《成都茂业中心营销推广提案 134p》由会员分享，可在线阅读，更多相关《成都茂业中心营销推广提案 134p（134页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、二级市场策划品控中心Centaline Consultants茂业中心营销推广提案茂业中心营销推广提案项目发展站位CBD商务新坐标本提案主要内容：1、根据区域市场发展情况，确定本案最佳发展模式。2、针对区域多类购买客户特点，以客户为导向，制定精准的营销推广战略。本报告结构1项目地块分析2复合体发展模式分析34项目发展定位建议5营销推广建议写字楼市场分析本案位于天府新城的中心核心位置，拥有非常优越地理位置。项目经济指标项目地块分析项目地块分析项目交通分析项目周边配套项目区位分析项目产品分析 项目周边配套完善，特别是商务配套完善，利于本案商业、写字楼的发展。项目经济指标项目地块分析项目地块分析项目
2、交通分析项目周边配套项目区位分析项目产品分析 本案位于三环路外侧，天府大道与府城大道交 汇处，到达机场只需15分钟，达到二环内只需5 -6分钟，交通十分便利。 本案在地铁1号线新益州站出口附近，相当便 捷，1号线地铁的开通，将极大提升项目的交通 效率。 项目周围交通十分便捷，地铁物业，利于发展 商业以及写字楼物业。本案位于地铁一号线出口附近，公共交通便捷，利于发展商业与写字楼。公交站点公交路线起止点高新区管委会501桂溪公交站华阳新客运站高新区管委会118天府广场西新会展中心高新区管委会115君平街新会展中心天府长城站533东虹路-石羊场公交站天府长城站502A 永康森林公园-中和镇天府长城站
3、805茶店子公交站-华阳客运站项目经济指标项目地块分析项目地块分析项目交通分析项目周边配套项目区位分析项目产品分析 项目经济指标本案由多业态组合，具备打造商务复合体的基础素质。项目地块分析项目地块分析项目交通分析项目周边配套项目区位分析项目总建筑面积33万持有部分商业建筑面积（1-4F）6万可售部分C栋建筑面积（7-31F ）10万A栋建筑面积（7-31F） 5万B栋建筑面积（7-31F） 5万项目产品分析 项目经济指标项目地块分析项目地块分析项目交通分析项目周边配套项目区位分析项目产品分析 A栋（70年住宅产权） A栋、B栋、C栋外立面一致、内部硬件配套设施也基本一致，A栋具备走写字楼路线的
4、基础条件。 A栋户型主力面积70（套一），面积偏大，做为住宅，销售难度较大。A栋与B栋、C栋外立面、内部硬件配套设施基本一致，A栋具备发展写字楼的基础条件。 A栋主力户型70平米（套一），面积偏大，做为住宅销售，难度较大。户型设计：内廊式 设计，主力面积 70（套一）， 面积偏大南延线住宅市场70-80的小户型走势非常缓慢，不建议本案A栋不走住宅产品路 线，A栋发展为写字楼。统计项目：中海兰庭、中海翠屏湾、时代晶科、华润凤凰城河畔新世界、南城都汇、天府长城、新鸿基悦城2007-2009.72007-2009.7套一套二套三面积积区间间（平米）40-6071-8081-9091-100101-1
5、2091-100111-120121-130总总价区间间（万元）25-3540-4845-5350-5854-6552-5858-6964-75总总供应应面积积（平米）1828328500128011852856118143981134530227933总总消化套数386 378 1346 856 360 300 1030 1741 总总消化量（平米）18142 28350 115662 82362 32371 29686 94967 217805 剩余面积积（平米）141 150 12349 2923 28810 14295 39563 10128 月去化面积积（平米）672 1113 63
6、97 4372 2722 1953 6537 10695 月去化套数14 15 75 45 33 20 72 85 月均去化面积积/项项目672 557 1279 1093 907 651 1307 2674 月均去化套数/项项目14 7 15 11 11 7 14 21 不建议本案的70年产权部分走住宅路线项目经济指标项目地块分析项目地块分析项目交通分析项目周边配套项目区位分析项目产品分析 项目经济指标项目地块分析项目地块分析项目交通分析项目周边配套项目区位分析项目产品分析 地下车库出入口地下车库出入口A、B栋入口大堂C栋入口大堂中心广场项目地块分析总结：本案具备发展区域中心复合体的素质，A
7、、B、C栋都发展写字楼。1、本案位于区域核心位置，地理位置优越。2、项目周边配套完善，特别是商务配套，利于发展写字楼及商业。3、本案位于地铁一号线出口附近，公共交通便捷，利于发展商业与写字楼。4、本案由多业态组合，具备打造商务复合体的基础素质。5、A栋与B栋、C栋外立面、内部硬件配套设施基本一致，A栋具备走写字楼路线的基础条件。A栋户型设计偏大，做为住宅，销售难度大。6、南延线住宅市场70-80的小户型走势非常缓慢，不建议本案A栋不走住宅产品路线，A栋发展为写字楼。1项目地块分析2复合体发展模式分析34项目发展定位建议5营销推广建议写字楼市场分析复合体发展模式分析本案建议以写字楼、商业双核心的
8、发展模式。主要通过以下分析：1、复合体发展模式分析2、各模式典型项目分析借鉴3、本案发展模式分析复合体发展模式分析复合体发展模式分析模式二：以写字楼为核心功能的发展模式模式三：以酒店为核心功能的发展模式模式四：以商业为核心功能的发展模式模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式例如：上海商城例如：深圳华润中心、成都万达广场例如：广州中信广场例如：北京华贸中心外因内因成功关键因素模式四、以商业、写字楼为核心的模式明确定位大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/功能化体系商业为主导，其他功能为辅一流的合作团队地理位置城市核心区交通可达性地铁口/主干道沿线区域商务功能突出独具特色建筑形式/业
9、态/服务内容/人流及商业气氛规划设计经营管理复合体发展模式分析项目位于深圳地王金融圈 集商业、办公、酒店、居住等诸多功能于一 体，深圳规模最大，品质最高的综合建筑群 。物业形态： 万象城 5A甲级写字楼华润大厦 君悦酒店 酒店式公寓 室外娱乐休闲广场总建筑面积：约55万m2 总投资：40亿港币案例分析深圳华润中心复合体发展模式分析以商业带动写字楼、住宅、公寓的发展 模式公寓周边高档公寓众多住宅 高档住宅缺失，中 高档住宅众多酒店 五星级酒店林立办公 地王大厦等甲级写 字楼汇聚商务 CBD带来大量高等 级商务人士商业 缺乏有影响力的商业 形态五星级酒店商务办公商业公寓住宅资源平台商务租客提升品质
10、旅游租客商务消费人流住家消费人流提升品质资源平台提升品质商业办公商务公寓住宅酒店高消费人流案例分析深圳华润中心通过商业市场空白点作为突破口，办公 、商业带动住宅、酒店、公寓的发展模式复合体发展模式分析本案复合体发展模式分析外因内因优越的地理位置南部新城核心区域便利的交通条件地铁1号线和南延线为主的成熟交通网络大规模的区域规划 南部新城整体规划达到6000万平米搞品质的视觉冲击现代时尚的项目形象高水准规划设计各功能共融不互扰功能化体系甲级写字楼（20万平米）5万平米公寓高档/中高档购物中心（6万平米）专业的管理团队物业管理/经营管理本案关键因素分析复合体发展模式分析本案位于区域中心、地铁交通、3
11、3万平米体量为商业、写字楼发展提供良好的基础。清晰的区域功能定位 本案所在的区域被规划为总部经济区本案复合体发展模式分析复合体发展模式分析本案未来潜在商业分析： 目前区域潜在商业项目12个、合计40.7万平米商业站南组团大源组团本案复合体发展模式分析复合体发展模式分析本案未来潜在商业分析：整个南部新城的商业规划集中在大源组团，达到27.7万平米，本案所在的站南组团，商业供应 相对较少，如本案率先推出商业，将占得市场先机。复合体发展模式分析商业与写字楼之间的关系1、商业招商先行带动写字楼销售。 2、商业提升写字楼档次，完善写字楼配套，提高写字楼销售率、入住率。 3、写字楼为商业提供人流量、聚集人
12、气，促进商业租金提升。本案复合体发展模式分析商业写字楼双核发展模式双核发展模式本案作为商务复合体的以写字楼+商业双核发展模式复合体发展模式分析1、本案位于区域中心、地铁交通、33万平米体量为商业、写字楼发展提供良好的基础。2、目前区域内无影响力的商业体，为商业先行提供良好的发展契机商业先行 引进主力店 树立形象品牌商家入驻小商家入驻甲级写字楼 （A、B栋） 销售甲级写字楼 （C栋）销售巩固形象为 主，同时实 现赢利实现赢利商务发育 加深形象商务成熟 商气形成促进互相促进促进第一阶段第二阶段第三阶段商业、写字楼 商务复合体双核发展模式 互相促进，协调统一本案复合体发展模式简析复合体发展模式分析商
13、务入市 建立形象1项目地块分析2复合体发展模式分析35项目发展定位建议6营销推广建议写字楼市场分析供应分析客户分析1、成都写字楼09年上半年受到金融危机的影响和一些甲级写字楼只租不售，导致成 交量下降。2、 09年上半年受到金融危机的影响，办公用房售价、租金增幅下降，但仍然保持增 长。3、南延线是成都写字楼市场的核心区域。结论：成都市写字楼市场比较稳定、核心逐步向南延线转移。写字楼市场分析区域写字楼市场分析 成都写字楼市场分析成都写字楼市场分析 典型项目分析 客户分析 尽管自05年以来始终保持供大于求的趋势，09年上半年同比08年成交量提高超过 100%，市场回暖明显。 0505年年-08-0
14、8年写字楼供应量整体呈上升趋势，成交量整体小幅上升；年写字楼供应量整体呈上升趋势，成交量整体小幅上升； 0707年整体楼市较好，写字楼成交量达年整体楼市较好，写字楼成交量达47.1847.18万，使得供需基本趋于平横；万，使得供需基本趋于平横； 0808年供应量增大，达年供应量增大，达77.1277.12万，而成交量减少，达万，而成交量减少，达39.0739.07万，仅消化万，仅消化50%50%，供大于求。，供大于求。 0909年上半年回暖明显。年上半年回暖明显。写字楼市场分析区域写字楼市场分析 成都写字楼市场分析成都写字楼市场分析 典型项目分析 客户分析 自05年以来，办公用房的成交价持续大
15、幅升高，三年间共上涨83.74%，其中08年在07年的基础上 上涨了30.6%，成交价达到了7831元/平方米。 09年上半年受到金融危机，以及大量低端办公用房的入市，成交均价与08年基本持平。 09年上半年租金较08年3.8%。小幅增长。09年上半年受到金融危机的影响，办公用房售价、租金增幅下降，但仍然保持增长。写字楼市场分析区域写字楼市场分析 成都写字楼市场分析成都写字楼市场分析 典型项目分析 客户分析 09年1-6月供需对比: 南延线供应和成交都在整个成都市场占据较大份额南延线供应、成交占市场总量的58%、49%，南延线将成为成都写字楼市场的核心区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析 成都
16、写字楼市场分析成都写字楼市场分析 典型项目分析 客户分析 写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析 成都写字楼市场分析 典型项目分析 客户分析 结论：甲级写字楼存量小，消化快、价格涨幅快、未来竞争压力较小，建议写字楼 发展甲级写字楼。本案入市主要竞争项目中信大厦、东方投资。1、区域规划为总部基地及行政商务区，为本案写字楼发展提供良好的政策基础。2、区域写字楼08年存量已基本消化完毕，市场存量压力较小。3、09年1-7月，甲级写字楼项目月平均去化面积比乙级写字楼多1200平米。4、2010年预计供应18.55万平米，是本案较好的入市时机。入市主要竞争项目中信大厦、东方投资。5、区域甲乙级写字楼未来供应78.45万、110.9万平米。压力集中在乙级写字楼。6、区域内甲级写字楼较乙级写字楼租金涨幅快。规划分析写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析 成都写字楼市场分析 典型项目分析 客户分析 规划分析南部新城
