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1、投资经济型酒店价值分析报告（一）张成树 原创 | 2009-04-17 17:57 | 投票投票 标签：标签： 经济型酒店 价值分析报告 第三章第三章 项目背景项目背景3.13.1 经济型酒店的基本概念经济型酒店的基本概念根据史密斯旅行研究定义（Smith Travel ResearchDefinition），经济型酒店是指保持价格低廉，针对 20%低端市场的价格敏感消费者的饭店。对我国而言，经济型酒店是指投资不高、规模不大、功能简单、租金低廉但又具备一定服务质量水准的较低档次的酒店，以低廉的房价和优质服务为最大卖点，市场定位在大众消费者。从广义上讲，是指硬件标准达到或接近一、二星级饭店水平，
2、包括已评星级及未评星级的宾馆、旅馆、酒店、招待所及度假村等。3.23.2 经济型酒店基本特征经济型酒店基本特征经济型酒店作为一种新兴业态，是经济发展和社会生活的产物，它完全区别于面对社会上流阶层的全服务酒店，是服务大众阶层，满足一般居民的旅行住宿的产品设施。其基本特征应有六点：3.2.13.2.1 产品有限性。产品有限性。经济型酒店紧扣酒店的核心价值住宿，以客房产品为灵魂，把餐饮、购物、娱乐功能大大压缩、简化、甚至不设，从而大幅度消减了成本。一般来说，经济型酒店只提供客房和早餐，中国经济型酒店的餐饮功能相对于国外稍强些，如家酒店连锁大多数分店提供近乎套餐式的简易三餐，“锦江之星”则有可点菜的大
3、餐厅，但比之星级饭店，则是大大简化了。3.2.23.2.2 产品和服务的优质性。产品和服务的优质性。与一般的社会旅馆不同，经济型酒店非常强调客房设施的舒适性和服务的标准化。清洁卫生、舒适方便的特点是社会旅馆不具备的。其空调、24 小时热水、客房面积、卫生设施不亚于二星，而且在设计理念和装潢水平上已大大超越了二星，把现代家居的简约、清新、温馨、舒适、实用的特征融入客房，给客人以“家”的感觉。 3.2.33.2.3 经济型酒店的价格适中。经济型酒店的价格适中。相对于高档酒店动辄上千元的房价，经济型酒店的价格一般在人民币 300 元以下，一些青年旅舍和汽车旅馆只收取几十至一百元左右。3.2.43.2
4、.4 成本节约。成本节约。目前二星酒店面临的困境是建设投资本来就不小，经营管理费用又居高不下，但房价都卖不高，餐饮也少有人问津，在这样收入少而开销大的恶性循环下，更新改造更成奢谈。不说其他，单只人工成本一项，低星级酒店就处于劣势。而经济型酒店的能源、水资源、人工、用品、设备等都高度节省。如家的员工与客房比例仅为 0.3，是一般低星级酒店的 1/51/7。 3.2.53.2.5 市场定位明确。市场定位明确。经济型酒店的目标市场是一般商务人士、工薪阶层、普通自费旅游者和学生群体等，而高档酒店往往以高级商务客人、高收入阶层、公费旅客为主要目标市场。3.2.63.2.6 经济型酒店以连锁经营为主。经济
5、型酒店以连锁经营为主。从经济型酒店的外在表现来说，经济型酒店一般采取连锁经营的方式，通过连锁经营达到规模经济，提高品牌价值。这种经营方式也是经济型酒店区别于其他星级酒店和社会旅馆的一个明显特征。3.33.3 经济型酒店投资结构与收益结构经济型酒店投资结构与收益结构3.3.13.3.1投资结构投资结构经济型酒店的投资重点在客房，而其他的相关设施，比如说餐饮、娱乐、会议等设施相对来说都不是经济型酒店的重点，这就决定了经济型酒店的投资相对要少的多，而客房利润在酒店利润总额的绝对比，再次充分体现了经济型酒店收益结构更适合目前的盈利模式、运作模式。经济型酒店单间客房投资额参考数据酒店公司单间客房投资额（
6、元/间，不含房租）速 8 中国4500050000如家4500050000锦江之星40000500007 天连锁4000043000汉庭快捷4500050000万里路青年旅馆25000-300003.3.23.3.2 经济型酒店收益结构经济型酒店收益结构某品牌经济型酒店每间客房收入预算表某品牌经济型酒店每间客房收入预算表双人房200 元 1房价 单人房160 元2出租率按 80计算（最高可达到 98）双人房5.84 万 3房间年收入 单人房4.67 万平均年收入按 5 万计算4费用总计2.55 万元4.1租金1 万租金不能超过收入的 20计算，临界点4.2工资性支出0.75 万元不能高于收入的
7、 15，临界点4.3能源0.25 万元收入的 5，家庭式空调4.4税收0.3 万元收入的 64.5其他0.25 万元收入的 5客房设施等5经营利润2.45 万元经营利润率49注：该酒店以租用其他单位酒店为例，不含土地、土建费用，只包括装修、设备用品等费用。经济型酒店经营利润率达到 40左右，速 8 对加盟店的投资回报的测算期为 3 年到 5 年，如家、锦江之星、7 天等经济型酒店品牌的客房平均 90以上的出租率。第四章第四章 经济型酒店市场分析经济型酒店市场分析4.14.1 旅游经济发展现状及前景分析旅游经济发展现状及前景分析4.4. 1.11.1 中国旅游经济发展现状及前景分析中国旅游经济发
8、展现状及前景分析随着社会的发展和国民生活水平的提高，旅游业已成为全球经济发展势头最强劲和规模最大的产业之一。旅游业具有“无烟产业”和“永远的朝阳产业”的美称，它已经和石油、汽车业并列为世界三大产业。旅游业在城市经济发展中的产业地位、经济作用逐步增强，旅游业对城市经济的拉动性、社会就业的带动力、以及对文化与环境的促进作用日益显现。旅游有效缓解了人们的工作压力，增进和扩大了人与自然、人与社会、人与人之间的交流和沟通；积极引导了生活方式转变，提升了城市居民的文明程度；带动了城市周边农村风貌和农民生活的改善，促进了城乡区域间的协调发展。2005 年，中国入境旅游人数达到 12029 万人次，旅游外汇收
9、入达到 292.96亿美元，国内旅游出游人数达到 12.12 亿人次，国内旅游收入达到 5286 亿元，国际国内旅游业总收入为 7656 亿元，公民出国（境）人数达到 3103 万人次，各项统计指标均创历史新高。旅游商务人流大幅增长，为酒店业创造了巨大市场需求。2006 年，中国旅游业发展态势良好，各项指标较 2005 年同期相比均有所增长。入境旅游总体保持增长态势。全年共接待入境旅游者 1.25 亿人次，国际旅游收入 339.5 亿美元，同比增长 15.9%，中国已成为全球第四大入境旅游接待国和第五大旅游创汇国。国内旅游人数达 13.9 亿人次，同比增长 15%；国内旅游收入达 6229.7
10、 亿元人民币(约计 823.3 亿美元)，同比增长 17.9%，有力地拉动了内需，促进了消费，带动了相关产业发展。2007 年，我国旅游业发展势头良好，三大市场保持稳定增长。全年共接待入境游客 13187.33 万人次，实现国际旅游外汇收入 419.19 亿美元，分别比上年增长 5.5%和 23.5%；国内旅游人数 16.10 亿人次，收入 7770.62 亿元人民币，分别比上年增长 15.5%和 24.7%；中国公民出境人数达到 4095.40 万人次，比上年增长 18.6%；旅游业总收入 10957 亿元人民币，比上年增长 22.6%。随着 2008 年北京奥运会的成功举办，中国经济型酒店
11、这几年以每年 200300的速度增长，新品牌也不断出现。2004 年以来，国外品牌进入和国内自创品牌两种方式新出现的经济型酒店品牌就有近 100 多家。这说明经济型酒店在中国有发展机遇的同时也面临巨大的挑战。面对跨国投资者的抢滩登陆，这是一场同一起跑线上的竞争。国际知名品牌的美誉度和积累多年的管理经验正是国内经济型连锁酒店所缺乏的；但在建立国内销售网络，中国经营者具有本土化优势。由于金融危机的影响，制造业、纺织业等均出现利润大幅度下滑，所以作为无烟工业的旅游业也越来越受到投资者的青睐。作为国民经济的新兴行业，中国旅游业在发展初期就明确了开发建设的基本方针。一方面坚持对外开放，广泛吸引海内外各界
12、资金；另一方面，充分利用社会资源，鼓励国家、集体、个人投资建设旅游项目。据预测，未来 10 年间，我国旅游业仍将保持年均 10.4%的增长速度，其中个人旅游消费将以年均 9.8%的速度增长，特别是 2008 年举行的北京奥运会和 2010 年将要举行上海世博会将会使经济型酒店业发展爆炸式膨胀。据世界旅游组织预测，到 2020 年，全球将接待 16 亿人次的国际旅游者，国际旅游消费将达两万亿美元。在这个大趋势下，世界旅游组织对中国今后 20 年旅游业发展的前景更加看好。随着旅游经济的不断发展，作为其附属的住宿经济也自然得到了非常好的发展机会，经济型酒店的发展也一片光明。三、中国经济型酒店存在的主
13、要问题三、中国经济型酒店存在的主要问题中国经济型酒店发展的前景是乐观的，发展的潜力和空间是巨大的，而且仍会延续相当长的一段时间，这主要是由于全国有 25 多万家住宿场所可供开发和利用，尤其是 6 万家达到经济型酒店转型标准的潜在资源的利用。因此，目前对于经济型酒店的发展大可不必担心。而急需关注的是经济型酒店发展过程中如何解决当前存在的问题和防止潜在危机的发生。1、飞速发展、物业飞涨、同业竞争等问题导致经济型酒店增长减缓近一两年，经济型酒店呈现爆炸式的发展，据国家发改委 2007 年的数据显示，经济型连锁酒店业排名前十位的品牌年均增长率高达 74%，如此快速的发展必然导致众多问题的显现。自 20
14、07 年以来，我国正经历一场严峻的通货膨胀考验，物价水平高升、物业飞涨、人员工资高启，这些因素都将导致经济型酒店的利润下降。特别是如家酒店 2007 年第四季度爆亏事件，直接导致市场对经济型酒店的重新认识，七天酒店今年将增长速度由去年的 400降到 140，汉庭酒店也将控制增长速度，以期度过困难期。2、美国“次贷危机”导致经济型酒店融资难度增大中国经济型连锁酒店的发展，资本一直是主要推动力。除了如家和锦江之星实现上市融资外，7 天、莫泰、汉庭等其他经济型酒店的资金无一例外均主要源于风投支持。而在本次美国次贷危机中，美林、德意志等不少投行损失惨重，在进行项目考量时更加谨慎。海外资金不再唾手可得的
15、同时，国内信贷收紧亦给行业带来更多变数。受“次贷危机”的影响，如家等上市公司股价产生一定波动，其他未上市企业的融资和上市估值也受到影响，摆在经济型酒店面前的直接问题就是融资成本提高，难度加大。例如，汉庭酒店集团首席执行官张拓日前向媒体承认，去年 7 月签订的 8500 万美元融资协议，是与投资方约定分数次注入，目前最后一笔融资由于付款周期问题未能到账。3、管理经验缺乏、人力资源不足在几年的积累过程中，国内的经济型酒店积累了一定的管理经验，但是与国外一些成熟品牌几十年的管理经验相比，不足之处仍然很明显。在成本控制、服务质量、培训机制、物流配送、企业文化等方面，需要继续改进。同时，在经济型酒店物业
16、中 25以上为酒店改造的，而且经济型酒店发展速度如此之快，所以在经济型酒店市场真正从事过酒店行业的人员比例不大，大约只占 30；特别经济型酒店的用人模式简单、精炼，一人多岗、一职全能，因此要求经济型酒店的管理人才必须是不仅专业化，而且更要复合型。因此经济型酒店目前从业人员匮乏，特别是酒店高层管理人员紧缺。4、市场细分不完全，产品层次不清晰 经济型酒店在中国刚刚起步，尤其是一些民族品牌的酒店，还没有明确的目标市场，或者对目标市场的细分工作不够细致和完全，导致了市场重叠或者过于宽泛，产品设计没有层次，缺乏针对不同细分市场需求的产品和服务。根据国外的发展经验，经济型酒店有三种类型档次：有限服务酒店（Limited Service Hotel），经济酒店（Economy Hotel/Budget Hotel）和廉价酒店（Super Budget Hotel）。有限服务酒店在经济型酒店中属于高档次，经济酒店中档，廉价酒店则属于最低档次。这三种层次的酒店价格相差很大，其硬件设施的差距也非常大，有限服务酒店的客房硬件
