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1、房地产五证两书 本文由 yaoqidetiankon 贡献 doc 文档可能在 WAP 端浏览体验不佳。建议您优先选择 TXT，或下载源文件到本机查看。 文化决定眼界 思想扭转乾坤 房地产基础知识 房地产基础知识 1五证两书 一、 国有土地使用权证经土地使用者申请，经城市各级人民政府 颁布的国 有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、 土地座落、用途、土地使用面 积、使用年限和“四至”范围。 二、 建筑用地 建筑用地 建筑用地规划许可证建设单 位向土地管理部门申请征用划拨 土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围 符合城市规 划的法律凭证。 三、 建设工程 建设工程 建设
2、工程规划许可证有关建设 工程符合城市规划需求的法律 凭证。 四、 建设工程施工许可证建设单位进行工程施工 的法律凭证，也 是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不 受法 律保护。 五、 商品房销售(预售)许可证市、县人民政府房地产管理部门允 许房地产开 发企业，销售商品房的批准性文件。 六、 “两书” 商品房质量保证书 、 商品房使用说明 书 。 2房屋的建筑面积 是指按房屋建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和 （即房屋 的建筑 面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积） ，它是表示一个建 筑物建筑规模 大小的经济指标。建筑面积包含了房屋居住的可用面 积、墙体柱体占地面积
3、、楼梯走道面 积、其他公摊面积等。 第 1 页 共 11 页 文化决定眼界 思想扭转乾坤 1. 房屋的结构形式 主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为砖混结构、 砖 木结构、钢筋混凝土结构。 砖混结构：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌 块 砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通 俗地讲，砖混结构是以 小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结 构。由于抗震的要求，砖混房屋一般在 6 层以下。2. 砖木结构：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌 筑，楼板结构、屋架 用木结构而共同构成的房屋。 3. 钢筋混凝土结构：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、
4、楼梯、 屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其它材料填充。这种结构抗震 性能好，整体性强， 抗腐蚀耐火能力强，经久耐用，并且房间的 开间、进深相对较大，空间分割较*。目前， 多、高层房屋多 采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。 3. 商品房销售 面积 商品房销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积 （套内 建筑面积）与 应分摊公用建筑面积之和。即：商品房销售面积套内 建筑面积十分摊的公用建筑面积。 4. 建筑面积的计算规定 是建筑物外围面积的展开，是指建筑物各层次外围面积的总和。由 于 房屋使用要求、结构形式的不同和装饰方面诸多因素，造成房屋不太 第 2 页 共 11 页 文化
5、决定眼界 思想扭转乾坤 规则。国家根据房屋使用程度的不同，对房屋建筑面积的测算制定了 相应的规定。针对房 屋建筑物的主要规定有： 1) 作为永久性结构的房屋按外围水平投影面积计算。单层房屋按 一 层计算建筑面积，多层房屋按各层建筑面积的总和计算。 2) 建筑物内所有永久性建筑 层高在 2.2 米以上的，包括房屋内的夹 层、插层，技术层（即管道层，储藏室等）和 2.2 米以上的楼梯间、 电梯间、均按一层计算建筑面积。层面上的楼梯间，水箱间，电梯机 房 及斜面结构屋顶高度在 2.2 米以上的建筑和地下室， 半地下室及相 应进出口，层高在 2.2 米以上的按其外围水平投影面积计算。 3) 穿过房屋的
6、通道，房屋内的门厅，大厅均按 一层计算建筑面积； 大厅内的回廊部分，层高在 2.2 米以上的按其水平投影面积计算。 4) 楼梯间、电梯井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积， 属公摊面积。 5) 与房屋相连的有柱走廊，房屋间属永久性封闭的架空通廊，两房 屋间有上盖和柱的走廊， 均按其 围护结构和柱的外围水平投影面积计 算。与房屋相连的有上盖无柱的走廊，连廊按其围护 结构外围水平投 影面积一半计算；有顶盖未封闭永久性的架空通廊，按外围水平投影 面积 的一半计算；房屋之间无上盖的架空通廊（天桥）不计算建筑面 积。 6) 有柱或有围护结 构的门廊，门斗，按其柱或围护结构的外围水平 投影面积计算。
7、 第 3 页 共 11 页 文化决定眼界 思想扭转乾坤 7) 全封闭的阳台挑廊按其外围水平投影面积计算。未封闭的阳台， 挑廊按其围护结构的外 围水平投影面积的一半计算。 8) 有伸缩缝的房屋，若在室内，伸缩缝计算面积。与室内不 相通的 房屋间的伸缩缝不计算建筑面积。 9) 属永久性结构有上盖的楼梯按各层水平投影 面积计算，无顶盖的 室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。 10) 突出房屋墙面的构件， 配件，装饰柱，装饰性的玻璃幕墙，垛， 勒脚，台阶，无拄雨蓬等，骑楼过街楼的底层用 作道路街巷通行的部 分，及屋面上的花园，游泳池等均不计算建筑面积。 11) 以上规定基 本土涵盖了房屋所有建筑面积
8、， 它是各面积计算的基 础。 5. 套内建筑面积的计算 房屋 为了满足各种需求和结构上的需要，各套面积不一定相等，就必 须将各套房的面积分别进 行测算。 套内建筑面积是由套内房屋的使用 面积，套内墙体面积，套内阳台面积三部分组 成。 1) 套内房屋的使用面积：套内房屋的使用面积为套内房屋使用空间 的净面积， 按水 平投影面积计算： 它包含了套内卧室、 起居室、 卫厅、 过道、厨房、卫生间、厕所、储 藏室、壁柜等空间面积的总和；套内 楼梯按自然层数的面积总和计算；套内烟囱、通风道、 管道井均计入 使用面积，内墙面装饰厚度亦计入使用面积。 2) 套内墙体面积：是指套内 使用空间周围的维护或承重墙体
9、，或其 他承重支撑间隔体所占的面积。 其中各套之间的分 隔墙和套与公共建 第 4 页 共 11 页 文化决定眼界 思想扭转乾坤 筑空间的分隔墙以及外墙等共有墙均按水平投影面积的一半计人套 内墙体面积。套内自有 墙体按水平投影面积全部计人套内墙体面积。 3) 套内阳台建筑面积：按阳台建筑面积的计 算规定计算，套内阳台 建筑面积均按阳台外围与房屋外墙的水平投影面积计算。 其中封闭 阳 台按水平投影面积全部计算建筑面积， 未封闭的阳台按水平投影面积 的一半计算建筑 面积。 6. 公有建筑面积的计算和分摊 一般房屋除了专有别墅以外，都有公共使用面积的 部分。最简单的有 楼道、楼梯、楼梯间等，这部分面积
10、应由各户进行分摊。公有面积的 处 理原则一般按各户房屋建筑面积比例进行分摊。 1) 共有建筑面积的内容：共有建筑面积包 括电梯井、管道井、楼梯 间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班 警卫 室、以及为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积，按水平 投影面积计算。 共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙、以 及外墙水平投影面积一半的建筑面积。 独立使用的地下室、车棚、车 库、为多栋服务的警卫室、管理用房、作为人防工程的地下 室、都不 计人共有建筑面积。将这几部分面积和计起来即为共有面积总和。 2) 共有建筑 面积的计算方法：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑 物各套内建筑
11、面积之和，并扣除已 作为独立使用的地下室、车棚、车 库、为多栋服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等 建筑面积；即 为整栋建筑物应分摊的共有建筑面积。 3) 各户分摊公用建筑面积的计算方 法：其基本思路就是用各户套内 第 5 页 共 11 页 文化决定眼界 思想扭转乾坤 面积按比例进行分摊 第 1 步：计算分摊系数 分摊系数需要分摊的公用面积之和各套 内建筑面积之和 （总建 筑面积之和一各套内建筑面积之和）各户套内建筑面积之和。 第 2 步：各套房的公用分摊面积分摊系数各套内建筑面积。 得房率： 7. 得房率：套 内面积/建筑面积*100% 8建筑密度：建筑基地总面积/建筑总面积*100% 建
12、筑密度： 9日照距离：建筑物高度/建筑物相邻距离（北面建筑物） 日照距离： 10容积率： 10容积率：总建筑面积/总用地面积 11绿地率： 11绿地率：居住区用地范围内各类 绿地的总和/总用地面积*100% 绿化率：又称绿化覆盖率指绿化垂直投影之和/总用地面积 *100% 绿化率 12. 使用面积：套内建筑面积。 使用面积： 房屋的使用面积，指房屋各层 平面中为生活起居所使用的净面积之 和。 13. 建筑面积 房屋的建筑面积是指建筑物外墙 外围所围成空间的水平面积， 如果计 算多、高层房屋楼的建筑面积，则是各层建筑面积之 和。 不难看出对于一幢房屋楼来说， 房屋的建筑面积套内实用面积十分 摊面
13、积。 14. 房屋的开间 在房屋设计中，房屋的开间（即宽度）是指一间房屋内一面墙皮到另 一面墙皮 之间的实际距离。 第 6 页 共 11 页 文化决定眼界 思想扭转乾坤 15. 房屋的进深 在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮 之间的 实际长度。 层高： 16. 层高 房屋的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的 距 离，也就是一层房屋的高度。 净高： 17. 净高 房屋的净高是指下层地板面或楼板上表面 到上层楼板下表 面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高层高 楼板 厚度，即层高和楼板厚度的差叫“净高 。 什么是房屋组团：我们所熟悉的居住区，从布局
14、上看多是外向开 18. 什么是房屋组团 放型的，小区与主要街道没有界线，小区内楼宇成排 排列，道路畅通 无阻。这种布局的缺点是不但形象单一死板，而且给住户带来不安全 感。 而房屋组团是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构。院落 式的布局，用四面楼房围 合成封闭的空间，由单一的出入口出入，它 能给住户带来领域感和安全感，邻里有交往的 氛围和空间，空间尺度 宜人，让人轻松愉快，非常符合现代人交流的心理需要。 19. 什么 是花园式房屋 花园式房屋也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般都是带有花园 草坪和 车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住 功能完备，装修豪华，并富 有变化，房
15、屋水、电、暖供给一应俱全， 户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准， 一般为高收入者购 买。 20. 居住组团 第 7 页 共 11 页 文化决定眼界 思想扭转乾坤 一般称组团， 指一般被小区道路分隔， 并与居住人口规模 10003000 人相对应，配建有 居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。 跃层和复式、错层有什么区别？ 21. 跃 层和复式、错层有什么区别 错层：指房屋各功能房间不在同一水平面上，高差 30-60cm 复 式：同一套内分隔出两层，楼上下的层高不一样。 跃层：独立分开的两层，楼上和楼下的 层高不一样。 通常情况， 跃层房屋是一套房屋占两个楼层， 有内部楼梯联系上下
16、层。 一 般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室；二层 安排卧室、书房、卫生 间等。 复式房屋在概念上是一层， 但层高较普通的房屋 （通常是 2.7 米） 高， 可在局 部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目 的是在有限的空间里增加使 用面积，提高房屋的空间利用率。这种做 法是为适应其用地、空间极其缺乏的情况而产生 的。 复式房屋实际上并不具备完整的两层空间， 夹层在底层的投影面积只 占底层面积的 一部分。 夹层可以做成房间， 也可以做成跑马廊形式 （夹 层悬空的一侧不做墙壁或墙面 后退，在平面的外边缘有栏杆或栏板， 上面的人可以看见下面，下面的人也可以看见上面， 形成一种不完全 的空间，一般称其为“排空” ） ，与底层之间有视线上的交流和空间 上的流 通。而跃层房屋的上下两层之间完全由楼板分隔，只通过楼梯 联系，和复式房屋的空间是 两种不同的类型。 跃层和复式的面积汁算：跃层房屋如果是完整的两层，其建筑面积或 使用面积均应是两层的建筑面积或使用面积相加之和。 如果跃层部分
