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1、项目规划与收益最大化浅析项目规划与收益最大化浅析问题问题的提出：的提出：在通常情况下，我们规划项目的时候，首先考虑的是项目收益最大化。这是做项目的出发点，也是落脚点。但这个问题牵涉了太多的方面，包括地段、环境、消费偏好、消费水平、市场比较、价格定位、品质品牌等诸多因素，所以，不可能一概而论。我们仅从规划的方向去分析和研究项目的容积率、建筑密度、楼层高度等要素对项目收益的影响，目的是想获得一个理想的规划方案，实现项目收益最大化。一、项目规划分析我们在拍到土地后，接下来考虑的是，这个项目该怎么做。在这块土地上需要建多少房子，容积率是多少，建筑密度是多少，这些具有导向性的规划问题，首先摆在我们面前。
2、要获得项目收益最大化目标，基本上可循两条路线去走，一条路线是提高容积率，多建房子，以量取胜，获得利益最大化，另一条路线是降低容积率，提高品位，以质取胜，获得利益最大化目标。那么，我们在项目规划时如何从总体上去把握这个度呢？我们先来分析以下几个指标（为了分析方便，本文所涉指标代号可能与其他著述不同，不求一律）。1 1、容积率（、容积率（R R）容积率用 R 表示，它是建筑总面积(J)与建筑用地面积（L）的比，2这个指标反映了土地开发的强度，容积率（R）的调整将会影响到建筑面积的增减，对项目收益将产生直接影响。表达式： R = J/L从式中我们可以看出，建筑面积（J）和容积率（R）成正比，建筑面积
3、越大，容积率也越大；建筑用地面积（L）和容积率（R）成反比，建筑用地面积越大，容积率越小。2 2、建筑密度、建筑密度(M)(M)建筑密度用 M 来表示，它是指建筑用地范围内各类建筑的基底面积(Jd)与建筑用地面积(L)的比率，单位为（%），它可以反映出一定用地范围内的建筑物的密集程度。（注：这里的各类“各类建筑”是指地平以上的凸出地面一层及以上的各类建筑物）。表达式：M = Jd/L * 100%从式中我们可以看出，建筑密度（M）与各类建筑物的基底面积(Jd)成正比，各类建筑物的基底面积(Jd)越大，建筑密度（M）也越高；建筑密度（M）与建筑用地面积(L)成反比，建筑用地面积(L)越大，建筑密
4、度（M）越小。3 3、楼层数（、楼层数（n n）楼层数用 n 来表示，它是建筑总面积(J)与各类建筑基底总面积(Jd)的比值，这个指标反映了小区内的楼层高度，层数越多建筑越高。表达式： n = J/Jd (不够一层，四舍五入，做取整处理)34 4、楼层数（、楼层数（n n）与其他指标关系）与其他指标关系由容积率（R）表达式推导可知：建筑总面积：J= R*L由建筑密度（M）表达式推导可知：各类建筑基层面积(Jd)=M*L楼层数（n）= 建筑总面积（J）/各类建筑基层面积(Jd)= R*L/M*L= R/M 由上述表达式我们可以得出如下结论：当建筑密度（M）一定的情况下，容积率（R）越高，楼层数（
5、n）越大，建筑物越高；当容积率（R）一定的情况下，建筑密度（M）越高，楼层数（n）越小，建筑物越低。例如，建筑密度（M）要求控制在 40%以下，容积率（R）要求控制在 2.8 以下 ， 则楼层数（n）= R/M = 2.8/40% = 7 层可以看出在上述控制条件下，我们所建小区楼层数平均应在 7 层或以上。下面的这张表格是关于容积率（R）与楼层数（n）的关系表，这是在假设建筑密度（M）不变有情况下，楼层数（n）作为容积率（R）的函数，楼层数（n）随着容积率（R）的变化而变化的趋势表。附表 1 4楼楼层层数（数（n）容）容积积率（率（R）关系表）关系表行号容积率（R）建筑密度（%）楼层数（n）
6、楼高（m）11.535411.221.635514.031.835514.042.035616.852.435719.662.535719.672.835822.483.035925.293.235925.2103.5351028.0根据上表我们可以作出如下坐标图楼层数(n)与容积率(R)关系图02468101200.511.522.533.54 容积率（R)楼层数（n)当然，我们也可以通过楼层数（n）这个函数表达式进行其他指标的推算。假如我们设定容积率（R）不变，那么适当调整建筑密度（M）,这样可以得到一个楼层数（n）与建筑密度（M）的关系表。5附表 2楼楼层层数（数（n）与建筑密度（）与建
7、筑密度（R）关系表）关系表行号容积率（R）建筑密度（%）楼层数（n）楼高（m）13.0251233.623.0281130.833.0301028.043.032925.253.034925.263.036822.473.038822.483.040822.493.042719.6103.044719.6根据上表我们可以获得容积率（R）和建筑密度(M)的坐标图如下：楼层数（n）与建筑密度（M）关系图0246810121401020304050建筑密度（M)楼层数（n）通过对上述规划要素的分析，我们可以得到以下结论： 当我们在规划时，需要控制容积率（R）的情况下，可以通过调6整建筑密度（M）和楼
8、层数（n）来实现； 当我们在规划时，需要控制楼层高度或楼层数（n）的情况下，可以通过调整容积率（R）和建筑密度(M)来实现； 当我们在规划时，需要控制建筑密度(M)楼层数（n）的情况下，可以通过调整容积率（R）和楼层数（n）来实现。二、项目规划与市场定位我们在做规划的时候，市场原则是第一原则，市场需要什么产品，我们才去规划什么样的产品，所以，市场细分化和产品细分化是我们做规划的基本方向，以下几点或许能为我们的规划提供一些参考。1、用、用户户偏好偏好向好，是用户最普遍的消费偏好，比如说有别墅可住，用户就不可能选择像火柴盒一样的楼房，有多层可住，用户就不可能选择高层，即便是同一栋楼，用户也愿意选择
9、好的层次，而不愿选择差得楼层，这就是消费偏好。2、 、环环境境选择选择小区环境也是用户的必要选项，小区建筑密度低、容积率低、小区环境优美、配套设施完善，这将会给用户更多的吸引力，而优秀的人文和自然景观设计，则会引导消费者付诸消费，这叫环境影响。3、价、价值值取向取向在小区环境等因素相同或一致的情况下，功能价值系数将可能影响到消费者对产品的消费，功能价值系数越高(或称性价比)，对消费7者的影响越大，当然，功能价值系数越低，对消费者的影响也越低，直至，消费者放弃消费。4、 、购买购买力力购买力是硬道理，也是用户最终选择消费的决定性因素，环境再好，性价比再高，但购买力不足以支持消费者对产品的购买行为
10、，成交变得不可能，用户或者放弃消费，或者转向低端消费，高端消费市场就会跟着缩水量。所以，合理的市场策略和价格定位显得十分重要。三、收益最大化分析房品与市场价格定位是房地产老板们最为关心的核心问题。前以述及，项目要获得最大收益，可以通过两条路线来走。那么，房子建得越高收益越好吗？不是。房子的品位越向高端收益越好吗？也不是。这就需要我们找到实现项目收益最大化的平衡点。（一）楼层对定价的影响（一）楼层对定价的影响这里需要引入一个楼层分类的概念，通常我们把楼层数 n3 的建筑，称为低层建筑；4n6 的建筑，称为多层建筑；7n9 的建筑，称为中高层建筑；10n30 的建筑，称为高层建筑，n30 的建筑，
11、称为超高层建筑。由于楼层数不同，楼房的高低体量也不同，受消费者消费偏好、小区环境、价值取向及购买力的影响，就会有不同的市场定价与不同的楼房类别相对应，这就是房品定价规律的差别化。8下表是某地某小区不同楼层类别的市场定价表，我们拿来研究楼层与市场定位之间的关系。附表 3不同不同类别类别楼楼层层与市与市场场定价表定价表序号楼层数（n）市场定价（P）备 注1n35500-6000低层建筑24n64500-5000多层建筑37n93500-4000中高层建筑410n302800-3500高层建筑5n302500-2800超高层建筑根据上表我们给出下图，看上去会更加明确一些。01000200030004
12、00050006000市 场 定 价（P）12345678910楼层数（n）不同类别楼层对定价影响图需要说明的是，这组数据也是一个特例，在不同城市、不同区段、不同环境、不同时段，这组数据都会有所不同。这是一个趋势图，它反映的是市场定价随着楼层数（n）的增加，9单位面积平均定价（P）呈下降趋势。这就给我们的决策者一个提示，并不是楼房建得越高越好，收益也不见得可以最大化。（二）不同楼层类别和建筑成本（二）不同楼层类别和建筑成本由于不同楼层的建筑结构不同，所以建筑设计也不同，不同建筑类别其建筑成本也会有很大不同。例如，低层建筑，我们要用砖混结构，建筑成本约 700 元/平方米左右，而 7-9 层高层
13、建筑我们要采用框架结构，所以建筑成本也会显著增加，达到 1000 元/平方米左右。以下表格可以看出随着楼层数（n）的不断增长，建筑成本也呈阶梯上升趋势。附表 4不同不同类别类别楼楼层层与建筑成本关系表与建筑成本关系表序号楼层数 n住宅分类造价（CP）结构类型1n3低层建筑700砖混24n6多层建筑850-950砖混37n9中高层建筑1000框架或框剪410n30高层建筑1600-1800框剪5n30超高层建筑1800-2000框剪上表所列数据，也是一组特例数据，在不同的城市、不同的地理位置、不同的环境以及建筑的难易程度，建筑成本也会有很大差异，不会都一样，我们分析这组数据的目的只是为了找到不同
14、类别楼层与建筑成本关系。10下图是上述关系的一张趋势图，我们来看一下。不同类别楼层与建筑成本关系图0500100015002000250012345678910 楼层数（n）建筑成本（Cp）从上面不同类别楼层与建筑成本趋势图，我们可以看出，楼层越高，单位建筑成本（CP）也越高。那么，建高层就不经济吗？也不一定。（三）涉及到的函数关系（三）涉及到的函数关系1、土地成本函数、土地成本函数土地总成本用 LC表示，它是土地面积（L）与单位土地成本（LP）函数。其实土地总成本（LC）是一个固定成本，它不会随着建筑面积（J）的变化而变化。表达式： LC = L * LP2、通常性、通常性费费用函数用函数通
15、常性费用用 G 来表示，它是前期费用、基础设施费、配套费的总称，它是建筑面积（J）的函数。表达式：G = 600 * J 11表达式中的系数 600，是某地前期费用的经验数据。它包含基础设施费、配套费、大门围墙等费用。3、 、销销售收入函数售收入函数销售收入用 S 来表示，它是单位产品销售价格（P）与建筑面积（J）的函数。表达式：S = P * J4、 、营业费营业费用函数用函数营业费用用 O 来表示，这里营业费用仅含管理费和销售费用。营业费用（O）是销售收入（S）的函数。表达式：O = 7% * S表达式中的 7%为经验数据。5、税金函数、税金函数税金用 T 来表示，它包含营业税及附加税金及
16、费用，所得税费用也含在其中。税金是销售收入（S）的函数T = 10.85% * S 表达式中的系数 10.85% 为经验数据。6、 、财务费财务费用函数用函数财务费用用 F 来表示，它是投资额（I）的函数，如果年利率设定为 15%，投资年限为（n） ，则表达式： F = I * ( 1 + 15% )n这里需要说明的是，由于涉及到投资规模和投资年限，所以，为了分析问题时简便起见，我们暂不作考虑，尽管它与投资成本有很大12关系。（四）收益分析（四）收益分析1、 、产产品品销销售收入售收入产品销售收入（S）是单位产品销售价格（P）与建筑面积（J）的函数，表达式为：S = P * J。从表达式中可以看出，产品销售收入（S）与两个变量有关，且单位产品销售价格（P）又与楼层数（n）的取值区间有关，因有两个变量，所以分析起来就有一定的困难。虽然单位产品销售价格（P）是一个变量，但我们可以从前面的附表 3 中查到，因此，为分析方便，把单位产品销售价格（P）看作常量也是可以的。假如开发商现在已拿到一块土地，面积为 100 亩，规划部
