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1、房地产开发业务征收企业所得税问题国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知国税发200631 号各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局： 为了加强和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理，根据中华人民共和国 企业所得税暂行条例及其实施细则、中华人民共和国税收征收管理法等有关法律、 法规规定，结合房地产开发企业（以下简称开发企业）的经营特点，现就房地产开发的有 关企业所得税问题通知如下： 一、关于未完工开发产品的税务处理问题 开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开 发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季
2、其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月或月) 计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额， 待开发产品结算计税成本后再行调整。待开发产品结算计税成本后再行调整。 （一）经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中 国人民银行关于印发经济适用房管理办法的通知（建住房200477 号）等有 关法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得低于其预售收入的计税毛利率不得低于 3%。开发企业对经济适用房项目的预售 收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明
3、材料。凡不符合 规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的 规定计算缴纳企业所得税。 （二）非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定： .开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊 区的，不得低于区的，不得低于 20。 开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于 15%。 开发项目位于其他地区的，不得低于开发项目位于其他地区的，不得低于 10。 二、关于完工开发产品的税务处理问题 （一）符合下列条件之一的，应视为
4、开发产品已经完工： 1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）； 2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）； 3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。 （二）开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认 的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计 算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际
5、销售收入毛利额与其预售收 入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。凡已完工开发产品在完工年度未按 规定结算计税成本，或未对其实际销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额进行纳税 调整的，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按中华人民 共和国税收征收管理法的有关规定对其进行处理。 （三）开发产品完工后，开发企业应于年度纳税申报前将其完工情况报告主管税 务机关。在年度纳税申报时，开发企业须出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利该项开发产品实际销售收入毛利 额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及税务机关需
6、要的其他相关资料。额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及税务机关需要的其他相关资料。上述差异调整情况鉴定报告的基本内容包括：开发项目的地理位置及概况、占地 面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、预售收入及其毛利额、 实际销售收入及其毛利额、开发成本及其实际销售成本等。 （四）开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现 金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费 用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收 入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开
7、具发票的，可作为 代收代缴款项进行管理。 （五）开发产品销售收入应按以下规定确认： 采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价 款凭据（权利）之日，确认收入的实现。款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款 日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同
8、或协议约定的价款确定收采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收 入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认 收入的实现。收入的实现。 采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现： （1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的 价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 （2）采取视同买断方式委
9、托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售 合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合 同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于 收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按 买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 （3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属 于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订 销售合同或协议
10、的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议 中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，开发企业 按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价 格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实 现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于 收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 （4）采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定， 参照上述（1）至（3）项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，开发企 业应根据包
11、销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。 已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、 金额、手续费等项内容，以月或季为结算期，定期进行结算，并在规定期限内向税务机关 进行纳税申报、预缴税款。对不按规定定期结算、纳税申报和预缴税款的，按中华人民 共和国税收征收管理法的有关规定进行处理。 开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租 赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现； 凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售 时再按销售开发产品确认收入的实现。 三、关于开发产
12、品预租收入的确认问题 开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与 承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款 按租金确认收入的实现，承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。 四、关于合作建造开发产品的税务处理问题 开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目， 且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理： （一）凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分 配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分
13、配给投资方（即合作、合资方，下同）配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同） 开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本， 则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。 （二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理: 1. 开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳开发企业应将该项目形
14、成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳 企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊 销或在税前扣除相关的利息支出。销或在税前扣除相关的利息支出。 2.投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务 机关出具的证明按规定补交企业所得税。机关出具的证明按规定补交企业所得税。 五、关于以土地使用权投资开发项目的税务处理问题 （一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目
15、的， 按以下规定进行处理： 1企业、单位应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开企业、单位应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开 发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的 和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。 2接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允 价值销售该项
16、目应分出的开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）和购入该项土地使价值销售该项目应分出的开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）和购入该项土地使 用权两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。用权两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。 （二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下 规定进行处理： 1企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两 项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。 上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过 50%，可从投资交易，可从投资交易 发生年度起，按发生年度起，按 5 个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得
