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1、二十年传承，五十亿市场二十年传承，五十亿市场华东食贸中心说辞华东食贸中心说辞上海或相关客户到来后，需有迎客接车动作，简单介绍：大家好，我是华东食贸中心的置业顾问 XX,欢迎大家来到美丽富饶的常熟，参观华东食贸中心,下面有我为大家做关于华东食贸中心的讲解走在售楼处通道的时候，边说边指引大家看挡板上的图片：本项目由伦达集团投资成立的苏州伦达置业公司开发，伦达控股集团是一家集房地产开发、国际贸易、工厂实业为一体的企业集团，总资产达 50 多亿，员工 3000 余名，旗下有十余家核心企业。自进军房地产业以来，集团开发面积超过 300 万平米，创造了上海伦达金融大厦、国际食品城、浦东创业园；山东香格里拉
2、城市花园、伦达半岛温泉酒店、伦达国贸城；以及连云港港城家饰广场等 20多个经典商业地产项目。我们华东食品城的成功运营受到社会各界的称赞，被政府列为区域发展重点扶持项目，给予政策、资源上的被政府列为区域发展重点扶持项目，给予政策、资源上的倾斜和关照。倾斜和关照。 “华东食博会”落户食品城便是政府对开发商实力、业绩的最大支持和肯定。挂壁模型说辞：我们项目所在地常熟支塘镇长三角区域发展又一投资热土。她不仅被政府十二五规划确定为常熟市东部区门户，更是江苏省政府重点打造的卫星城镇之一，其潜力、前景不可估量。支塘镇一直以来坚定不移的走新型工业化道路，目前在不断巩固和发展纺织、无纺、食品三大特色产业。支塘自
3、古就是华东地区重要交通要道，支塘自古就是华东地区重要交通要道，也是江苏省常熟市的东大门，北濒长江，南接昆山，东连太仓，西也是江苏省常熟市的东大门，北濒长江，南接昆山，东连太仓，西靠常熟市区，靠常熟市区，拥有便捷快速的海、陆、空、铁四维交通体系：拥有便捷快速的海、陆、空、铁四维交通体系：204204国道、苏嘉杭高速、沿江高速、苏通大桥及远景规划轻轨环伺左右；国道、苏嘉杭高速、沿江高速、苏通大桥及远景规划轻轨环伺左右；（顺带介绍从上海到华东食品城的路线，沿江高速转锡太公路上（顺带介绍从上海到华东食品城的路线，沿江高速转锡太公路上204204 国道，一小时左右的车程就到达）国道，一小时左右的车程就到
4、达）4040 分钟车程可分别抵达上海分钟车程可分别抵达上海虹桥国际机场（顺带可介绍伦达集团的总部就设在上海，黄浦江边虹桥国际机场（顺带可介绍伦达集团的总部就设在上海，黄浦江边就有伦达金融大厦及伦达之星）以及苏州、无锡、常州、南通等长就有伦达金融大厦及伦达之星）以及苏州、无锡、常州、南通等长三角经济强市；三角经济强市；3030 分钟可抵达国家一类对外口岸常熟港、太仓港分钟可抵达国家一类对外口岸常熟港、太仓港（2020 公里）公里） 。坐拥长三角腹地庞大商圈人气。坐拥长三角腹地庞大商圈人气, ,其其 4040 分钟核心商圈辐分钟核心商圈辐射上海、苏州、无锡、常州、南通等城市射上海、苏州、无锡、常州
5、、南通等城市 50005000 万人口；万人口；6060 分钟基分钟基本商圈辐射江、浙、沪城市本商圈辐射江、浙、沪城市 80008000 万人口；万人口；2 2 小时影响商圈辐射人口小时影响商圈辐射人口超过超过 1.51.5 亿。人均年收入假设亿。人均年收入假设 1.21.2 万的话，食品消费就约万的话，食品消费就约 40004000 元左元左右，辐射人口达右，辐射人口达 1.51.5 亿，就有亿，就有 60006000 亿庞大的食品消费市场份额，去亿庞大的食品消费市场份额，去年我们市场的交易额突破年我们市场的交易额突破 5050 亿，政府预计五年内交易额达亿，政府预计五年内交易额达 1001
6、00 亿也亿也指日可待。指日可待。(穿插对比周边城市房价，参考价：常熟市区商铺 1.5-3.5万,酒店式公寓 0.8-1.4 万,住宅市区均价 1.2 万-1.5 万;无锡商铺1.5-4 万,酒店式公寓 1.5-2 万;昆山商铺 1.万-4 万,酒店式公寓0.8-1.6 万;太仓商铺 0.8-2.6 万,酒店式公寓 0.8-1.2 万;张家港0.8-3 万;南通商铺 1-3 万,酒店式公寓 0.8-1.5 万，上海住宅参考价：4-10 万，写字楼商铺 2-6 万，酒店式公寓 2 万以上) 引导至沙盘前面：这就是项目的整体模型, ( (介绍介绍 204204 国道及园区大道及我们所处国道及园区大
7、道及我们所处位置位置)204)204 国道往东经太仓直达上海国道往东经太仓直达上海, ,华东食品城东侧毗邻十五万方华东食品城东侧毗邻十五万方中高档农副产品区中高档农副产品区, ,相互补充相互补充, ,提高商业气氛提高商业气氛, ,完善商业结构完善商业结构. . 项目往项目往西西 2020 分钟可达常熟市中心分钟可达常熟市中心, ,邻近波司登邻近波司登/ /冰洁冰洁/ /康博康博/ /雪中飞雪中飞/ /阿里山阿里山等众多国内知名企业等众多国内知名企业,204,204 国道旁边规划有个大型的钢铁贸易城国道旁边规划有个大型的钢铁贸易城; ;二期食贸中心的旁边就有个福地纺天下(作为纺织行业产品展示区,
8、同时集吃喝玩乐逛为一体的一站式商业街,作为本项目配套的客运/公交/物流中心一应俱全;往北五分钟车程到董浜,有规划中的沪通轻轨站点;南面常熟工业园区,有凯慕狮羽绒服、百事吉、创美纸业等众多本土及国内外知名企业.）华东食品城共分为两期, (配合肢体语言)灰色区域的就是我们的一期华东食品城, 华东食品城总建筑面积 30 万方，是华东地区最华东地区最大、最专业食品交易市场大、最专业食品交易市场，华东食品城始创于 1992 年，距今已有近20 年历史，由最初 4 家商家发展至今千余家千余家的规模，主要经营糖果、蜜饯、饮料、酒类、南北干货、日化用品、各类炒货等近万个品种，.囊括了“阿里山、寒地黑土、佳峰阿
9、里山、寒地黑土、佳峰”等一批知名品牌. 批发市场主批发市场主要集中了食品批发商、零售商、代理商、厂家直营店等，分为要集中了食品批发商、零售商、代理商、厂家直营店等，分为A/B/C/DA/B/C/D 四个区域，四个区域，(A 区常熟农村商业银行、邮政、餐饮酒店、寒地黑土、阿里山等;B 区为副食品批发为主,烟酒糖茶南北干货类粮油文化用品,百货餐饮娱乐小吃小店以及其他业态为辅;C/D 规划为浙江精品馆,业态分布为茶叶,蜜饯,食品大卖场及部分名优特食品展示区，下半年即将开业)主要以全国各地的地方特产食品为主，占据着常熟 90%的市场份额，同时辐射太仓、昆山、上海等诸多经济强市，去年市场交易额超去年市场
10、交易额超 5050 亿元，是目前华东地区最大、最专业的食亿元，是目前华东地区最大、最专业的食品综合采购、批零一级交易中心，也是品综合采购、批零一级交易中心，也是中国一级食品采购中心中国一级食品采购中心，政，政府预计五年内交易总额将突破府预计五年内交易总额将突破 100100 亿。亿。一期目前还有少量珍藏商铺及商办房源在售（当客户问及商铺情况时，具体面积户型等具体见（当客户问及商铺情况时，具体面积户型等具体见答客问，说辞：答客问，说辞：1.1.上述说辞，上述说辞，5050 亿市场亿市场, ,千家商户千家商户,2.,2.投资回报率投资回报率 5-5-10%10%，租金，租金 1 1 元元-3-3
11、元元/ /天天,1.5,1.5 万万-6-6 万万/ /年，年，3.3.物业增值年物业增值年 18%,4.18%,4.单店单店营业额举例营业额举例: :东方园食品批发部东方园食品批发部, ,年租金年租金 2.22.2 万万/ /年年,35,35 平米平米, ,年营业年营业额上亿元额上亿元; ;寒地黑土寒地黑土,5.5,5.5 万万/50/50 平米平米, ,营业额每天高峰可达营业额每天高峰可达 3 3 万多万多, ,少少则一两万则一两万; ;婚庆店婚庆店, ,年租金年租金 4 4 万万/50/50 平米平米, ,营业额千万元）营业额千万元） 。二期华东食贸中心二期华东食贸中心位于华东食品城最具
12、价值的地段位于华东食品城最具价值的地段204204 国国道与园区大道的交汇处，道与园区大道的交汇处，共 12 层是我们支塘镇的标志性建筑，食贸中心依托华东食品城而生，出身显赫、潜力无限。巨大的人流和物流为本项目提供了庞大的消费需求，食贸中心是整个食品批发市场的配套设施，它是千余家食品批发商、代理商集产品研发、商务洽谈、财务办公、售后服务于一体的商务居住平台。建立在成熟市场的配套物业，投资风险小，回报高，小户型，大升级，必将成为华东食品城的商务核心。1 楼商业现售临街黄金旺铺仅有少量保留房源，单铺面积 60-150 平米左右,6 米挑高,买一得两层（附带说销售政策） 。2 楼商业作为整个项目的配
13、套商业用房，将满足酒店客户和往来商务人士的商务休闲需要，项目将统一招商引进中高档的餐饮娱乐休闲（中餐、休闲食品、KTV、健身）等业态，满足不同客户的需求。 （暂不售）3、4 楼为产权式酒店，我们已签约知名的连锁快捷酒店格林豪泰进驻（12 年） ，酒店的消费群是周边开发区企业的生意合作伙伴，华东食品城往来商务人士，利用连锁效应共享滚滚财源。 （格林豪泰也是经过周密细致的调研，看中这里的人气和财气。暂不售）5-9 楼七十年年产权精装迷你公馆（是我们本次开盘的重点推荐房源） ，单间面积 50 平米左右，产品总价低，共享格林豪泰滚滚财源。70 年产权比普通酒店式公寓多出三十年产权收益，实现真正的低风险
14、、高收益，精装灵动空间，宜商宜住，尽享个性化生活新主张。采取包租方式，按购房总价的 8%返还，连返三年，将前三年回报从房款中一次性扣除，扣除回报后的房价写入合同。三年后可自主经营，也可和专业商管公司继续签约。（九一分成，也可自主卖掉.上述说辞口语化要有激情，为后面逼定渲染渲染，但注意要与客户多沟通，适时多倾听询问，针对疑问处重点解答，打消其疑问，适当扬长避短重点渲染）（询问询问：您是考虑公寓还是商铺？如果考虑商铺，打算投资还是自营？自营请问你是做什么产品，我给推荐个合适的位置，考虑投资的话，公寓商铺您都可以考虑，楼下商铺面积较大，相对总价较高，楼上公寓，面积小，总价低，回报稳定，相对风险较小，
15、询问客户的资金考虑。商铺我们都是统一招商统一经营，是真正意义上的沿街商铺，食品城已有二十年财富传承，五十亿的食品专业市场，位置又是食品城最佳的，投资下来没有任何后顾之忧，70 年产权精装公馆宜商宜住宜租，包租三年，年回报率 8%，华东食贸中心也可作为食品城商家后台办公的区域，集财务结算、商务办公、客户接待、产品展示于一体）我带您去看下户型/位置/样板房（单体模型前或者参观完样板房后介绍户型的优点，根据客户的需求针对性介绍，进一步了解客户的背景，确定客户需求）引导至谈判桌洽谈（请客户坐下，倒水，拿上所有的销售海报和销售资料以及名片，和客户详谈，计算分析，交换联系方式）举例：以食贸中心 5 楼 0
16、7 号房间为例（绝版力作，赚上加赚）绝版力作，赚上加赚）：投资回报预期（按投资回报预期（按 6 6 年计）年计）前前 3 3 年年后后 3 3 年（第年（第 4 4、5 5、6 6 年）年）租金收益约租金收益约1.81.8 万万/ /年年计计 5.405.40 万万物业增值约物业增值约8%/8%/年年计计 13.8613.86 万万面积面积总价总价首付首付回报回报 24%24%小计小计 6.246.24万万 小计小计 19.2619.26 万万约约494926.2026.20万万仅仅6.006.00万万6 6 年合计回报约年合计回报约 25.5025.50 万万（有意向的，确定楼层，报价，推荐房源不超过三套，价格拆分，价格拆分，折后单价，装修费用扣除后分析；折后单价，装修费用扣除后分析；7070 年产权优势举数据分析年产权优势举数据分析）核算贷款，答客户问，解决疑难，打消客户疑虑，利用成熟市场、利用成熟市场、投资风险小、价格优惠及投资回报率逼定。投资风险小、价格优惠及投资回报率逼定。要分析常熟城市规划要分析常熟城市规划发展方向发展方
