存量房买卖、交换税费

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1、存量房买卖、交换存量房买卖、交换发布机构： 发布时间：2010-04-19 阅读人数： 1297 人次 存量房买卖、交换一、 税费政策杭州市区普通住宅标准应同时符合以下条件：1、住宅小区建筑容积率在 1.0 以上2、单套建筑面积在 140 平方米以下3、实际成交价格低于同级别土地上住宅平均交易价格 1.44 倍以下（一）房屋买卖：1）承受方应缴纳的税费种类及税率：说明：（1）土地分摊面积为交易房屋的土地证书证载土地面积。 （2）土地出让年期统一为 70 年，自土地出让合同签订之日起算，不作年期修正。 2）出让方应缴纳的税费种类及税率： （二）房屋交换： 1）承受方应缴纳的税费种类及税率：注：由

2、多付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方按房屋差价的 3%缴纳；交换价格相等的，免征契税。 2）出让方应缴纳的税费种类及税率： 注：房改房上市交换，土地仍保留划拨性质，免缴土地出让金。 （三）政策说明： 1、根据杭州市财政局 地方税务局关于转发浙江省财政厅浙江省地方税务局实行房屋交易最低计税价格管理办法的通知（杭财农2008161 号）中相关规定：纳税人申报的成交价格高于最低计税价格的，征收机关按成交价格计征税费；纳税人申报的成交价格低于最低计税价格且无正当理由的，征收机关按最低计税价格核定征收。 2、营业税及附加、 “从购买到对外销售”的五年时间认定：个人购买住房以取得房屋产权证注明的

3、时间和契税完税证明注明的时间孰先为原则确定起点，至销售时买卖双方签订杭州市房屋转让合同之日为终点，计算确定。 个人销售以拆迁安置方式获得的住房，其购房时间按被拆迁房屋的购房时间确定。 个人销售集资建房，以集资购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照孰先为原则确定起点。 个人销售通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，该住房的购房时间按发生受赠、继承、离婚、析产分割行为前的购房时间确定；销售通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。 根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生

4、效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。 3、营业税及附加： （1）营业税，税率为计税金额的 5% （2）城市维护建设税，税率为营业税税额的 7%。外商投资企业、外国企业、中外合资企业城市维护建设税免征 （3）教育费附加，税率为营业税税额的 3%。外商投资企业、外国企业、中外合资企业教育费附加免征 （4）地方教育附加，税率为营业税税额的 2% 4、个人所得税减免政策： 对出售自有住房并拟在现住房出售一年内按市场价重新购房的纳税人，其出售住房所缴纳的个人所得税，视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还。 注：征收机关受理纳税人递交的

5、申报资料并经审核无误后，计算确定应纳税额，纳税人缴款后，开具“中华人民共和国税收通用完税证”； 纳税人应妥善保管好征收机关开具的“中华人民共和国税收通用完税证收据联”等凭证，以便办理退税手续。 对个人转让自用 5 年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。 “五年时间”的认定，以纳税义务人所出售住房购入时签订合同（包括预售合同、补充合同）的日期为起点计算；不能提供合同的，以该住房的房屋所有权证的发证日期为起点计算。拆迁回迁所得、继承所得、分析所得的住房，以拆迁回迁、继承、分析前住房购入时间为起点计算。接受赠与、抵债和交换所得的住房，以接受赠与公证时间、抵债合同、住房交换合同签订

6、时间为起点计算。 “唯一生活用房”的确认：该住房出售时，纳税义务人（包括配偶）除所售住房外，不再拥有其他房屋所有权的，则所售住房方可视作家庭唯一生活用房。以上确认需由纳税义务人本人提供相应的证明（或承诺书）。 二、纳税申报流程 1、产权受理：到杭州市房管部门各相关办证大厅办理房产交易产权登记手续。 2、纳税申报：把房产登记受理单复印件及相关交易资料递交我局办税服务大厅或延伸申报点“申报受理”窗口；领取杭州市; 注：如成交价格未通过最低计税价格审核，征收机关需要核实相关情况。 3、票单领取：房管部门产权转移审核通过后到“开票发证”窗口领取纳税申报表、契税缴款书等缴费单据。 4、银行缴款：凭纳税申

7、报表、契税缴款书等相关票单到银行窗口缴纳税款。 5、领取契证：凭银行盖章的纳税申报表到“开票发证”窗口领取杭州市财政局直属征管局业务联系单、销售不动产统一发票（代开）和契证；凭契税缴款书第六联、杭州市财政局直属征管局业务联系单和其它有关资料去杭州市房管部门各相关办证点领取房屋所有权证；凭契证复印件和其它有关资料去杭州市国土资源局土地交易登记发证中心办理土地使用证。 三、需提供的资料（复印请使用 A4 纸） 1、杭州市房产管理部门的房产交易产权登记申请受理单复印件 2、杭州市房屋转让合同原件（拍卖的提供成交确认书原件） 3、原房屋所有权证、土地使用证复印件（有地名变更的提供门牌证复印件） 4、原

8、房屋契证原件 5、身份证明复印件 个人提供身份证复印件，外籍人士提供护照和大使馆证明复印件 系夫妻共有产的提供夫妻双方身份证复印件、结婚证明复印件 如夫妻双方约定房屋所有权归其中一方所有的，还须提供财产约定书原件 如为单身的，须申明本人婚姻状况，并自负法律责任 单位提供营业执照或法人资格证书复印件 6、非住宅类交易要提供评估报告书原件 7、委托他人代办的须提供委托书原件及代办人身份证复印件 8、涉及个人所得税的还需提供：房屋原值凭证、允许扣除税金及合理费用的原始凭证原件、复印件等；如五年唯一生活用房的需填写承诺书；住房出售方如在住房转让合同前一年内已另购住房需直接抵扣个税的，商品房应提供购房合

9、同或相关权属证书复印件（校验原件），存量房应提供所购住房的相关权属证书复印件（校验原件）；如不能提供原值凭证，不能正确计算应纳税额的，须填写申明书 9、涉及土地增值税的还需提供：房屋原值凭证（购房发票或房屋及建筑物价格评估报告）、允许扣除税金的原始凭证原件、复印件等；如不能提供原值凭证的，不能正确计算应纳税额的须填写申明书 10、征收机关要求提供的其它资料 注：1、下列房地产交易行为因无款项收支发生，不予开具销售不动产统一发票（代开）： 房屋的继承、分析；以房地产抵债；以房地产投资作价入股等。 2、房屋交换以交换房屋的差价，开具销售不动产统一发票（代开）。 四、举例（以下案例均假设成交价格经征

10、收机关核定后认为是正常交易价格） 案例 1 崔先生于 2010 年 1 月 15 日向王女士转让一套购入已超过 5 年，建筑面积为 45 平方米的普通住宅，出售价为 390000 元。出售时崔先生名下另有其他住宅，所售住房的购置价为 290000 元，购置时缴纳了契税 4350 元、印花税 87 元，交易手续费 85 元，出售时崔先生缴纳了公证费 900 元，交易手续费227.76 元，中介收取代理费用为 620 元，问崔先生和王女士应分别缴纳哪些税费？ 答：王女士应缴纳契税： 3900001% = 3900 元 崔先生应缴纳个人所得税： 出售价 = 390000 元 房屋原值 = 29000

11、0+4350+87+85=294522 元 转让住房过程中合理费用 = 900+227.76+620 =1747.76 元 应纳税额 = （出售价-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-合理费用）20% = （390000 - 294522 - 1747.76）20% = 18746.05 元 崔先生应缴纳的个人所得税为 18746.05 元。 案例 22010 年 1 月 1 日，张女士把其父母赠送给她超过 5 年的一套建筑面积为 120 平方米的普通住宅以 150 万元的价格出售给刘先生，该房是其家庭唯一生活住房。问张女士、刘先生各应缴纳多少税费？答：刘先生应缴纳契税： 150 万元1.5%

12、 = 22500 元 张女士不需缴纳税费。 由于张女士出售的房屋属普通住房，并且出售时已超过 5 年，所以张女士免征营业税。购房时间在2008 年 11 月 1 日之后，免征印花税。 由于张女士出售的住房为自用五年以上，并且出售时该住房为张女士家庭唯一的生活用房，所以张女士不需缴纳个人所得税。在申报时张女士应出具家庭唯一生活用房的承诺书，承诺书可到征收大厅索取。 案例 32010 年 2 月 1 日，蔡女士把拆迁安置所得的一套建筑面积为 180 平方米的非普通住宅以 160万元的价格出售给李女士，该房出售合同签订时间距被拆迁房屋购入时间未满 5 年，回迁时，蔡女士共支付安置价款 30 万元，出

13、售时蔡女士未能提供完整、准确的房屋原值凭证，问蔡女士、李女士各应缴纳多少税费？ 答：李女士应缴纳契税： 160 万元3% = 48000 元 蔡女士应缴纳营业税及附加： 160 万元5.6% =89600 元 由于蔡女士出售的房屋属非普通住房，并且出售时未满 5 年，所以按其售房收入全额计征营业税。 个人所得税： 160 万元1%=16000 元 由于蔡女士未能提供完整、准确的房屋原值，不能正确计算房屋原值和应纳税额，所以所涉及的个人所得税按 1%核定征收。蔡女士在申报时应填写申明书并自负法律责任。 案例 4沈女士于 2002 年 2 月 15 日购入一个商铺，价格 100 万元，并于 200

14、2 年 2 月 25 日完税，2010 年 3 月 10 日沈女士因经营情况不善，遂将该商铺出售，出售价及评估价均为 250 万元，2010 年 4月 25 日，沈女士偕同买主张小姐前来税务机关办理纳税申报手续，出售时沈女士未能提供完整、准确的房屋原值凭证， 问沈女士、张小姐各应缴纳多少税费？ 答：张小姐应缴纳契税： 250 万元3%=75000 元 印花税： 250 万元0.05%=1250 元 沈女士应缴纳营业税及附加： （250 万元-100 万元）5.6% = 84000 元 印花税： 250 万元0.05%=1250 元 土地增值税： 250 万元0.5%=12500 元 由于沈女士

15、未能提供完整、准确的房屋原值凭证，征收土地增值税扣除项目金额难以确定，所以所涉及的土地增值税按 0.5%的征收率核定征收。在申报时沈女士应填写申明书，并自负法律责任。 沈女士还应自行向属地税务机关申报缴纳个人所得税。 案例 52010 年 1 月 1 日，李女士把购买不足 5 年的房改房（建筑面积 65 平方米的标准住宅），以45 万元的价格卖给张先生，该房屋购入时的价值 6.5 万元，土地等级为二级，分摊面积为 15 平方米，出售时李女士未能提供完整、准确的房屋原值凭证，问李女士和张先生各应缴纳多少税费？ 答：张先生应缴纳契税： 45 万元1% = 4500 元 土地出让金： 50015=7

16、500 元 李女士应缴纳营业税及附加： （450000-65000）5.6% = 21560 元 个人所得税： 4500001% = 4500 元 案例 6王先生购入的房改房建筑面积为 85 平方米，购入价 20 万元，土地等级 1 级，分摊面积为 18平方米，购入还不到 5 年；张先生购入的房改房建筑面积为 156 平方米，购入价为 25 万元，土地等级为4 级，分摊面积为 30 平方米，购入已超过 5 年但不是家庭唯一生活用房；现王先生的房子作价 70 万元，张先生的房屋作价 150 万元，双方的房屋于 2010 年 3 月 5 日交换，出售时双方均未能提供完整、准确的房屋原值凭证，问王先生和和张先生各应缴纳多少税费？ 答:王先生应缴纳契税 ： （150 万元 70 万元）3% = 24000 元 营业税及附加：（70 万元-20 万元）5.6% = 28000 元