论司法鉴定评估工作的风险防范

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1、论司法鉴定评估工作的风险防范论司法鉴定评估工作的风险防范( (本文已发表在本文已发表在中国房地产估价与经纪中国房地产估价与经纪 20092009 年第年第 2 2 期期)（文/王学哲）摘要：摘要：司法鉴定评估所独具的“公正性、严肃性、复杂性、精确性”是区别于 其他评估业务的特点所在。由于司法鉴定评估往往直接关系到当事人的切身利 益，这种对立环境中的评估工作更需要估价师提高风险防范的意识。本文从笔 者的工作实践出发，按评估工作流程对司法鉴定工作的风险防范进行了探讨。关键词：司法鉴定房地产关键词：司法鉴定房地产 评估评估 风险风险 防范防范正文：正文： 一、对司法鉴定评估的认识一、对司法鉴定评估的

2、认识所谓司法鉴定评估就是房地产估价机构依法接受人民法院的委托，运用专业的 估价知识和方法，依照法定的程序，对与司法案件有关的涉讼标的房地产价值 进行专业判断的一种活动。我国的司法鉴定评估业务不过短短几年的历史。但由于法律制度完善、权利意 识增强以及房地产市场发展等外部环境因素的共同影响，房地产评估鉴定逐渐 成为司法环节中一项重要的技术工作。总结起来，司法鉴定评估工作具有如下四大特点：1.目的的“公正性”与国有资产转让评估的保护性、抵押贷款评估的谨慎性不同，司法鉴定评估当 事人双方具有平等的法律地位，其根本目的是为了当事人的合法权益，体现司 法公正原则，为人民法院妥善处理经济纠纷提供参考。2.行

3、为的“严肃性”司法鉴定评估报告一经当事人认可及人民法院确认，就具有法律效力，并将作 为司法审判和执行的重要依据，直接关系到当事双方的切身利益。司法鉴定评 估工作必须建立在对估价目的和估价对象的充分了解上展开，严肃的对待每一 个评估环节。3.过程的“复杂性”司法鉴定评估过程的复杂性源自于案件本身和估价对象两个方面。司法行为的 特点决定了估价师在估价目的确定、现场勘察、权属资料取得、评估解释等过 程中必然会受到各种复杂关系的影响和限制；另一方面，司法鉴定的估价对象往往存在权属不清、面积不明等复杂情况，这都给司法鉴定评估工作带来了挑 战。4.结果的“精确性”司法鉴定评估所具有的法律效力使得起估价结果

4、直接关系到当事双方的切身利 益，许多估价结果不可避免的要接受当事各方对其精确性的严格审查。这和我 们估价行业以往常常强调的“估价结果允许有10%的误差”有着明显的矛盾。源自于其自身的特点，司法鉴定评估工作所承担包括法律风险、技术风险、道 德风险和经济风险往往高于其他评估业务。很好的控制司法鉴定评估环节的各 种风险同样是一件复杂而重要事情。二、司法鉴定评估的风险控制要点二、司法鉴定评估的风险控制要点1.明确的估价目的司法鉴定评估的估价目的包括拍卖底价、分家析产、折价抵债等等。明确估价 目的，对于我们进一步设定价值定义，制定技术路线都十分重要。估价师在实 际工作中，应取得案件的起诉书、判决书、鉴定

5、申请书等卷宗资料，并与法官 就估价目的进行充分的沟通，并应在评估委托书中进行明确。避免估价报告和 估价结果答非所问，给司法审判和执行工作带来不利影响，使估价机构陷入被 动。2.合理的价值定义价值定义的准确与否直接影响到估价结论的可靠性。与其他评估业务价值定义 的相对确定性不同，鉴定评估的价值定义往往依估价目的和估价对象的不同， 存在较大的差异，对控制估价机构的法律风险至关重要。举例来说，拍卖目的 情况下往往评估的是其合法转让条件下的市场交易价值；但对于很多分家析产 目的下的鉴定评估，估价对象往往权属资料不齐或受限制（例如宅基地），这 就需要估价师与法官根据估价目的，坚持客观、公正、合情、合理的

6、原则，本 着解决矛盾纠纷、维护正当权益的原则，选择适当的价值定义。合理的价值定义需要估价师在遵循估价基本理论的基础上，很好估价的根本目 的相结合，避免不假思索的“市场价值”，深刻的理解市场价值仅仅是价值的 一种形式，从根本上去规避司法鉴定评估的潜在法律风险。3.谨慎的假设和限制条件估价师应当谨慎对待假设和限制条件。司法鉴定评估结果必须同价值定义严格 对应，才能真正实现估价目的。原则上，估价报告中的每一项假设和限制条件 都应得到法院的事先认同，由法官协助判断假设和限制条件的合理性及是否会 对审判和执行产生影响。除法院允许外，司法鉴定评估报告中应避免出现对权 属、面积、使用标准等重要因素的假设，防

7、止估价报告失去期望的使用价值。4.科学的估价方法司法鉴定评估应当仅仅围绕价值定义，优先选用市场比较法进行估价。而在市 场比较法使用过程中，必须注重选择与估价对象具有较强可比性的实例，科学 的设定价值定义条件下的各个比较因素，使得估价结果不偏离价值定义的内涵。5.严谨的技术路线现场踏勘估价师在进行现场踏勘时应当有法官陪同，双方当事人或其委托律师共同到场。 现场踏勘过程中，估价师应公开收集各种权属资料，并要求法官和双方当事人 签字确认其真实性、完整性。估价师必须拍摄估价对象及其环境照片，并与踏 勘基本数据填写现场踏勘登记表，注明踏勘日期和踏勘人员，并要求法官和双 方当事人签字确认其真实性、完整性。

8、基础资料校核对于取得的估价对象权属等基础资料，估价师应当通过公开渠道进行校核。对 于存在权属不清、基础数据不明的，估价师应当与法官沟通，共同协商解决方 案，不得擅自做出假设。市场数据调研估价师应当通过公开渠道调查各种司法鉴定评估过程所需的基础数据，并做好 底稿的存档工作，对于一些电话咨询、专家咨询等数据应做好书面记录，以备 查阅。估价计算司法鉴定中的每个估价计算过程和数据来源，必须严格遵循估价规范及相关法 律法规的规定，做到有理有据，避免“拍脑门”,确保估价计算过程的科学合理， 确保估价结果做到准确无误。6.规范的作业程序司法鉴定估价的风险防范，关键是要估价师和估价机构树立风险意识和法律意 识。估价师应当严格按照估价程序，执行每一步估价工作，做到有法可依、有 据可查。估价机构应当按照现代企业管理理念，建立严谨的技术审核、资料存 档等制度，规范估价作业程序。三、结论三、结论司法鉴定评估业务的拓展不仅为评估机构拓展了业务收入，增强了估价师的参 与和影响社会经济活动的能力，同时也给估价机构和估价师的带来了潜在的各种风险。树立法律意识，规范业务操作，提高执业水平是防范司法鉴定评估风 险的必要途径。