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1、襄樊从襄樊从心心起步起步襄樊建设路项目定位报告前言n通过市场调研、项目分析、与客户群定位等环节,我司将从市场和项目自 身两个角度对本项目进行论证,并提出合理化严谨科学的产品功能、规划 等定位.n在本报告中,我司将在市场定位的基础上,结合项目自身的特点,以提高市场 竞争力为前提,以促进商业、住宅顺利销售为目的, 为贵司提供相应的产品 建议.n在前期工作中非常感谢开发商给予我们的配合合大力支持。1. 前期调研发放问卷160份；2. 深访客户30个，3. 座谈政府公务员12个；4. 调研项目20个；5. 走访襄樊全部商业街；6. 走访建材市场、家居市场；7. 调查襄樊所有酒店餐饮；8. 走访调查襄樊
2、所有卡拉ok；9. 调查襄樊所有的商场；前期工作情况：时间工作任务工作成果10月20日调研沃尔玛、万达商圈形成商业初步数据10月21日调研解放路商圈、问卷调查10月22日调研解放路商圈、问卷调查10月23日调研餐饮行业、客户深访10月24日调研娱乐行业、建材市场， 客户深访10月25日调研住宅市场、客户深访10月26日调研住宅市场、客户深访10月27日讨论、撰写报告讨论、推翻、撰写10月28日讨论、撰写报告迷茫10月29日讨论、撰写报告继续讨论、撰写10月30日讨论、撰写报告形成终稿前期工作节点：特别感谢：开发商 姚总国土局 杨主任房管局 范科长规划局 郑 科长民发商业中心招商部 王翔沃尔玛招
3、商部 余小姐好宜家招商部 刘总军翔购物广场 杨雪武商百货招商部 领袖中原招商部 王晶 家乐福深圳商业中心天虹商场深圳招商部 莫小姐 荆州街美食街物业管理中心 天悦酒楼钻石人间 郑小姐 商业环境分析宏观环境分析项目本体简析商业形态定位市场竞争分析目 录上篇：商业篇下篇：住宅篇目标客户分析产品定位分析城市发展分析消费者需求分析商业环境分析宏观环境分析项目本体简析商业形态定位目 录上篇：商业篇消费者需求分析项目区位项目位于襄樊市的几何中心，汉水北岸，樊城区(老区)腹 地襄阳区樊城区襄城区项目位于襄樊市樊城区的老城区 ；处于建设路与大庆西路交汇处；建设路大庆西路米公路项目四至地形地貌周边配套周边环境地
4、块属性道路交通项目离汉江700米，高层具有江景资源 处于沃尔玛商圈边缘，受其影响和辐射民发商业广场银泰百货华洋堂百货鼓楼商场1.15KM2.1KM2.7KM4.8KM700M万达商圈沃尔玛商圈解放路商圈鼓楼商圈项目区位项目四至地形地貌周边配套周边环境地块属性道路交通本项目124531东面 襄樊卷烟厂生产噪音及晚上货运噪音大 空气中香精味浓 临本地块为4-6F层建筑,立 面一般2南面 志强清和园两栋高层及部分还建楼小 区,形象档次一般4六六工厂集资房米公饭店7F多层,2008年建筑,立面较新米公饭店立面陈旧,已倒闭 3北面 变电站货运铁路民发世纪新城远景为城市景观临项目干扰因素多烟厂清和园米公饭
5、店六六厂集资房西面5民发世纪城地块周边建筑物环境差,对项目档次提升影响大项目区位项目四至地形地貌周边配套周边环境地块属性道路交通地块呈南北长条状, 靴形，面宽窄，进深大，地势平坦 临街面有高压电线和城市绿化阻隔项目区位项目四至地形地貌周边配套周边环境地块属性道路交通211沃尔玛2武商百货33苏宁电器4军翔百货 4118 121077好邻居超市98中百仓储9米公街社区卫生 服务中心10英皇KTV11市一中12市一医13米公小学131KM1414米公农贸市场项目周边大型高端餐饮休闲娱乐配套不足,生活配套齐全16 15建设银行55好福记1516沿江餐饮66工贸家电项目区位项目四至地形地貌周边配套周边
6、环境1717钻石人间KTV地块属性道路交通1817中国银行周边树木茂密，临街面档次低、灯光暗、形象差 区域在客户心的商业印象差大庆西路大庆西路夜景米公路夜景朝阳路：宾葬用品一条街大庆西路米公路朝阳路建设路阴森恐怖项目区位项目四至地形地貌周边配套周边环境地块属性道路交通项目周边道路为四车道，途经项目的公交车直达核心商圈 的较少 与核心商圈的联系不紧密项目区位项目四至地形地貌周边配套周边环境地块属性道路交通建设路、米公路：双向四车道大庆西路：双向四车道项目区位项目四至地形地貌周边配套周边环境地块属性项目位于襄樊中心区，老城 区，周边环境破旧,烟厂噪音 大；项目地块呈长条状，临街面 短、进深大,商业
7、临街面小；项目处于沃尔玛商圈边缘， 但商业环境和商业氛围差；进出道路为双向四车道，途 径公交车少，与核心商圈的 联系不紧密；项目所处区域生活配套齐全 ，但高端大型餐饮和娱乐空 间较大;道路交通项目属性所处局面虽然位居城市中心,但负 面影响因素多虽然位居核心商圈,但实 际上被边缘化虽然两面临街,但商业环 境和氛围极差虽是人口集中,但商业已 失先机本项目面临的核心问题:Q1:商业如何定位才能保证既能活,又能价 值最大化Q2:住宅如何定位才能保证高地价成本下的 成功赢利商业环境分析宏观环境分析项目本体简析商业形态定位目 录上篇：商业篇消费者需求分析襄樊作为湖北省副中心城市，随着城市经济的发展和城市规
8、 模的扩张，房地产发展与商业将与这一城市定位相匹配，有 着较大的发展潜力襄樊市位于湖北省西北部，居长江最大支流汉江中游，是汉水流域中的一座中心城市；辖襄城、樊城、襄阳3区，南漳、保康、谷城3县，枣阳、宜城、老河口3市。襄樊市平面版图呈不规则的平行四边形。南北纵距约157公里，东西横距约228公里，边界线全长 1332.8公里。市域总面积19774.41平方公里，市区面积3563平方公里，建成区面积约100平方公里，其中襄阳古城区面积2.4平方公里。汉江自西向东穿越襄樊城区。江北为樊城、襄阳两区，工业、高新技术产业、商贸物流业相对集中；江南为襄城区，机关、学校相对集中。城区汉江上建有铁路公路两用
9、桥一座、公路桥一座、高速公路专用桥一座，沟通南北城交通。宏观环境分析襄樊是历史文化名城、优秀旅游城市，但其旅游业产值 不高，对房地产促进作用有限。n襄樊市是“全国历史文化名城”、“中国优秀旅游城市”， “十大魅力城市”。襄樊已有2800多年的建城史。中华民族智慧的化身诸葛亮在襄阳城西13公里处的古隆中寓居10年，闻名中外的三国演义120回中，有31回发生在襄樊这片大地上。n米芾、孟浩然、张继、宋玉等一大批文人名士使襄樊大地更具人文底蕴。境内有国家级、省级风景区36处，其中古隆中为国家级4A风景区。 宏观环境分析襄樊作为中部交通要道，南船北马，物流中转中心,交通优 势明显，对周边县市辐射能力较强
10、，有利于周边地区的人 口向其聚集武汉十堰许昌宜昌襄樊襄樊交通优势突出，有一条江、两座机场、三条铁路和四通八达的公路网，尤其是孝襄、襄十、襄荆和魏樊四条高速公路在该市交汇，基本可与相距1000公里左右的大城市实现朝发夕至。2005年襄樊被福布斯评为“中国20座最适合开设工厂的城市”之一，位居第4名。宏观环境分析n 2009年末统计，全市总人口588.88万人，其中城镇人口257万人，农村人口331.88万人，襄樊市区人口80万。襄樊市全市人口中，外来常住人口（跨市流入且离开其户口所在地时间超过半年的外来人口）为28万人。由于受到襄樊产业结构现状及经济发展的制约，襄樊外来流动人口整体呈下降趋势。n
11、 随着“省域副中心城市”战略实施的发展，以及襄樊市经济发展加速,外来人口规模将持续增大，省内和周边省份的流动人口将是襄樊市外来人口的主力军。n 这一部分流动人口将带动新增的购房需求，将促进襄樊市高端市场及中低价位商品房市场的发展。宏观环境分析 庞大的人口基数，成为为购房置业主要群体n 2009年全市实现国民生产总值1201.01亿元，经济平稳较快增长，达到15.0。襄樊市人均生产总值由2007年的14478元上升到22071元，增长了52.45。2009年襄樊市城镇固定资产投资完成519.93亿元，同比增长53.56；房地产投资总额达到55.39亿元，同比增长19.86%。n 人均GDP达到2
12、2071元襄樊市GDP增长较快，经济发展稳定快速上扬，为房地 产发展奠定经济基础。宏观环境分析n 襄樊现代工业体系逐步形成，传统的纺织、化工和制药产业完成改制重组，焕发出生机；汽车制造及汽车配套产业和以航空救生装备为代表的高薪技术产业成为襄樊工业支柱；以襄樊火力发电厂代表的能源产业成为新兴支柱产业。n 襄樊市逐步完成二 、三产业共同支撑国民经济发展的局面，不过，工业仍然占据主导地位，呈现出城市经济发展阶段性的工业时代特征。宏观环境分析第一产业比重较低，第二 、三产业发达，共同支 撑国民经济发展的局面2009年，城乡居民收入都有较快增长。城镇居民人均可支配收入全年达13409元，创9年来的新高，
13、同比增长9.1,城镇居民家庭恩格尔系数为39.36% ；农民人均纯收入5440元左右，同比增加增长11.5，农村居民家庭恩格尔系数为45.67%。襄樊城乡居民收入均有较快的增长，居民消费购买能力逐 步提升宏观环境分析从消费结构上看，襄樊居民消费的结构层次为：食品、教育（文化与娱乐服务）、衣着、交通通讯、居住、医疗保健、家庭设备用品及服务、杂项商品和服务。随着可支配收入水平整体提高及受消费观念的影响，襄 樊市总体消费能力逐年提升。宏观环境分析n 2001年以来，襄樊市金融机构存款余额快速增长,年增长率为16.7。n 2009年末，金融机构各项存款余额过千亿元，同比增长19.60%，达1051.8
14、3亿元的历史新高金融业在发展中已具备相当的规模和基础，对襄樊市全 市经济社会发展支持力愈来愈强。宏观环境分析n 2001年以来襄樊市家庭存款余额均值年均增长率为22.9。n 2009年末家庭存款余额达到687.58亿元，同比增长19.68%。襄樊市居民家庭存款余额逐渐递增，襄樊市居民消费 潜力不断增强宏观环境分析n 襄樊作为湖北省的副中心城市,区位优势明显,交通便利,是以汽车产业为支柱的工业性城市,也是中西部地区的物流中转中心,工商业发展基础良好,发展后劲较强.n 襄樊近年来国民经济快速发展,居民收入水平的持续提高，居民可支配收入及人均储蓄存款余额逐年增长，显示出后期强劲的消费潜力。n 襄樊近
15、年来房价增长速度快于收入的增长，理论上可能会影响市民的购买能力从而抑制市民的购买需求。但是同时存在另一现象，襄樊家庭内人口规模趋于下降,家庭个数逐渐增加,催生了部分刚性的住房需求.小结商业环境分析宏观环境分析项目本体简析消费者需求分析目 录上篇：商业篇 商圈分布 解放路商圈 武商商圈 万达商圈 专业市场 商业形态定位商圈分布鼓楼商圈解放路商圈沃尔玛商圈万达广 场商圈襄樊有两大传统商圈：解放路商圈、鼓楼商圈；以 及两大新兴商圈：沃尔玛商圈和万达商圈 以万达的商业运作为核 心的，正在形成的商圈刚形成的，以沃尔玛为 龙头的新兴集中式商圈传统的、以商业街和集 中式商业为核心的商业 中心独立于襄城区，区域性 商业圈商业环境分析三种购物业态分布襄樊商业街主要分布在解放路和长虹路，解放路 以传统的商业街和集中式商场为主，长虹路新兴 的商圈主要以现代集中式商场万达广场现代数码城沃尔玛武商军翔广场华洋堂银泰百货长征路商业街解放路商业街商圈
