天河都市广场营销推广建议

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1、 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。天河都市广场营销策划建议 目 录1 1 定价策略定价策略 1.1 项目定价 1.2 价格对比分析 1.3 价格应对策略 2 2 定价依据定价依据 2.1 员村区域商铺租金调查 2.2 层差系数 2.3 天河都市广场各楼层租金预测表 3 3 各楼层的售价表各楼层的售价表 3.1 结

2、合投资回报 3.2 返租回报率设计 3.3 销售策略 3.4 返租回报策略 4 4 返租回报策略操作返租回报策略操作 4.1 返租回报商铺策略操作依据 4.2 负一、一层返租回报商铺划分区域及操作 4.3 四楼返租回报方式 5 5 返租回报设计返租回报设计 5.1 销售单价计算 5.2 计算方式说明 5.3 返租方式 5.4 销售方式比较表 6 6 招商策略思路招商策略思路 6.1 先形象，后规划 6.2 先核心，后散户 6.3 先收紧，后放松 6.4 先需要，后保证 6.5 承租户的选择 6.6 商品种类的完整性 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新

3、房地产 资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。6.7 经营项目的多样性和综合性 6.8 注释 7 7 项目卖点提炼项目卖点提炼 7.1 针对项目形象 7.2 针对销售 7.2 针对销售 7.3 针对招商 7.3 针对经营 8 8 营销推广营销推广 8.1 营销阶段划分 8.2 销售现场包装策略 8.3 价格策略 8.4 广告策略 8.5 媒体投放 9 9 销售阶段实操细化方案销售阶段实操细化方案 9.1

4、 推货步骤 9.2 各阶段分期推广实操 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。营销策划建议营销策划建议天河都市广场是员村区域，也是天河东部首个推售的纯商业项目。项目交付使用后，将成为满足区域居民日常生活所必须的大大规规模模、上上档档次次、多多功功能能、高高品品位位的一体式休闲体验购物中心。并成为区域商业的龙头，带动周边

5、的商业气氛。如何打造项目的品牌形象，建立市场地位，做到人人无无我我有有，人人有有我我优优 ，并达到快速回笼资金的目的，就必须形成清晰、连贯、有预见性的推售思路。如下简述可出售商铺量，以确立项目销售目标。注： 1.包括公共部分分摊面积。2.销售商铺的具体数量暂定。由上表可得出本项目可推量为15259.19 万元 ,预计以2004 年 7 月内部认购，到8 月中正式发售到2004 年 12楼楼 层层负负一一层层1 1F F2 2F F- -3 3F F4 4F F5 5F F合合计计面 积（）实收均价（元/）实收总额（万元）商铺数量（间）3817.563117.687598.183799.0920

6、21.0315259.191100019000暂不售82002806.9821139.497200/63254199.325923.59183/ 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。月底正式开业共5 个月，可进行销售。建议销售目标预计为总货量的 90，即 14496 万元。1 1 定定价价策策略略：周周边边在在售售项

7、项目目现现状状说说明明：A）正佳B） 阳光都会C） 星汇园D） 美林海户E） 一横路F）天河都市广场S4：缓区S5：竞争激烈S6：无利可图 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。本本案案首层 S1负一层 S2四五层 S3分分析析S4 相对本案是误区，即低价位商铺出售低档次的商品S5 不仅竞争大，配套也不完善S6 与现今

8、的消费不相符S1、S2、S3 体现的定价策略： 迎头定价策略。 分享定价策略。 补缺定价策略。1 1. .1 1 项项目目定定价价：一般来说，销售良好的项目，其价格走势应遵从“低开高走，适时浮动 ”的原则。同时，此价格对应的租金对经营而言，起到放水养鱼的良好效果。项目开盘时价格应相对较低，为项目预留一个价格上调的空间，较为符合销售规律和市场投资最喜追涨杀跌的心理行为，同时也是根据市场竞争对手状况。准买家的数量及投资能力为投资欲望。销售进度等因素随时调整的，依据以上原则制定的阶段性价格情况如下。楼楼层层入入市市价价格格总总体体均均价价-1F1067011000 1F1843019000 4F79

9、548200 5F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。1 1. .2 2 价价格格对对比比分分析析：针对目前的市场情况，我们有必要与其进行价格的对比分析，为项目提供参考。1 1. .2 2. .1 1 商商铺铺的的价价格格可可比比性性低低商铺不同于住宅。虽然两者皆具有固定性、唯一性，但不可能有两个完全相同的物业，由

10、于每一个商铺的位置截然不同，即使在同一路段，街口与街尾的价格仍可能有天渊之别，更别说不同区域，不同商圈之间的比较了。1 1. .2 2. .2 2 商商圈圈位位置置决决定定价价值值本项目所处的员村商圈，是一个半成熟的社区商业圈，而天河都市广场更是在员村二横路上的繁华轴心，其商业地位远非其他项目可比。1 1. .2 2. .3 3 “稀稀缺缺性性 ”有有力力支支撑撑销销售售价价格格天河都市广场是员村商圈内首个以“一站式 ”多重复合主题的综合性广场（后述） 。而员村二横路，受市政远景规划扩路和改造成商业街等因素的影响，令沿途上的商铺较少易手。改造成样板路后的员村商业街、区域居民沿袭习惯性的消费模式

11、，决定了以社区 “一站式 ”复合主题的综合性天河都市广场，在整个员村商圈产权式商铺的“领头羊 ”地位不容置疑。1 1. .2 2. .4 4 目目标标客客户户群群 “截截然然不不同同 ”纵观广州市商业广场销售多以拉网式方法去搜寻投资客户。而天河都市广场天生在一个金矿上，东圃、石牌、冼村、琶州簇拥在本项目周围。本项目销售针对的目标客户群之一是项目区域 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资

12、料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。的村民，其富裕的经济能力不可低估，因此与广州市其他商业项目的销售不会构成彼此的恶性竞争！ 1 1. .3 3 价价格格应应对对策策略略 1 1. .3 3. .1 1 发发挥挥社社区区及及商商圈圈优优势势，合合理理定定价价本项目不应采取低定价竞争，而应强调本项目的成熟社区商圈环境和优势的经营条件。同时为了加强本项目的竞争力，在价格上不宜走得过高，应该根据内部认购期内准买家的市场情况来制定合理价格。1 1. .3 3. .2 2 以以中中高高起起点点和和高高附附加加值值提提升升商商铺铺价价格格项目的定位是大规模、中档次、多功能

13、、商品位、旅游观光于一身的休闲购物体验商业广场。不仅是商业广场更是天河东布首个 “一站式 ”的商业广场，以其先进齐全的配套设施。为目标客户展示了一个中高起点，商附加值的商业物业的形象，同时在后期的经营管理服务方面承诺做到业内的依靠水平。1 1. .3 3. .3 3 针针对对待待定定的的目目标标客客户户群群，制制定定灵灵活活的的付付款款方方式式在在市市场场上上根根据据不不同同的的价价格格承承受受能能力力如如需需求求制制定定灵灵活活的的付付款款方方式式 。以多种灵活的付款方式，可在不同程度上降低买家的投资门槛，使买家更易于接受。1 1. .3 3. .4 4 不不比比单单价价，比比总总价价低低单

14、单价价、低低总总价价铺铺位位抢抢占占市市场场，在在销销售售方方式式上上，建建议议本本项项目目采采用用 “返返租租回回报报 ”的的形形式式，将将产产权权和和经经营营权权有有效效分分离离出出来来，所所以以在在销销售售中中将将铺铺位位的的户户型型间间隔隔做做得得更更小小，使使总总价价更更低低。2 2 天天河河都都市市广广场场定定价价依依据据 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。最大

15、程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。2.1 员员村村区区域域商商铺铺租租金金调调查查由于目前在员村二横路不具备与项目类似的可比项目，所参考的租金是以二横路中低档次、不成规模的店铺作为基准的，本项目的租金标准具有一定的提升空间。根据目前员村二横路的地段租金价值，按最保守的租金推算售价的方法，对项目可能存在的销售价格进行估算。通过对员村周边商铺的调查，员村二横路有近160个商铺，员村新村商业市场有130 个商铺，员村新街110 个，员村西街 100 个，还有黄埔大道翠湖 -区政府段、员村一横路的调查，如下：租价二横路员村新新街三横路员村西街黄埔大道一横路街铺250-370150-30080-10040-10060-16060-80内街铺90-11025-3060-80备注顶手费 3 万建材市场 租价目前员村二横路街铺建筑面积均价320/m2，以实用率90%计算，则其 套套内内面面积积租租价价为为3 35 56 6 元元/ /mm2 2；以下租金价格将参考此标准进行估算，并充分考虑了市场销售风险因素，由此得出本项目市场租赁之保守价格。首层套内面积租金300 元/m2，建筑面积 100