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1、1房地产税收一体化管理思考房地产税收一体化管理思考摘要：房地产税收已经发展成为中国最重要的税收来源之一，为了规范这一行业的税收管理状况，国家明确提出了一体化的管理思路。本文先从一体化管理的现状入手，分析一体化在各地的实施状况，最后进一步提出了完善这一政策的建议。关键词：房地产 房地产税收 一体化管理一、前言一、前言如果说 2006 年是中国政府对经济政策的制定年，那么 2007年无疑是中国经济政策的执行年，各种货币政策和财政政策在这一年实施，多次提高存款准备金率、利率以及汇率、加强各行各业的税收管理等，各种紧缩性的政策效果似乎并不明显,相反，中国的经济增长的势头依然强劲，2007 年上半年 G
2、DP 仍然增长了11.5%。与此同时，超过 3%的 CPI 指数、金融市场的持续升温、人民币的升值压力等因素，不禁使人们把中国经济与泡沫联系在一起，其中，最受争议或说最受指责的就是钢铁、能源还有房地产行业。特别是房地产行业，从 2005 年开始就一直走在舆论的最前方，今年胡润富豪排行榜前十位中有七位主营或涉足房地产行业，更让这个行业备受关注。2房地产税收收入在各地市税收收入的增长中都排在前列，是各地市一项重要的财政收入来源，以福建省泉州市为例，2005 年房地产税收收入（不含房地产建筑业）12.92 亿元，比 2000 年的2.27 亿元增长了 469.16%。2006 年房地产税收收入 17
3、.97 亿元，比 2005 年增长 39%。针对这么一项重要的税收，国家也给予了足够的重视。早在 2005 年初国家税务总局就联合建设部、国土资源部等七部委下发了关于加强房地产市场宏观调控的文件，2005年 5 月，国家税务总局出台了关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知，各种针对房地产行业的政策相继出台证明了这一行业在国家经济宏观调控中的重要性。国家对房地产行业进行宏观调控，很大程度上取决于税收政策，税收政策的调控作用直接影响整个宏观调控的效果。由于房地产行业税收与其它行业的税收存在着巨大的差别，国家为了更好的控制和规范这一行业的税收，明确提出在房地产行业实施一体化管理，这其中的原因
4、是多方面的。首先，房地产行业涉及的税种多，征管难度大，税收征管主体复杂。以福建省泉州市为例，在房地产业所涉及的 13 种税费中，由国家税务局直接征收的有：外商投资企业和外国企业所得税、2002 年以后新办企业的企业所得税。由财政局直接征收的有：契税、耕地占用税。由地方税务局直接征收的有：房地产开发建造环节、增量房销售环节和房地产保有环节所涉及的税收。而土地转让环节和存量房交易3环节所涉及的税收，部分地方税务局仍然委托当地国土资源局和房管局代征。繁多的税种，复杂的税收征管部门，迫切需要在全国范围内建立税收一体化的管理体制。其次，尽管各税种的纳税人、计税依据等税制要素不尽相同，但是税收征管所依据的
5、基础信息大致相同。比如存量房转让环节征收的契税和营业税、个人所得税、土地增值税，其计税依据都是房屋的交易价格，可以对这些税种实行“一窗式”征收，相同基础信息的存在为实施房地产税收一体化管理提供了可能。另外，在一些地方实施房地产税收一体化的成功经验使国家更加坚定了在全国推行一体化管理的信心。杭州市就是众多实施一体化成功案例中的一个，杭州市在全市房地产税收实施一体化以来，实现了房地产税收收入的稳定增长，2004 年至 2006 年，契税从 90162 万元上升到 153862 万元、印花税从 1548 万元上升到 2665 万元、营业税及附加从 6911 万元上升到 40084 万元，增长的比例分
6、别为 76.65%、72.16%、480%，同时，在建设一体化的过程中，优化了纳税流程、堵塞了征管漏洞、发挥税收杠杆职能。二、二、实实施一体化管理的施一体化管理的现现状状从 2005 年 5 月房地产税收一体化的提出到现在二年多的时间里,各地分别按照税务总局一体化的思路结合本地区的特点，制定了相关的政策，如成都市地税局就下发了房地产税收一体化管理的实施意见，福建省下发了关于进一步完善和加强房地产4税收征收管理的实施意见等等，旨在规范本地区的税收一体化工作。各地实施房地产税收一体化后取得了明显的效果，二年以来，房地产税收占全部地方税收收入的比重不断提高，目前已平均达到 20%以上，成为地方税收收
7、入的主力。各地在实施一体化管理之后，房地产税收均出现了高速增长的态势。以四川、山东、江西、江苏的情况来看，上述 4 省 2006 年分别实现房地产税收112 亿元、210.5 亿元、34.2 亿元和 220 亿元，分别比上年增长61.5%、29%、21.5%和 28.9%。从各地区实施的房地产一体化税收政策来看，各地区固然有其特殊性，但是主要的政策手段基本还是大同小异，现阶段各地区主要还是从以下几个方面入手，加强本地区的一体化管理。（一）明确征管部门的职责权限各地的房地产企业都有这样一个特征，即房地产企业结构多元，形式多样，关系复杂，征收管理上存在着条块分割，信息不通，环节断链，职责不清等弊端
8、，管理混乱现象比较突出。耕、契“两税”由征收机关直接征收后，各地基本上首先从理顺征管机构入手，重点解决征收机关内部征管资源配置问题。按照税收管理的流程和环节，统一设置机构，将房地产行业税收比较集中的城区分局过去分散管理的征管机构统一到一个机构管理，较好地解决了因征管范围不明晰、征管环节多而出现的重复征管或者漏征漏管的问题，为房地产税收一体化管理提供了组织保障。5（二）建立部门协作机制。 由于契税是目前房地产税收中对税源控制最好而且在全国范围内基本上实现了征收机关直接征收，各地基本上是以契税征管为把手，结合各地房地产税收管理的特点，有目标的解决控管手段的问题。在理顺了征管机构职责的基础上，对税收
9、的各个环节有针对性的寻求与各有关部门的支持和配合，以此解决过去管理上信息不通，征缴滞后、欠税严重的现象。首先，取得国土资源部门的支持配合。征收机关对用地人的用地情况不清，并且纳税人凭土地用地通知书就可以用地，大多数土地从用地到办证有一个很长的时间跨度，待到办证环节征税时间就相对滞后。因此，征收机关根据国土资源部门的土地管理特点，与国土资源部门协商，将土地应税时间提前到用地环节，即国土资源部门只要将用地通知书一下发给用地人，就迅速将存量地和非存量地的用地信息传递给征收机关，征收机关对相关用地人的有关税收及时进行跟踪介入，实现了土地税收的前置管理。再次，加强与房产管理部门的配合协作。房屋交易和发证
10、环节是房屋契税征收和房地产业各税控管的核心环节。征收机关通过与房产管理部门联系，以会议纪要的形式，确定联合控管的方式，在房产交易中心设立了房地产税收审核专班，实地参入房地产计税价值的评估认定工作，审核和开具不动产销售发票。最后，重视与政府行政服务中心的协作。各地市行政服务中心是全市行政许可、6行政服务和审核发证的重要窗口。在市政府支持下，征收机关在行政服务中心设立专门的征管窗口，按照“先税后证”的要求，只有在税收征收窗口办理完税款征收后，国土、房管等部门的工作窗口才能办理相关权属证书登记受理工作，有效地实现联合控管。（三）建立信息分享制度房地产业的税收征管机构涉及国税、地税、财政等多个部门，虽
11、然各个税种的纳税人、计税基础不尽相同，但是，房地产权属、转移双方的名称、识别号码、房地产的位置、面积、转移时间、转移价格等一些房地产税收诸税种征管所依据的基础信息是一致的，因此，可以建立多部门共同分享的信息平台和制度。同时，综合利用房地产转让信息，与纳税人的纳税申报资料进行比对，随时掌握税源变化情况，让各种房地产信息归入税源管理档案，逐步实现各管理部门之间、各税种之间最大程度的信息互通共享。例如，利用土地使用权交易信息，及时掌握承受土地使用权的单位或个人名称、土地坐落位置、价格、用途、面积等信息，了解或控制城镇土地使用税、耕地占用税税源，加强城镇土地使用税的征收管理，对占用耕地进行开发建设的，
12、及时征收耕地占用税。利用契税征管中获取的房地产交易信息，掌握单位、个人在房地产二级市场转让房地产的有关税源信息，将转让方名称、识别号码，转让房地产的坐落地点、面积、价格与有关纳税申报资料进行比7对分析，发现漏缴税款的，及时进行追缴，切实加强在房地产二级交易市场转让房地产的有关税收的管理。另外，建立完善的信息分享制度也是保证税收及时有效征收的一项重要措施。杭州市就根据房地产税收一体化征管模式和实践，自行研制开发了房地产交易税收一体化管理系统，该软件集房地产交易业务全过程，从土地供应开发到房屋建设销售，从税源的监测分析到税费征收、管理服务于一体的征管系统软件，在国税、地税、财政等多个部门导入，大大
13、提高了征管水平。三、建立完善的税收一体化管理体制三、建立完善的税收一体化管理体制不可否认，在现有的条件下，中国的房地产税收制度还存在诸多的不足。首先，缺乏指导性的整体框架。随着宏观经济及房地产形势变化，国家有关部门不断出台的房地产税政策，只是对当时发展形势的抑制或调整，缺乏一个房地产税收体系的框架，至今还有很多地方房地产业所涉及的税费有几十种之多，这样难免出现重复征收、税费交叉和重叠的现象。再者，依然存在不公平现象。拿内外资房地产企业来说，外资企业缴纳的企业所得税税率低于内资企业，这样加重了内资房地产企业的税收负担，使得他们在行业的竞争中处于不利的地位。另外，一些地区偷逃税款的问题依然严重、房
14、地产开发企业税款流失严重、拖欠税现象突出、对二手房的计税价格不明等等都是现阶段存在的问题。房地产税收一体化管理是国家有效改善现阶段房地产税收问8题的有力措施，文中已提到了这一政策在各地区所取到的积极作用，但是，任何一种政策的实施不可能做到一针见血，药到病除，我们需要在政策的实施过程中不断的总结经验教训，完善这种制度。（一）建立标准化的信息流程从目前的情况来看，实施房地产税收一体化管理的信息流程分为契税纳税申报、采集并传递房地产相关信息，建立税源信息数据库等三个主要环节。标准化的流程如下图所示：耕地占用税（占用耕地的）契税申报征收契税一窗式征收转让环节 营业税及附加、个人 所得税、土地增值税、
15、印花税建立税源信息数据库 本加厉库开发环节税务机关转让环节税务机关保有环节税务机关一体化管理信息流程图具体操作过程如下：首先，在办理纳税申报时，对占用耕地开发建设的，及时征收耕地占用税；对可在一个窗口征收的存量房转让应缴纳的营业税及城市维护建设税和教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税等，在一个窗口一并征收。其次，在征收契税时采集和整理房地产转让方、中介方和承受方的名称、转让9价格、面积等基础信息，建立统一的税源信息数据库。最后，通过税源信息数据库，将有关土地使用承受方及其承受方土地使用权的交易信息传递至房地产开发环节有关税收主管征收机关；将有关房地产转让方及受让方的房地产的交易信息传递给
16、房地产转让环节有关税收的主管征收机关；将有关房地产承受方及受让方有关交易信息传递至房地产保有环节有关税收的征收机关。然后，各税收征收机关根据信息数据库提供的信息，及时对有关各方进行比对，把税收的征收情况反馈给税源信息数据库，做到数据库信息的及时更新。（二）进一步完善税收的配套制度实施税收的一体化涉及到各种配套制度的建设以及完善问题，这些问题可能会成为影响一体化建设进程的重要因素，必须为一个完善的房地产税收体系建立相应的配套制度，以保证一体化在房地产税收行业的成功推行。1、适当下放税政管理权限。现行中国的税政管理权限基本集中在中央政府，地方政府税政管理的权限较少，在统一税政的前提下，为了充分调动地方政府的积极性，可以赋予地方政府一定的税收管理权限。如中央只负责税收的基本法，将税目税率调整、税收减免的执行以及征收管理等权限下放给地方政府。2、加强房地产产权登记制度，理顺城市土地和房屋管理体制尽快实行“房地合一”的新体制。建立一套“精简、高效、统一、权威”的房地产管理体制，为房地产税收的课征创造良好的外部环境。10首先要清查土地，建立一套土地位置、权属及面积的台账；其
