现代商业物业运作模式探索042506

《现代商业物业运作模式探索042506》由会员分享，可在线阅读，更多相关《现代商业物业运作模式探索042506（5页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、帮你解决帮你解决一切难题一切难题包括企业和个人一切的一切包括企业和个人一切的一切 http:/ 现在现在= 免费注册免费注册=(用你的姓名抢注）享受会员功能极力推荐。补充一下信息实名认证要用到身份用你的姓名抢注）享受会员功能极力推荐。补充一下信息实名认证要用到身份 证相片用手机照下来然后上传上去就行了，实名认证是对用户资料的真实性进行验证审核。证相片用手机照下来然后上传上去就行了，实名认证是对用户资料的真实性进行验证审核。 保障用户的合法权益。保障用户的合法权益。现代商业物业运作模式探索现代商业物业是指由专业的商业经营管理公司负责经营管理，所有权与经营权可以 实施分离，用于从事商品销售、休闲、

2、娱乐等经营活动的建筑物，它在国内出现于上个世 纪 90 年代中后期，主要区别于沿街为市、自主经营的传统商业物业。 随着商业经济的迅猛发展和人民生活水平的日益提高，尤其是在中国加入 WTO 后， 国际零售、家居、餐饮等商业巨头正在以前所未有的速度加快进军中国市场的步伐，对商 业用房的需求剧增，从而大大推动了国内商业物业的发展。现代商业物业的运作广泛涉及 到社会、经济、文化、城市规划、建筑、投资、金融、商业、消费者心理学等各大领域， 已经成为一个迫在眉睫的崭新课题。一、经营式与产权式商业物业的运作模式比较经营式商业物业是指由专业的商业经营管理公司负责经营管理，而物业产权适应经营 的需要实行统一归属

3、、未进行拆零销售，所有权与经营管理权可以实施分离，用于从事商 品销售、休闲、娱乐等经营活动的建筑物，它主要区别于产权已拆零销售的产权式商业物 业。它的进一步细分主要以其租赁的方式为依据，分为整体租赁和分零租赁两种方式。 产权式商业物业是指由专业的商业经营管理公司负责经营管理，而物业产权为了回笼 资金的需要实行拆零销售，而所有权与经营管理权可以实施分离，用于从事商品销售、休 闲、娱乐等经营活动的建筑物，它主要区别于产权未进行拆零销售的经营式商业物业。它 的进一步细分主要以其租赁的方式为依据，分为整体租赁、分零租赁和整体分零租赁相结 合三种方式。1两者的共同点表面上产权式商业物业追求的是短期利润最

4、大化，经营式商业物业追求的是长期利润 最大化，但实际上两者的长远利益都在于经营是否成功，共同点就是“经营为先”这个原 则。对产权式商业物业而言，即使开发商赢取了短期的丰厚利润，如果经营不利，投资者 纷纷套牢，这对开发商的品牌和长远发展是很不利的。首先必须考虑消费市场，只有准确 的市场经营定位，商铺才能生存发展，经营商家才能赚到钱，投资者才能有回报。投资者 作为弱势群体已经开始觉醒，开始为自己的投资回报和收益寻求保障。开发商要想赢得投 资者的信任，顺利销售产权，必须加强招商、经营、管理的力度，把市场盘活，真正让投 资者得到回报。而对于经营式商业物业的开发商而言，追求的是未来资产的增值，这恰恰 只

5、有依靠经营的成功、人流量、销售量的提升方可达到。2两者的不同点比较（1） 两者入市的出发点不同 产权式商业物业的产生和返租回报模式的出现其实是开发商为了解决大面积营业用房 的消化和资金的回笼，在这样的前提下套现是首要的。 经营式商业物业则注重项目入市后的经营状况和物业升值，该类型的商业物业需要依 靠一定规模的产业基础和较为成熟的人流物流环境，在此基础上，对所经营的业态业种以 及经营环境，经营档次进行升级，从软硬环境两方面入手，提高项目的市场认知度，形成 以其为中心的新商圈，从而提升项目的商业价值和发展前景，达到商业物业自身的不断增 值，最终实现长期的利润最大化。（2） 两者招商的侧重点不同 帮

6、你解决帮你解决一切难题一切难题包括企业和个人一切的一切包括企业和个人一切的一切 http:/ 现在现在= 免费注册免费注册=(用你的姓名抢注）享受会员功能极力推荐。补充一下信息实名认证要用到身份用你的姓名抢注）享受会员功能极力推荐。补充一下信息实名认证要用到身份 证相片用手机照下来然后上传上去就行了，实名认证是对用户资料的真实性进行验证审核。证相片用手机照下来然后上传上去就行了，实名认证是对用户资料的真实性进行验证审核。 保障用户的合法权益。保障用户的合法权益。产权式商铺的招商工作主要侧重以主力商家的入驻来带动项目的销售，招商成为开发 商是否能成功吸引投资者的关键因素，而大量的商业地产项目推出

7、，使得大型零售商家的 可选择空间极大，具备较强的谈判实力。而开发商处于劣势，一般要牺牲巨大的租金收益 作为招商的条件，成功引进能获得投资者认可的主力大商家就意味着项目操作成功了一大 半，开发商所希望的短期利润最大化也成为可能。 经营式商铺的招商更为复杂，不仅需要引进知名商家作为核心主力店，同时也必须依 靠众多的小经营户才能实现实现项目的规模化经营。因此，该类型商铺的招商侧重以良好 的经营环境带动同一业种范围内的多品种，多档次的经营。 （3）两者的推广方式不同 因为整体经营定位的要求，产权式商铺与返租模式的结合具有必然性。返租是一种短 期的操盘方式，为了迅速回笼资金，需要在较短的时间内完成招商、

8、推广、市场预热，直 至通过媒体轰炸达到市场认知度的最大化，配合全民投资的理念，实现短期利润的最大化。经营式商铺则不需要过多的借助媒体的炒作，而是有针对性的锁定目标经营商家群体， 进行有效地信息传递，完成招商行为。二、未来商业物业发展的探索1商业物业运作模式的演变（1） 返租模式将逐渐退出历史的舞台对于国内商业地产的投资者来讲，无论是开发商还是中小投资者，都不得不暂时面对 融资渠道匮乏，资本市场发展不充分、房地产证券化发展缓慢的现实。对开发商而言，返租模式是不得已而为之的短期行为，相当于向广大中小投资者的一 次再融资，其融资成本明显较高，且涉及面广，后遗症多，社会影响大，风险极高。对中小投资者而

9、言，返租模式类似于一场赌博，其投资的风险集中于某一个具体项目 或经营团队的成败上，这绝非一项科学的个人投资决策。虽然少数有实力有品牌的开发商， 凭借自身的公司信誉度，或通过自有物业的担保等措施，保证小投资者的投资信心和所承 诺的投资回报，但在目前国内信用体制相对不健全的条件下，返租模式下的投资者确确实 实成为了弱势群体。因此，返租模式是国内房地产业融资困境与民间投资热情空前高涨的双重压力下形成 的一个阶段性产物，它的出现显示了中国人无穷的智慧和“有条件要上，没有条件也要上” 的灵活变通能力。但它固有的先天劣势，决定其生命力是短暂的，随着房地产投资信托的 逐渐发展，返租模式必将退出历史的舞台。（

10、2） “先租后售，以租促售”的模式将是昙花一现从 2002 年开始，上海、成都等地陆续出现了一种新的商业物业运作模式：商业物业开 发商在项目开发完成以后并未将产权拆零销售，而是联合专业的商业经营管理公司先将商 业物业完全经营起来，形成获得投资者认可，经营户追捧的成熟商业物业后，再将产权进 行拆零出售。有的媒体称其为“成现经营” ，意即商业口岸价值成现以后再进行商业地产经 营。简单地说就是“先租后售，以租促售” 。成都著名的装饰市场品牌企业博美装饰城管理公司与禾嘉集团联手打造博美品牌连锁 商场，由禾嘉地产负责地产经营，而博美继续发挥品牌经营优势，目前已开发“西门博美 店”经营成功后进行销售。由于

11、博美装饰城的月租金一直维持在每平方米 100 元左右，因 此投资者对博美的投资回报能得到有效保证，为保证投资者的长期回报，博美仍将长期控帮你解决帮你解决一切难题一切难题包括企业和个人一切的一切包括企业和个人一切的一切 http:/ 现在现在= 免费注册免费注册=(用你的姓名抢注）享受会员功能极力推荐。补充一下信息实名认证要用到身份用你的姓名抢注）享受会员功能极力推荐。补充一下信息实名认证要用到身份 证相片用手机照下来然后上传上去就行了，实名认证是对用户资料的真实性进行验证审核。证相片用手机照下来然后上传上去就行了，实名认证是对用户资料的真实性进行验证审核。 保障用户的合法权益。保障用户的合法权

12、益。制商场的经营权，销售的仅是博美装饰城的部分产权。此外，成都银河商业广场在引进著 名家电连锁店国美电器并经营稳定后，才拆零产权出售也属于这种运作模式。以这种模式运作，开发商在项目建设期间需要承担更大的资金压力，但在经营稳定， 获得投资者认可、市场追捧时再拆零产权销售，可以获取更多的开发利润，这对商业地产 商的实力提出了更高要求。对于中小投资者而言，由于所购买的商业物业已进入正常经营 并有稳定的物业租金作为回报，因此其投资风险（主要是初期风险）将大大降低。但“先租后售，以租促售”的运作模式并没有突破性的变革，它并没有规避返租模式 所具有长期风险和后遗症，仅仅是降低了投资者在物业初期经营时候所承

13、担的风险。它可 以看作返租模式的升级版，但依然没有解决未来经营失败或者核心商家退出项目所带来的 长期风险，产权分零化与经营所要求的统一化之间的矛盾并未彻底解决。因此， “先租后售， 以租促售”的出现只是昙花一现，也将随着房地产投资信托的发展而被淘汰。（3）产权完整的经营式物业成为未来的趋势，个人投资将转向房地产基金经营统一化与产权分零化之间根深蒂固的矛盾已经成为商业物业发展的严重障碍，产 权完整统一的商业物业必将成为未来的趋势，那么开发商如何获得充裕的资金进行运作？ 日益膨胀的民间资金又如何投向收益较高的商业物业？美国房地产业的运作模式值得很好 的借鉴：美国房地产业经过长期发展，已经形成以房地

14、产投资信托为核心的产业链。房地产投 资信托是 1960 年在美国国会通过后形成的，是由个人投资者及机构投资者组成的投资房地 产的金融工具，其规模截至 2001 年底已发展到 1549 亿美金。它使个人投资者以少量资金 即可参与房地产投资，并可享受相应股份的收益，其具体特点有以下几方面：A面向公众募集资金：面向公众募集资金，募集对象广泛，募集潜力巨大。尽管 SHOPPING MALL 等商业物 业资金需求量极大，资金回收期长，该种募集方式仍可以满足开发、经营 MALL 的需要。B投资组合由多家或大量的 SHOPPING MALL 等商业物业组成：通常专营 SHOPPING MALL 的房地产投资

15、信托拥有几十或上百个 SHOPPING MALL 的投资组合。在巨大的资金背景下，SHOPPING MALL 等商 业物业的投资可以产品组合， 不同地区及不同发展规模的 SHOPPING MALL 可以有效降低投资风险，并占领市场份额。C专业化管理：作为同时投资并且长期投资几十或上百个 SHOPPING MALL 的机构，其管理团队能够 聚集大量相关领域的管理精英，实施专业化管理，并形成了一套成熟的管理模式和经验， 而不是将某个具体项目的经营风险集中于某个人。D与各大零售商保持长期协作关系：房地产投资信托在长期经营过程中，与各大零售商建立了良好的合作关系，核心主力 店的招商得以顺利解决。 美国

16、 SHOPPING MALL 等商业物业发展运营的主要模式见图：2未来商业物业的赢利模式当因特网经济陷入低谷的时候，某种合理的赢利模式成为风险投资者和运营者们梦寐 以求的目标。如今，因特网的赢利模式得到极大的改善和拓宽，为其蓬勃发展注入了新鲜 的血液。如今的商业物业类似当年的因特网，仍在寻求有效而安全的赢利模式，经营式商 业物业资金压力大，长远的增值犹如远水不解近渴，而产权式商业物业则如饮鸩止渴。下 文对未来商业物业赢利模式的探索将等待实践的检验。（1）赢利模式的多样化帮你解决帮你解决一切难题一切难题包括企业和个人一切的一切包括企业和个人一切的一切 http:/ 现在现在= 免费注册免费注册=(用你的姓名抢注）享受会员功能极力推荐。补充一下信息实名认证要用到身份用你的姓名抢注）享受会员功能极力推荐。补充一下信息实名认证要用到身份 证相