是由于张 某掌握其提供给陈某 35 万元的资金的证据，因此，夫妻联手通过诉讼追回购房款是非常可 能的

10、。虽然诉讼中陈某会提出该款项属于张某赠与的主张，但由于张某出资的 35 万元属于 张、吴俩人的夫妻共同财产，张在没和妻子协商的情况下，擅自将共同财产赠与陈某，而 陈某接受房款时打着结婚的由头是为了占有他人财产，属于欺诈行为，并非善意有偿取得， 因此张某的赠与应属无效。故法院一般会判决陈某应将该 35 万元款项返还给张某夫妇，而不会支持陈某的主张。（四）借用他人名义购买的房产，房产证登记在他人名下，在双方离婚时可否作为夫妻共 同财产分割？岳先生和张女士结婚后想在回龙观购买一套经济适用房，因俩人都不是北京户口，不具 备购房资格，并以北京的朋友常某的名义买下了房屋。俩人入住新房后不久，该经济适用 房

11、的产权证也办理到了常某的名下。5 年后岳、张俩人感情破裂，面临离婚。问：该套房 产可否作为夫妻共同财产分割？律师观点：只要常某和岳、张夫妻对该房产的权属均无争议，则该房产是可以作为夫妻共 同财产分割的。夫妻双方可以在离婚协议中就房产的归属做出约定，并取得常某的签字认 可，然后由取得房产的一方给予另一方经济补偿。在常某出具书面证明的情况下，如果夫 妻俩不能就房屋的归属达成一致，则可以在向法院提起离婚诉讼时，请求对该房产一并做 出处理。由于房产证登记在常某的名下，因此，在未取得常某书面认可的情况下，岳、张俩人是 不能将该房产作为夫妻共同财产分割的。这种情况下，法院也是不会将房产作为夫妻共同 财产来

12、处理的。 在常某认可房产为岳、张俩人夫妻共同财产的情况下，岳、张可以进行夫妻共同财产的分 割。但在办理房产过户手续时，由于岳、张俩人均不具有购买北京市经济适用房的资格， 因此，在房产从常某名下过户到岳、张其中一方的名下时，除了要缴纳各项税费外，还应 按照北京市的规定交纳房屋价格 10的综合地价款（五）夫妻双方为一方老人购买的房产，房产证登记在老人名下，在双方离婚时是否作为 夫妻共同财产分割？姜先生的父母均已年过七旬。因两位老人不愿意到大城市生活，而老家的房屋又很破旧， 姜先生在和妻子陈女士商议后，寄给老人 10 万元购房款，让父母在老家的小县城里买了一 套住房。房产证登记在了姜先生父亲的名下。

13、4 年后，姜先生夫妻俩离婚，陈女士认为老 人名下的房产是其夫妻双方出资购买，故要求将该房产作为夫妻共同财产分割，而姜先生 则认为 10 万元款项是对其父母的赠与，故不同意分割房产。问：该房产能作为夫妻共同财 产分割吗？律师观点：如果双方通过诉讼解决该房产争议，则该房产是很难作为夫妻共同财产分割 的。首先，由于该房产登记在姜先生父母的名下，故在姜先生及其父母均不承认该房产属 于姜、陈俩人的夫妻共同财产的情况下，法院会将该房产作为案外财产不予处理。其次， 夫妻俩为姜先生父母购房出资的 10 万元款，由于在出资时约定不明，法院一般会参照和借 鉴最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(

14、二)第二十二条第二 款关于“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠 与，但父母明确表示赠与一方的除外”的规定，本着父母资助子女和子女孝敬父母的对等 原则，认定该款项为夫妻双方对老人的赠与。所以，就本案所述情形，法院是不会判决将 房产作为夫妻共同财产分割的。夫妻双方为一方老人购买的房产，在夫妻离婚时能否作为夫妻共同财产分割是不能一概 而论的，对此，我们可以上述案例做如下假设：1、假设姜先生父母购买的房产登记在姜先生或陈女士的名下，则该套房产应作为夫妻共同 财产分割。具体分割时，考虑到房产由姜先生的父母居住的实际情况，一般会判决由姜先 生取得房产，并给予陈女士经济补

15、偿。 2、假设老人和姜先生均承认房产属于姜、陈俩人的夫妻共同财产，只是登记在了老人的名 下时，则在这种情况下，该套房产不应以登记产权为准而应以事实产权作为认定依据，故 也是可以作为夫妻共同财产分割的。 3、假设老人当时曾向姜先生夫妇出具了 10 万元的借条，则虽然房产不能作为夫妻共同财 产分割，但是，夫妻俩出资的 10 万元应作为对姜先生父母的 10 万元借款。离婚时，陈女 士应享有该债权的一半份额即 5 万元。而 10 万元的出资款属于赠与的观点只有在夫妻双方 出资时与父母约定不明的情况下，才能被认定。 4、假设在姜先生的父母去世后，俩人才离婚，则姜先生继承的该房产一般应作为夫妻共同 财产分

16、割，除非老人另有遗嘱。此时，无需考虑当时的出资是对老人的借款还是赠与。 （六）婚后参与出资购买，房产证登记在其他家庭成员名下的房产，在双方离婚时能否作 为夫妻共同财产分割？2000 年汪先生弟兄俩看中了县城商业街的一间商铺，因手头资金有限，汪先生和妻子董 女士商议后，决定和哥哥各出资 10 万元共同购买。出于对哥哥的信任，兄弟俩购买商铺时 使用的是哥哥的名义，房产证也办理在了哥哥的名下。买下的商铺用于对外出租，租金由 兄弟俩平分。随着城市建设的发展，几年后该商铺价格也逐步上涨到了 40 万元。目前，汪 董夫妇因感情破裂面临离婚，董女士要求分割该商铺，汪先生先是不同意，后答应给董女 士 5 万元补偿。而董女士认为如果自己不要商铺的话，汪先生最低也应补偿其 10 万元。问： 该商铺能否作为夫妻共同财产分割？董女士的要求合理吗？律师观点：从实体上说，汪先生兄弟俩出于共同所有的目的，而各出资 10 万元购买的商 铺属于兄弟俩的共同财产。如果兄弟俩对此并无争议，则虽然房产证登记在哥哥的名下， 但汪先生仍享有一半的房产份额。由于汪先生的房产份额系在与董女士夫妻关系存续期间 购买