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1、一、市场分析一、市场分析1.区域商业状况分析江都是一个发展势头强盛的城市，全国百年县（市） ，随着城市化进程不断发展，带来的困扰是老城区的商圈并不能辐射到新的社区来，特别是在江都的北区。区域内严重缺乏商业项目支撑，周边众多楼盘已开工，未来 3-5 年内业主将能入住，消费者生活购物需求将存在极大的障碍。虽然各个楼盘自身也开发了不少商铺以满足住宅用户的需求，但由于沿街商铺业态小，辐射能力有限，自身结构缺陷，不能成为商业核心。所以江都北区，需要一个“商圈”来引导消费往北，需要一个“核心”引发商圈的形成，需要一个“商业广场”来支撑来满足消费者多方面的生活需求。2.区域竞争对手分析广源广源世纪商业中心世
2、纪商业中心区位：泰州路与北环一路之间建筑类型：沿街商铺，分内街与外街楼层：3 层建筑面积：40000 平米业态规划：餐饮、休闲、娱乐、购物单间面积：36 平方径深：10 米销售单价：一层 内街 11000 元/平方外街 8500 元/平方二层 4500 元/平方三层 2700 元/平方销售状况：一般广源世纪商业中心 2 个月前就开始宣传出售，由于建设银行、中国银行、家园超市的加盟会带来人气，对本案来讲是个极大的冲击。建盈建盈国际城商业区国际城商业区区位：北环一路与龙川北路沿街建筑类型：沿街商铺楼层：12 层单间面积 4070 平米径深：10 米销售单价：84008800 元/平方销售状况：目前
3、只推出单体一套沿街商铺，共一层。尚未有人预定。建盈国际城商业目前主推住宅部分，商业部分比较忽视，还未打出任何宣传，知晓率甚少，对本案暂时威胁大不。3. 目标群体具体细分连锁经营老板连锁经营老板一些老城区的经营者，经营状况良好，需要扩大经营，开设分店，将目光投向北区。政府行政人员：政府行政人员：群体中积累一定的资金，这部分人群收入高，并想把钱生钱。商业经营户：商业经营户：此群体主要是经营此类商品投资者，对市场了解，注重的是经营前景。事业单位职工和老师：事业单位职工和老师：作为投资者，手中同样具有资金，但其具有的特点如同行政人员。可与行政人员同样对待，但要根据特点进行变化投资。企业管理层：企业管理
4、层：此群体是比较自信的群体，但没有归属感。加强其投资的归属感。个体户与私营业主：个体户与私营业主：是比较众多的群体，易于接受新的事物。外出打工者：外出打工者：为了能够使自己的资金能够得到充分利用和在家乡找到归属，此群体是比较零碎且较为分散。专业投资者：专业投资者：此投资者是专门寻找投资机会，赚取投资回报，属于投资者范围，看重的是地段的重要性，及其承受时间内的增值幅度。但选择此投资者必须要先打动投资者，否则其投资其他处，手中即无任何资金。二、项目分析二、项目分析1.项目 SWOT 分析通过市场调研，以及前期的分析，我们将对项目进行 SWOT 分析，以发现市场机会，形成将来的项目规划及市场定位。S
5、 S 优势优势1. 地理优势地处于行政新区核心位置，周边楼盘林立，商业项目却异常的缺少。2. 周边的消费能力 周边汇集了众多楼盘和行政单位，固定消费群体将达到 8 万，8 万人每年日常生活及餐饮娱乐消费高达 6.6 亿多元，而且区域内还未出现与之相配套的商业载体。3. 交通便捷一条扬州路贯穿江都新老城区，位于十路口交汇处，人流量大，交通便捷。4. 项目自身是一种综合商业体：项目融休闲、娱乐、餐饮、购物、商务于一体，多业态的相互结合，使项目本身得到了充分的展现，使项目在最大可能的体现优势外，并且能够形成互补。5. 良好的开发商形象：发展商恒通企业，作为扬州大市内具有实力雄厚的企业，旨在打造品牌地
6、产的开发理念，可以让投资者充分的信任。W W 劣势劣势位置虽处于扬州路上，但实际的位置目前已经超出了消费者的购物心理距离。江都北区市民对购物的第一概念是往南走老城区第一核心商圈，而老城区在南，项目在北，相对于地理优势而言，地理劣势的影响力更大。O O 机会机会1.此区域内尚未出现商圈的概念，商业意识也比较单薄，所以本案以打造行政北区“核心商圈”的概念进入市场。2. 打造北区区域核心商业区，必然拉动区域经济的快速发展，而北区的商业也必将迎来黄金发展期。T T 威胁威胁1.竞争对手广源世纪商业中心早于本案宣传，占据目标消费者和投资者的第一印象。2.由于此区域内商业的缺乏，投资者有投资想法缺少投资意
7、识和投资行为。根据研究表明，本案目前需要：区域内缺乏商业氛围，但是周边却有着巨大的消费群体。区域内缺乏商业氛围，但是周边却有着巨大的消费群体。区域内无投资意识，但是本案以规划未来蓝图以吸引投资客。区域内无投资意识，但是本案以规划未来蓝图以吸引投资客。引导区域内消费习惯，将消费目光忘引导区域内消费习惯，将消费目光忘“北北”看。看。广源广源实际商业中心虽然已先于本案推广，但是本案可以从大环境出发，实际商业中心虽然已先于本案推广，但是本案可以从大环境出发，引发引发“行政新区商圈行政新区商圈” 、 “江都第二商圈江都第二商圈”概念入市，倾力打造本案概念入市，倾力打造本案“商圈核心商圈核心”的项目概念。
8、的项目概念。宣传区域地段升值潜力，提高投资客的投资信心。宣传区域地段升值潜力，提高投资客的投资信心。突出本案区域价值与独立商业价值突出本案区域价值与独立商业价值交通、路段、核心、综合商业交通、路段、核心、综合商业2. 与竞争对手相比由于建盈国际城、长江国际花园商业部分尚未启动宣传，所以本案竞争对手主要是先于本案宣传的广源广源世纪商业中心世纪商业中心。恒通绿城全生活广场广源世纪商业中心区位处于北区的核心位置更接近老成区与市政府规模15000 平米40000 平米企业形象在江都没先例项目，但作为江苏房地产项目 50 强，有很大的竞争力。广源在江都已经开发了多个项目，在老百姓心中有着相当好口碑。业态
9、规划全生活开放式餐饮、休闲、娱乐、购物建筑类型独立式综合商业楼沿街商铺三三. .项目定位项目定位1.定位分析如果单纯以“商铺”形式入市，就会引发多种不利因素（1（ 弱化了本案“商圈核心商圈核心”的概念，普通商铺并不能引起投资者多大的兴趣，特别是在有竞争对手的基础上。（2（ 直接与竞争对手广源世纪商业中心面临同种无差异化无差异化竞争。（3（ 减少了目标客户群体的来源。（4（ 降低本案的形象。所以，根据行政新区的目前的现状，定位的时候，我们必须给本案赋予一个独特的概念，来引导消费者并提高本案的升值潜力。以主题概念+周边消费为核心。2.定位原则利用江都北区的市场环境、消费特点等因素，故明确定位原则如
10、下：1）创新：打造江都新商圈，引发北区商业热潮2）实际：联系江都人消费习惯，引导消费习惯3）辐射：提升到一定的高度4）形象：形成最大化优势，形成强势口碑。3.总体定位观念主题：“全生活广场全生活广场”未来城市未来城市 3030 万人支撑的核心商圈万人支撑的核心商圈，依此形成一种家庭购物、生活需求、休闲娱乐的“全生活方式中心” 。4. 总体市场定位定位总述：行政新区首席全生活商业广场1、总市场定位：核心商业圈核心商业圈 江都第二城江都第二城2、业态定位：全生活广场全生活广场3、功能定位：商业综合楼（集购物、休闲、餐饮、娱乐、办公等多功能于一体）4、产品定位：立体商业街5、经营定位：休闲娱乐+一站
11、式消费+生活需求消费6、市场地位定位：生活中心+消费中心+娱乐休闲中心+形象中心四、项目卖点提炼四、项目卖点提炼因为该项目的市场定位为行政新区首席全生活广场行政新区首席全生活广场因此要想成功运作该项目，我们首先应将商业广场本身研究透，商业广场建设无疑已经成为房地产投资和城市经营中的一个重要的热点。商业广场以其功能齐全、业态丰富、生活方便，并同时满足人们购物、休闲、娱乐、餐饮、商务等多种需要，而成为城市的窗口。商业广场的成功，根本的原因不再于“商业广场”这一概念，而在于城市消费的能力。商业广场只是一种包装，是一种形式，最终的目的满足于消费者的需求。满足消费者的需求，就需要不单单是一个项目的支撑，
12、而是一块连片的商圈来维持。商圈的形成，是城市化发展必然阶段，当老商圈并不能辐射到新区时，新的商圈就应运而生。所以本案将作为新商圈的核心，绝佳的地理位置，便捷的交通，构筑北区商业氛围。综上所述，本案提炼出十大卖点：1.1.一条城市主动脉一条城市主动脉运输城市的财富运输城市的财富一如深南大道之于深圳，或者文昌路之于扬州的意义，商业项目的繁华，必要依托城市交通大动脉。恒通绿城全生活广场，西临城市主动脉，扬州路贯穿城市新老城区，便捷的交通,带动滚滚的财富。2.2.十字路口十字路口财富的坐标点财富的坐标点 家乐福、麦当劳研究世界 500 强大型中连锁企业，我们发现，他们的选址都有一个惊人的共同点这些企业
13、开设分店首选都是在十字路口。恒通绿城全生活广场扼守扬州路、函勤路十字交汇处，选址之精妙，优势不言而喻。3.3.新的商圈新的商圈让财富重新洗牌让财富重新洗牌江都需要一个新商圈，政府也在引导一个新商圈，这个商圈正指向北本项目以全生活广场为特征，吻合了区域内的生活消费需求：融购物、休闲、餐饮、娱乐、商务为一体，以功能齐全代表了新商圈的核心地位，改变了江都只有一个商圈的局面，将江都商业格局进行重新洗牌，让财富融向北。4.4.行政新区商业核心行政新区商业核心财富的聚焦点财富的聚焦点行政新区，汇聚了广源世纪花园、恒通绿城、建盈国际城、长江国际花园等众多住宅社区，周边常住人口将超过 8 万，年消费能力达到
14、6.6 亿。孕育着如此巨大的商机，医院、交通、人流周边配套越来越趋于成熟，唯缺一座开放式全生活广场。恒通绿城商业广场位于江都行政新区，地处众多楼盘的核心地段，被各大楼盘包围着，以此为圆心，辐射着周边社区。5.黄金商圈，绝版地段黄金商圈，绝版地段不可复制的财富不可复制的财富该项目地处行政新区的核心位置，周边楼盘的聚焦点，充足的人流量，是本案的商业繁荣兴旺的根源所在，并且该项目开发过后，近几年内不会有第二个类似项目出现。6.6.旺盛的人气旺盛的人气流动的财富流动的财富每天有多少人会来到我们的全生活广场？每天有多少人会路过扬州路？每天有多少车会经过扬州路？你肯定没有数过！不过现在你可以站在恒通绿城商
15、业广场上，站在你自己的金钻商铺前，仔细地认真地数一数了，要知道有多人走过，有多少车路过，就有多少财富会流进你的口袋，只看你能不能抓住机会，能不能拥有自己的掘金旺铺！7.7.社区型商业社区型商业财富的新指标财富的新指标随着房地产市场新区域开发的热潮，人们越来越对远离商业相对发达的老城市中心，当原有城市区域商业中心无法覆盖新兴社区时，社区型商业针对这一市场缺位应而生！所以社区商业是市场需要所诞生的，有着广阔的消费市场。恒通绿城商业广场以“满足社区人群的全部生活需要”为建造理念，为改变行政新区缺乏生活配套这一窘境而锨然入市。8.8.立体商业街立体商业街财富节节高财富节节高恒通绿城全生活广场规划了主力
16、店、临街单体商铺、多层店面、3-5 层大型商业，满足不同业态的商业服务面积需要。也让业主按自己的实力大小不同选择，满足更多的客户进行经营，使商业街更具有包容性，各种形式的经营优势互补，互相促进，共同开创繁华。9.9.实力公司打造实力公司打造财富的指航灯财富的指航灯具有雄厚实力的企业具有卓越的眼光，特别是在把握未来市场发展规划中，更是真知灼见的见地。在美国，很多购买微软股票和巴菲特帕克夏公司股票的人，都成了大富豪。在扬州，十年前某商品市场的摊位不过几万元一个，十年后，该市场的摊位普遍涨了好几倍甚至几十倍。受益者之所以受益，全因为当初发展商正确的经营眼光，选对了合作伙伴，选对了投资对象。恒通绿城全生活广场，正标志着另一段财富传奇的开始。10.“10.“升升”不可测不可测升值无限，财富无限升值无限，财富无限三大升值空
