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1、物业合同抗辩权行使及限制探索物业合同抗辩权行使及限制探索 近年来，业主与物业公司之间因物业服务引发的矛盾已经成为影响住宅小区和谐、稳定的最主要因素。这既与物业公司未能提供及时、有效地为业主提供满意的服务有关，也与业主任意地、过于频繁地行使物业服务合同抗辩权有关。部分业主动辄以服务质量差、业主不满意为由拒绝缴纳物业服务费(以下简称“物业费”)，欠费现象较为普遍。据中国物业管理协会 2008 年 5 月发布的全国物业管理行业生存状况调查报告显示，被调查的 4600 家物业公司中，商品房小区平均物业费缴费率仅为%左右，有些地区的平均缴费率甚至只有%。据北京市居住小区管理办公室 2004 年对北京市
2、28 个商品房小区的调查统计，收费率能达到 80%以上的只有 14 个小区，有 8 个小区的收费率为 60%左右，另外 6 个小区的收费率只有 30%1 。2008 年上海出现了物业公司撤离小区的风潮，至少有 10 家物业公司因经营严重亏损撤离了近 50 个小区2。据笔者在南昌市物业管理协会的调查，2009 南昌市商品房小区的缴费率整体维持在70%80%，有的缴费率甚至不足 50%。物业费的普遍拖欠，不仅激化了物业公司与业主之间的矛盾，而且使物业公司的生存环境面临严重困难，不少物业公司处于亏损经营状态。另一方面，开发商为了自己的经济利益，尽快把楼盘销售出去，往往单方面对业主许诺免除前期物业甚至
3、入住后若干年内的服务费，更是使得物业公司的生存环境雪上加霜。为了有效化解业主与物业公司之间的物业服务纠纷，最高人民法院出台了关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(法释20098 号)(以下简称审理物业服务纠纷案件的解释或解释)。该解释第 5条、第 6 条对物业服务合同中的业主抗辩权的行使与限制作了具体规定。但从实践来看，如何防止业主动辄行使抗辩权，避免因拖欠物业费而把物业公司与业主推上矛盾的两极，则更值得人们的关注。一、物业服务合同履行中的抗辩权表现形式在双务合同中，如果一方未履行合同义务或者履行不符合要求而向另一方请求履行债务时，对方就有可能通过行使抗辩权而与之对抗。我国合同法
4、规定了双务合同履行中抗辩权的 3 种形式：同时履行抗辩权、先履行抗辩权和不安抗辩权。物业服务合同是双务合同、有偿合同。在物业服务合同中，物业公司应当按照合同约定履行为业主提供物业服务、营造良好的小区环境的债务，业主应当履行向物业公司支付物业费的债务。在实践中，业主通常以物业服务质量差、不符合要求为由拒交物业费的形式来行使抗辩权；物业公司则拒绝为未缴费的业主提供专属于其的服务项目，如拒绝提供维修服务、暂停二次供水服务等，遇业主欠费行为普遍时，则可能减少、停止小区的公共服务，更有甚者，对欠费业主进行人身威胁或暴力攻击。1.业主行使抗辩权的表现形式在物业服务合同中，业主行使抗辩权的表现形式主要有：(
5、1)物业公司未履行本应先履行的服务时，业主拒绝支付物业费。物业费的支付一般是按单位时期支付，如按月支付。如果在应支付费用的这一单位时期内，物业公司尚未履行完毕债务，如尚有若干天的卫生保洁、修剪花草、修理公共设施设备等工作未完成，而向业主请求支付物业费时，业主则可基于物业公司未先履行合同义务而行使先履行抗辩权，拒绝支付物业费。(2)物业服务合同约定物业公司应履行某一特定服务项目但时间约定不明确时，业主以物业公司尚未履行这一服务项目为由行使同时履行抗辩权，拒绝支付物业费。在物业服务合同中，尽管对物业服务的项目有明确规定，但对履行这些服务的时间不可能逐一加以明确。例如，在物业公司提供的门禁系统故障或
6、楼道照明灯等各类维修服务时，由于物业服务合同并未对物业公司应在什么时间内上门服务作出明确规定，当物业公司要求业主支付物业费时，业主则以物业公司提供的服务不及时为由进行抗辩，拒交物业费。(3)在物业公司履行的物业服务、营造的小区环境不符合合同约定时，业主拒交物业费。一般地，物业服务合同会对物业服务的质量，即物业公司应当如何保持小区环境作出详细的规定，如卫生保洁应每日清扫两次、修剪花草每周两次、门岗每日 24 小时值班、保安人员每小时巡逻等。有的物业服务合同甚至约定“路面不得有明显垃圾”、 “绿地不得有过长杂草”、 “安保人员不得脱岗”等。如果物业公司履行的物业服务、营造的小区环境未达到合同约定的
7、要求，业主就有可能行使先履行抗辩权或同时履行抗辩权，拒交物业费。(4)在物业公司经营困难、可能停止履行物业服务时，业主行使不安抗辩权，拒交物业费。当物业公司经营遇到困难，如拖欠物管人员工资、高额水电费，或者是因物业公司自身所负较大数额债务被债权人起诉到法院，甚至被债权人申请破产时，业主依法行使不安抗辩权。2.物业公司行使抗辩权的表现形式在物业服务合同中，物业公司行使抗辩权的表现形式主要有：(1)在少数业主未按合同约定的期限缴纳物业费时，物业公司拒绝为这些业主履行专属于其的部分服务项目。物业公司为了维护自身的合法权益，行使先履行抗辩权，如拒绝继续为欠费的业主提供维修服务、暂停二次供水、门禁系统服
8、务等，直至业主补缴拖欠的全部物业费。(2)在较多业主拖欠物业费时，物业公司减少，甚至停止提供所有小区物业服务。这是物业公司为保护自身合法权益而行使先履行抗辩权的一种情况，但应当谨慎行使。因为物业公司停止物业服务后，小区环境将迅速恶化，给业主生活带来极度不便，而且会损害已缴纳物业费的业主权益，进一步激化业主与物业公司之间的矛盾。二、物业服务合同履行中行使抗辩权的利弊分析合同履行中抗辩权的制度设计，其目的本是为了保障交易安全、提高交易效率，通过行使抗辩权，发挥防范合同信用风险、增益债权实现的功能3。然而，由于物业服务合同的特殊性，如物业服务对象(业主)的人数众多性、服务过程(行为)的持续性、服务内
9、容(项目)的复杂性、服务质量(标准)的不确定性等，抗辩权的行使不仅难以达到立法目的，反而可能损害合同交易的安全和效率。在物业服务中，因业主人数众多，其对物业公司是否履行合同约定义务常有“以偏概全”的问题，而业主行使抗辩权最容易的方式就是拒绝缴纳物业费。业主行使抗辩权的结果，就是使物业公司失去收入来源，经营困难，最终导致服务质量降低，不得不终止对小区的物业服务。物业服务合同履行中业主行使抗辩权的弊端主要有：第一，妨害小区业主的正常生活。对于少数拒交物业费的业主，物业公司采取停止专属服务的方式予以对抗。若停止这些专属服务并不能使业主履行缴纳物业费的义务，则物业公司可能进一步采取自认为合法而实为违法
10、的方式，如停水、停电，拒绝业主的私车，甚至拒绝业主进出小区等限制业主合法权益的方式。物业公司采取的措施无论合法与否，都会不同程度地影响业主的正常生活，激化矛盾。对于大多数正常缴纳物业费的业主而言，他们本期望物业公司能够提供正常、全面的物业服务，但因部分业主行使抗辩权拒绝缴纳物业费而影响了物业公司的经营收入，使物业公司减少服务投入、降低服务标准。这些正常缴纳了物业费的业主也成为了受害者，享受着与支付的物业费不相符的服务，并由此成为潜在的抗辩权行使者。第二，妨害物业公司的正常经营。物业公司是以营利为目的的企业法人，向业主收取物业费，既是其能够生存和发展的基本前提，也是其按照物业服务合同约定向小区业
11、主提供正常、全面服务的保障。但由于物业服务对象的业主数量多，业主动辄拒交物业费，不仅增加了物业公司催缴费用的成本，而且个别业主的欠费行为会产生“示范效应”、 “连锁反应”。业主欠费直接影响了物业公司的经营收入，高欠费率将导致物业公司因此减少资金投入、拖欠员工工资和社保费用，拖欠公共水电费。物业公司将陷入经营困难，甚至亏损的境地，在不得已的情况下，只能撤出小区。第三，损害小区环境。物业公司为业主提供的物业服务是一种小区公共服务，但它又是市场化的社会服务。业主以支付物业费的方式来购买物业服务，物业公司则通过提供物业服务的方式来获取经济利益。如果业主频繁地、持续地行使抗辩权而拒交物业费，物业公司被迫
12、退出小区，最终导致小区无人管理，小区环境迅速恶化：垃圾无人打扫，花草无人养护，房屋、设施、设备无人维修，停车秩序混乱，严重的甚至二次供水系统、电梯系统和门禁系统也停止运转；偷盗事件频发，业主的人身安全难以得到保障。第四，损害社会正常秩序。物业服务看似小事情，但关乎老百姓的切身利益，与老百姓的生活悠息相关，小区和谐问题是重要的民生问题。业主过多地行使抗辩权，不仅会引发物业公司与业主之间的冲突，而且会增加社会上的不稳定因素。为了收取物业费，物业公司可能会采取各种手段，甚至以暴力或暴力威胁等非法手段达到目的。物业公司与业主之间的民事纠纷，可能会被演化、升级为治安案件、刑事案件。而业主为了维护自己的利
13、益，也会寻求媒体、政府的帮助。面对利益需求难以一致、数量众多的业主，如果政府介入不及时、不主动，或者处理不当，小区物业纠纷就可能升级为群体性社会事件。三、物业服务合同履行中行使抗辩权的限制从实践来看，抗辩权的行使无论对业主、小区，还是对物业公司，都会造成不利影响。抗辩权的频繁行使不仅会损害物业服务合同的交易安全和效率，也会引发新的社会矛盾，因此有必要对物业服务合同履行中的抗辩权进行限制。(一)审理物业服务纠纷案件的解释有关行使抗辩权的规定及评析解释第 5 条对业主行使抗辩权作了规定。第 5条第 1 款规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收
14、费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。 ”根据上述规定，业主行使抗辩权应符合以下要求或条件：一是行使抗辩权的主体为业主；二是业主行使抗辩权针对的是物业公司的收费行为，而不是物业公司实施的各类服务行为；三是业主行使抗辩权的条件是物业公司违规收取物业费，即物业公司违反物业服务合同约定或法律法规、部门规章规定的擅自收费行为，包括擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费等。该规定通过赋予业主抗辩权，对遏制物业公司的违规收费行为、维护业主的合法权益无疑具有积极意义。但是，上述规定也存在一些缺陷：(1)将业主行使抗辩权限制在物业公司违规收费行为本身，对于物业公司未按合同约定提
15、供服务或服务有瑕疵能否进行抗辩没有加以规定，这实际上是限制了业主行使抗辩权的适用范围，不利于业主利益的保护；(2)业主行使抗辩权时，是业主可以“单个”的行使，还是应达到“一定数量”时才能行使，也没有明确规定；(3)当业主行使抗辩权时，是可以拒绝支付物业公司违规收取的物业费，还是可以拒绝支付全部的物业费(合同约定内的物业费)，规定也不明确。同时， 解释第 6 条对业主行使抗辩权进行了限制。该条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接
16、受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 ”根据上述规定，业主行使抗辩权的限制包括 3 种情形：一是业主无正当理由的抗辩。这里所谓的“正当理由”应严格限制在物业公司不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者是其它正当的、合理的事由，应从严掌握4。二是业主不得以未享受物业服务为由进行抗辩。在实践中，空置房的业主经常以其未入住小区，未享受物业服务为由拒交物业费；有的业主以其长期出差、出国为由，主张未享受物业服务而拒交物业费；也有业主以其未享受物业公司提供的某项服务，如小区临时停车服务、信件或报纸递送服务、出租车预约服务等为由拒交物业费。遇此情形，业主不得行使抗辩权。三是业主不得以无需接受相关物业服务为由进行抗辩。例如，业主不得以不乘电梯、无需保洁或安保为由而拒绝缴纳电梯使用费、保洁费等物业费，也不得以无需享受小区提供的公共健身与娱乐设施服务为由，拒交物业公司因管理这些公共设施所支出的费用。(二)业主行使抗辩权的限制为了减少业主行使抗辩权的危害，笔者认为，除解释第 6 条规定的有关业主行使抗辩权的限制外，有必要适当强化对业
