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1、- 1 -房地产基础专业知识培训内容房地产基础专业知识培训内容一、土地与土地使用制度一、土地与土地使用制度1 1、地产、地产：指在一定的土地所有制关系下作为财产的土地。简单地说，就是土地财产。法律意义上的土地财产一般具有以下特征：(1)属于一定的所有者或使用者；(2)有明确的四至界定；(3)可以依法转让；(4)能给所有者和使用者带来一定的权益。土地财产按其用途可以分为：(1)居住用地；(2)工业用地；(3)商业服务用地；(4)仓储用地；(5)市政、交通用地；(6)科教文卫设施用地；(7)绿化用地；(8)其他用地等。2 2、毛地、毛地：指城市旧区改造中须先进行动迁安置，拆除旧有建筑物后方可使用的
2、土地。3 3、生地、生地： “熟地”的对称，指未经开发，尚未形成建设用地条件的农地或荒地。4 4、熟地、熟地：“生地”的对称，指经开发，已形成一定建设用地条件的土地。 “一定建设条件”通常指达到“三通一平”或“七通一平”要求。 “三通一平”即满足施工要求的临时用水、用电和道路畅通，施工现场的土地平整。 “七通一平”通常指道路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通和土地平整。5 5、地价、地价：是“土地价格”的简称，指资本化了的地租。6 6、地价构成、地价构成：指土地价格的各项构成要素。土地价格是土地经济价值的反映。一般认为，土地价格主要由以下三个部分构成：(1)地租，指土地所有者
3、凭借土地所有权而获得的收入，包括垄断地租和级差地租。地租是土地价格构成的主体。(2)土地资本的折旧，指土地所有者对土地开发的投入，如基础设施建设的投资，包括三通一平或七通一平等。(3)土地投资和利息。土地投资一般数额大、周期长。所以，土地价格中还应包括资金的时间价值，即土地投资的利息。7 7、楼面地价、楼面地价：香港房地产用语。指平均到每单位建筑面积上的土地价格。其计算公式为：8 8、土地使用权、土地使用权：指依法对土地经营、利用和收益的权利。根据国家的有关法律，土地使用权可以由所有人直接行使。因此，土地使用权实际上是土地使用者对土地占有、使用、收益和一定范围内处分的权利，是以用益为目的的限制
4、物权。土地使用权必须依据法律或合同取得，可以有偿取得，也可以无偿取得。取得土地使用权的主要方式有出让、转让和划拨等。依法取得土地使用权分有期限和无期限两种。土地使用权出让或转让合同约定的使用期届满，土地使用者需要继续使用土地的，可以提出申请续期。未申请续期，或者虽 申请续期但未获批准的，由国家无偿收回土地使用权；行政行政划拨，无偿取得的土地使用权，人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要，可以无偿收回。划拨，无偿取得的土地使用权，人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要，可以无偿收回。土地使用权因土地使土地总价格建筑总面积楼面地价=- 2 -用权出让合同规定的使用年限届满，提前收回及土地灭
5、失等原因而终止。1010、土地所有权、土地所有权：指在法律规定的范围内占有、使用和处分土地，并从土地 上获得合法收益的权利。土地所有权是土地所有制在法律上的表现。 中华人民共和国土地管理法规定；“中华人民共和国实行土地社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。 ” “城市市区的土地属于全民所有即国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。 ”1111、土地使用权出让、土地使用权出让：指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让必须符合土地利用总体规划
6、、城市规划和年度建设用地计划。按照国家规定，城市规划区内的集体所有的土地，必须依法征用转为国有土地后，其使用权方可出让。土地使用权出让的主要方式有拍卖、招标和协议三种。土地使用权出让应当签订让合同。土地使用权出让合同中代表国有土地产权出让土地使用权的市、县人民政府称为土地使用权的公司、企业、其他组织和个人称为土地使用权受让人。1212、土地使用权出让金、土地使用权出让金：指土地使用权受让方为取得土地使用权，按照土地出让合同规定支付给国家的土地使用权价款。土地使用权出让金包括地租、征地费、投资开发费及其利息。地租是土地使用权出让金的核心组成部分。土地使用权出让金是国家实现土地所有权的主要的、基本
7、的方式，是土地收益的组成部分。 中华人民共和国城市房地产管理法规定：土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。1313、土地使用权出让年限、土地使用权出让年限：指国家将土地使用权出让给土地使用者时，双方约定 的土地使用者可以使用土地的年限。土地使用权出让年限分最高年限和实际年限。最高年限指国家法律法规规定使用国有土地不得超过的年限，如国务院中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(1)居住用地七十年；(2)工业用地五十年；(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(4)商业、旅游、娱乐用地四十年；(5)
8、综合或者其他用地五十年。 。实际年限指在最高年限内，由出让方与受让方在土地使用权出让合同中约定的出让年限。土地使用权出让年限自土地使用者领取土地使用权证，取得土地使用权之日起计算。1414、土地市场、土地市场：广义指土地交换关系的总和，狭义指土地交易的场所。土地市场是房地产市场体系的重要组成部分。土地市场按其交易形式和内容可划分为三个层次：(1)土地一级市场，指土地使用权的出让市场；(2)土地二级市场，指土地使用权的转让市场；(3)土地三级市场，指土地使用权的再转让市场。1515、土地一级市场、土地一级市场： 即国有土地使用权出让市场，指土地管理部门代表国家将国有土地使用权有偿有期限出让给土地
9、使用人的市场。由于我国法律规定，城市市区的土地属于国家所有，因而土地一级市场是一个由国家垄断经营的市场。土地一级市场的出让方式包括：(1)协议；(2)招标；(3)拍卖。- 3 -1616、土地二级市场、土地二级市场：即国有土地使用权转让市场，指土地使用权人依法转让土地使用权的市场。根据我国的法律，合法取得的国有土地使用权可以依法转让。土地二级市场的经营方式包括出售、出租、交换等。1717、土地三级市场、土地三级市场：即国有土地使用权的再转让市场，指土地使用权人将由二级市场取得的土地使用权依法再转移的市场，包括出售、交换等。1818、国有土地使用证、国有土地使用证：指合法使用国有土地的法律凭证。
10、国有土地使用证由国家土地主管部门统一监制，市、县人民政府颁发，市、县土地管理机关，发给依法使用国有土地的单位和个人，并由其保存。国有土地使用证的主要内容包括：(1)土地使用者名称、地址、图号、地号、用途、批准使用期限、四至、填发机关签章、填发日期；(2)城镇土地用地面积，期中建筑占地面积，共有使用权面积，期中分摊面积，土地等级；农村土地中土地总面积，期中各地类面积；(3)备注；(4)变更记事；(5)附图以及证书的编号等。1919、集体土地所有证、集体土地所有证：指集体土地所有权的法律凭证。集体土地所有证由国家土地主管部门统一监制，由市、县人民政府颁发，依法发给集体所有权单位并由其保管。根据民法
11、通则规定，我国集体土地所有分为乡(镇)农民集体所有和村民集体所有。集体土地归属哪级所有，则集体土地所有证发至哪一级。集体土地所有证的主要内容包括：(1)土地所有者名称、地址、图号、地号；(2)土地总面积，期中各地类面积；(3)四至；(4)备注；(5)填发机关、签章、填发日期；(6)附图及证书的编号等。二、土地利用与管理二、土地利用与管理1 1、建设用地许可证、建设用地许可证：也称“建设用地批准书”指建设单位在工程项目建设期内使用土地和工程验收后换发国有土地使用证的法律凭证。 2 2、建设项目征、拨用地红线图、建设项目征、拨用地红线图：指以红线表示的，划分征、拨用地过程中允许建设和不允许建设的具
12、有法规性质的用地界线图。红线图上应标明四至界线和土地利用现状。城市规划区内的红线图，应由城市规划部门绘制。3 3、宗地、宗地：指可供建筑使用的基本土地单位。在土地评估中，宗地的概念应包括以下几层含义：(1)有明确的可能性，既可以是土地所有权，也可以是土地使用权，还可以是其他有关土地利用的权利；(2)在使用功能上具有一定的独立性；(3)必须具有一定的面积。面积太小，不能在其上建造一定面积建筑物的，不能作为一宗地。4 4、宗地号、宗地号：指按照政府通告的土地登记范围，在工作用图上根据地籍编号原则对每一宗地进行的编号。编号按行政区、街道、宗地三级进行，较大城市可按行政区、街道、街坊、宗地四级编号。原
13、国家土地管理局制定的城镇地籍调查规程规定：“宗地号在地籍图上统一自左到右，自上而下，由1号开始顺序编号。- 4 -5 5、基准地价、基准地价：指按照城市规划区国有土地范围内不同土地级别或均质地域分别评估确定的商业、工业、居住等各类用途的土地使用权的平均价格。根据国家的有关规定，基准地价的评估、确定按以下程序进行：(1)由市、县人民政府土地管理部门、价格管理部门组织完成或委托基准地价评估测算工作；(2)承担基准地价评估工作的机构应当按照国家规定的有关土地价格评估的内容、程序、方法等进行评估测算，并按要求提交评估报告；(3)市、县人民政府价格管理部门、土地管理部门共同组织有关部门和专家组成基准地价
14、论证工作小组，根据国家宏观经济政策要求和房地产市场供求变化趋势，对评估报告进行论证，拟定基准地价公布方案，重点征求建设行政主管部门意见，经同级人民政府同意后，报上一级人民政府价格管理部门、土地管理部门提出审核意见，由上一级人民政府批准。基准地价以“元/平方米”为计算单位。国家实行基准地价定期确定和公布制度。省会和自治区首府城市、计划单列市、直辖市的基准地价应于确定、调整年度的 1 月 1 日公布。其他市、县的基准地价应于确定、调整年度的 4 月 1 日公布。基准地价采用图、表形式公布，内容包括：不同土地级别或均质地域范围、界线、用途及相应的基准地价标准。基准地价一般每两年调整公布一次。因社会经
15、济情况发生变化，造成土地市场价格重大变化时，应适时进行调整，并及时向社会公布。6 6、四至、四至：即四邻的意思，指地籍图或宗地图上表注的土地可能性界线四周相邻 土地的所有者、使用者名称以及与之为界的永久性显著地物的名称和相关距离。三、房地产投资与开发三、房地产投资与开发、房地产、房地产：指城市(城镇)房产和地产的总称。房地产还是一种特殊的商品，其特殊性主要表现在：(1)稀缺性：在地球上，土地是有限的，作为一种自然资源，土地不可能再生。因而，其供应也是有限的；(2)固定性：土地具有不可移动性，定着于土地上的房屋同样不可移动。因而，房地产也有“不动产”之称。(3)耐久性：土地具有不可毁灭性，其寿命
16、几乎是永久的。建造于土地上的各种房屋，其使用寿命少则几十年，多则上百年；(4)高价值性：相对于其他商品，房地产商品的价值是巨大的，少则几万元，十几万元多则上百万元，上千万元；(5)异质性：由于房地产具有位置固定的性质的特点，使得每一件房地产商品都是独一无二的产品，即使两栋结构、造型、装饰完全一样的房屋，由于其位置、环境、层次不同，本质上仍是有差别的。、房地产业、房地产业：指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，其业务内容涉及房地产生产、流通和消费全过程。主要包括：土地开发和再开发；地产经营；房屋开发；房产经营；房地产中介咨询服务；物业管理；房地产金融和房地产科研等。房地产业在国民经济中占有重要的地位。房地产业具有以下特点：(1)先导性和基础性。房地产是社会生产、生活以及科学、文化、教育、卫生等各种社会经济活动的基础和载体，从事任何活动必须以营造房屋这一活动空间为前提。- 5 -因此房地产业同其他行业发展相比。具有“先导”和基础性的特点。(2)综合性和关联性。房地产业的综合性体现在它是一个横跨生产、流通、消费领域的行业，它的活动存在于房地产的生产、流通和消费
