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1、房地产价格区域经济论文房地产价格区域经济论文1 房地产价格与区域经济互动机制分析区域经济主要变量对房地产价格的影响在社会总供给与总需求大体平衡、社会结构协调、区域经济健康合理发展时，房地产业就具有良好的发展条件和基础20；反之，如若社会结构失衡、区域经济整体效益差或增长质量不高，房地产业的发展就会受到限制。房地产开发离不开资本投资的运作。房地产开发投资额越大，消费者及其他房地产开发商对市场预期越高，从而对房地产市场发展的激励作用就越大。从供给角度考虑，开发商投资水平越高，越有能力提供更多住房，规模效益越大，就越有可能降低房价。从消费水平角度分析，理论上消费者消费水平越高，支付能力越强，住房需求
2、越旺盛；从微观经济学供需曲线上来看，在供给不变的情况下住房价格也越高。然而需要注意的是，尽管消费由收入被动决定，但收入增加对房价的影响程度不能一概而论，还取决于消费者个人边际消费取向等其他方面因素。利率水平主要作用于宏观层面，概括来说即通过利率高低能够影响开发商的运营成本和购房者的购房成本，从而影响商品住房的供给和需求，进而达到影响房地产价格的目的。近期，中国人民银行发布消息决定下调金融机构人民币贷款基准利率，试图调整由于房地产市场遇冷，开发商开发势头低迷，消费者买房热情减弱，区域 GDP 增速放缓的局面。房地产价格对区域经济的影响区域经济是市场宏观经济的重要组成部分，区域经济的可持续发展是我
3、国宏观经济可持续的主要支撑，是拉动我国宏观经济向前发展的原动力。需要指出的是，区域经济的可持续并非只停留在关注地区经济指标层面，其实质是在继续推进经济增长的同时兼顾社会进步和生态和谐，是一个三者融合协同发展的有机统一过程21。过去，人们一度认为追求高房地产投资额可以得到区域经济指标倍数增长，然而却忽略了对社会与生态的负面影响。前文提到高房地产投资额会导致高预期和高房价，彼此呈正向影响，因此要研究房地产价格对区域可持续发展的影响亦需从三方面考虑：即对生态可持续性的影响、对经济可持续性的影响及对社会可持续发展的影响22。关联效应与乘数效应是常用于表示其他产业指标和区域经济指标彼此相互作用程度的经济
4、效应。可通过循环和因果积累这种作用不断强化放大、不断扩大影响，从而研究经济活动中某一变量的增减所引起的经济总量变化的连锁反应程度。本文所指“关联效应”，即房价与区域经济之间相互发展的作用效果。房地产价格所表现出来的物质流、资金流、信息流等通过一定的经济效果增加区域经济中各个要素的关联度，从而体现拉动或抑制区域经济的外在效应。房价对区域经济的“乘数效应”是一种宏观的经济效应，表现在一个变量的变化以乘数加速度方式引起最终量的增加。从市场供给与需求角度引起的房地产价格的变动，间接反映在区域内的资源整合、资金流通、联动发展，对经济增长有“乘数效应”。众所周知，每一块有限面积土地能承载的环境压力与人口压
5、力都有一个上限。然而，随着城市大量人口涌入催生了住房的刚性需求量，抬高房地产价格进而刺激房地产开发商大量投资开发土地的同时， “混凝土森林”导致城市环境难以荷载，热导效应、噪声效应、疾病频发。与此同时，房地产价格的区域性分布不均亦会造成地区内交通压力增大，普通居民因无法承受市区内高价房而不得不选择离市中心较远的房屋，致使上班高峰时城市交通拥堵现象严重，拉动效应与成熟效应同时显现。此种房地产价格对社会可持续发展造成负面效应。2 房地产价格与区域经济系统构建房地产价格与区域经济系统的结构区域经济子系统与房地产子系统之间在相互影响和制约的作用过程中共同演进。区域经济的发展为房地产业提供各种物质资料的
6、生产，包括通过资源配置所带来的房地产资金投资分配，调整土地市场供应，通过物价指数和消费者投资预期调整房地产业投资力度，从而带动房地产业与区域经济的协调可持续发展。房价子系统除了直接作用于区域经济系统以外，还通过资源、环境、人口、社会间接对区域经济系统施加影响，如图 1 所示。图 1 系统相互作用图在充分考虑房地产价格与区域经济及深入分析其内在关系的基础上，得到模型的总体因果关系图，如图 2所示。利率投资者意愿地产企业开发能力供求效益利润住宅建筑用地边界银行支持力度房地产产业值消费机会成本存贷利息区域经济产值物价指数区域固定资产投资土地价格土地政策房地产建筑成本土地市场供应房地产价格政策法规供求
7、比房地产市场供应房地产市场需求其他因素购房政策购买能力房价收入比按揭贷款首付比收入预期信贷规模信贷需求家庭结构性收入消费需求人均收入家庭结构房地产投资心理预期消费水平图 2 总体因果关系图房地产价格房地产产业值区域经济产值区域固定资产投资土地市场供应房地产市场供应消费需求房地产市场需求供求比房地产价格。房地产价格房地产产业值区域经济产值人均收入消费水平消费需求房地产市场需求供求比银行支持力度地产企业开发能力房地产价格。房地产价格房地产产业值区域经济产值人均收入信贷需求信贷规模存贷利息利率地产企业开发能力住宅建筑用地边界房地产价格。区域固定资产投资房地产投资房地产市场供应供求比房地产价格房地产产
8、业值区域经济产值。区域经济产值人均收入信贷需求信贷规模存贷利息利率地产企业开发能力房地产价格房地产产业值区域经济产值。整体系统流图房地产价格与区域经济系统子系统、人口就业子系统和房价标准构成，整体系统流图如图 3 所示。区域经济子系统。区域经济子系统的核心概念涉及区域 GDP、区域经济增长率、区域经济投资等。人口就业子系统。人口就业子系统的核心概念涉及就业人口增长率、第三产业就业人口、城镇化就业人口增长率乘子等。房价子系统。房价子系统的核心概念涉及房地产价格、房地产价格变化率等。3 房地产价格与区域经济系统动力学仿真模型检验模型的信度及效度检验采用了与历史数据比较分析的方法，结果如图 4 所示
9、。其中 2012 年数据偏差最大，但也仅为%，表明仿真结果与实际数据基本一致，该系统动力学模型可用。模型运行结果及分析根据现状条件下的各参数值，运用系统动力学VENSIM 仿真软件，可得 20042013 年哈尔滨市房价与区域经济系统的仿真结果，主要为验证性作用，详见图 5图7。仿真结果表明，20042013 年区域 GDP、就业总人口数、房地产平均价格总体上升，符合我国市图 520042013 区域GDP 仿真结果图 620042013 就业人口仿真结果图720042013 房地产价格仿真结果场总体状况。其中，2006年哈尔滨市房价增速放缓，有走低趋势，其原因可能是同年央行对贷款利率进行的两
10、次上调增加了消费者购房成本，抑制了购房行为；2008 年爆发全球金融危机，哈尔滨市房价不降反升，这与央行同年 4 次下调贷款利率不无关联，同时亦可判断此时购房者主要为刚性需求；此外图中可见哈尔滨地区经济和就业情况依旧维持稳健增长，分析原因可能为本文在搜集数据时以区域为单位，通过区域内的指标统计和修正，弱化了危机在指标及数量关系上对经济和产业的影响；另一方面，由于哈尔滨市的地理位置和对外发展状况，从经济各项指标以及房价的统计数据上看，危机的影响不能作为研究的关键因素，因此本研究不予考虑，这也充分体现了房价与区域经济互动关系的地域差异性。20112012 年间区域 GDP 增速放缓，区域房地产价格
11、走低，就业人口总数稳定增长。可见区域 GDP 对房地产市场有一定依赖作用，彼此呈正相关作用。2011 年 7 月起，各地紧随“国八条”推行限购限贷政策，一时价格走低；然而稳步发展的经济态势刺激就业，增长的就业人口也一定程度上推动了区域 GDP 的发展，两者呈正向影响，但人口增长对区域 GDP 作用效果并不明显，有理由推测新增的就业人口为简单劳动力。2012 年后，地方政策作用效果减弱，房价反弹，又促进了区域 GDP 的加速增长，再次证明了两者正向影响的关系，且房价增长对区域 GDP 作用效果显著。20042013 年区域 GDP 和房价的仿真结果，很好的拟合了区域经济与房地产价格协调发展的理论结论，二者相互促进，具有紧密的内在联系。4 结语本文运用系统动力学方法切入房价与区域经济的互动性研究中，有重点地将房价与区域经济系统拆分，进行了理论的与实证的研究，通过建立区域经济、房价以及就业人口三个子系统，深入分析了各子系统之间的内在联系以及指标间的密切关系。本文立足于大量样本数据的分析，完善了以往对偏远地区房地产价格与地区经济的互动性关系研究不足的缺陷。通过实证结果，进一步揭示了房地产价格与区域经济的互动性本质，这对研究房价规律以及宏观经济领域具有积极的借鉴作用。作者:李佳桐 刘忠奎 杨晓冬 单位:哈尔滨工业大学
