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1、2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构兴鸿清水湾项目 06 年 4 月市场报告1兴鸿兴鸿清水湾清水湾项项目市目市场报场报告告2006 年年 4 月月2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构兴鸿清水湾项目 06 年 4 月市场报告2总论总论张家港市张家港市位于中国“黄金水道”长江下游南岸江苏省境内，处于中国沿江及沿海两大经济带的交汇处，上
2、海、南京、苏州、无锡等大中城市环列四周，距上海 98 公里、苏州 58 公里、无锡 40 公里、常州 70 公里、南通 30 公里、南京 200 公里，距虹桥机场98 公里，浦东机场 150 公里，南京禄口机场 200 公里。属亚热带海洋性气候,年平均气温 15.5 度,土地肥沃、环境优美、物产丰富，是典型的江南水乡。改革开放以来，张家港市不断深化改革，扩大开放，两个文明建设取得了前所未有的长足发展，已成为长江黄金水道上一个新兴的港口工业城市。一、宏观经济发展分析一、宏观经济发展分析1.经济增速加快，总体实力增强经济增速加快，总体实力增强从 2000 年到 2005 年中全市地区生产总值（GD
3、P）从 270 亿元增加到 705 亿元，年均增长 17.8%。2005 年人均 GDP（按户籍人口计算）达 8.07 万元，按现行汇率折算，2005 年人均 GDP 为 9997 美元。全社会固定资产投资规模从 2000 年的 54.38 亿元扩大到 2005 年的 233.43 亿元，年均增长 33.8%；进出口总额从 18.25 亿美元扩大到 106.41 亿美元，年均增长 42.3%，其中出口总额从 9.19 亿美元扩大到 41.25 亿美元，年均增长 35%，社会消费品零售总额从42.85 亿元扩大到 92.31 亿元，年均增长 16.6%。2007 房地产策划大全策划必备资料库！全
4、国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构兴鸿清水湾项目 06 年 4 月市场报告3图一：张家港图一：张家港 20002000 年到年到 20052005 年年 GDPGDP 增长情况增长情况张张家家港港G GD DP P增增长长情情况况图图270365482.6576.270501002003004005006007008002000年2002年2003年2004年2005年GDP（亿元）2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的
5、房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构兴鸿清水湾项目 06 年 4 月市场报告42.固定资产投资及产业结构固定资产投资及产业结构固定资产投资固定资产投资投资增速平稳，2005 年全市固定资产投资完成额 2334337 万元，同比增长 19.4%；06 年一季度全市固定资产投资完成额 60.51 亿元。图二：图二： 20032003 年到年到 20062006 年一季度张家港全市固定资产投资完成额情况年一季度张家港全市固定资产投资完成额情况180.35195.5233.4360.5105010015020025020032004200506年一季度投资额（亿元）2007 房地产策划大
6、全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构兴鸿清水湾项目 06 年 4 月市场报告5图三：张家港图三：张家港 0505 年年 4 4 月到月到 0606 年年 3 3 月各月固定资产投资情况月各月固定资产投资情况各各月月固固定定资资产产投投资资额额19.0618.7525.55 23.4224.523.2419.0913.5511.8720.93 17.4222.150510152025302005年4月2005年5月2005年6月2005年7月2005年8月2005年9月2005年10月
7、2005年11月2005年12月2006年1月2006年2月2006年3月投资额（亿元）2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构兴鸿清水湾项目 06 年 4 月市场报告6产业结构比例产业结构比例调整和优化产业结构，三大产业结构由 2000 年的 3.759.137.2 演变为 2005 年的 1.764.334.0，第一产业和第三产业比重分别下降 2.0 和 3.2 个百分点，第二产业比重上升 5.2 个百分点。图三：张家港图三：张家港 0505 年产业结格情况年产
8、业结格情况张张家家港港05年年三三大大产产业业比比例例情情况况第第一一产产业业 2 2% %第第二二产产业业 6 64 4% %第第三三产产业业 3 34 4% %2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构兴鸿清水湾项目 06 年 4 月市场报告73.人口和人均收入人口和人均收入张家港市下辖 8 个镇（杨舍镇、金港镇、锦丰镇、乐余镇、大新镇、凤凰镇、南丰镇和塘桥镇）其中市政府在杨舍镇，总人口128 万多人（其中外来务工人员 42 万），总面积 999 平方公里。200
9、5 年，城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到 17000 和 8750 元，2000 年到 2005 年年均分别增长 14.8%和9.4%，2005 年末人均储蓄存款余额达到 3.11 元，比 2000 年末增长了 107.5%。 图四：张家港图四：张家港 2003200320052005 年人均收入情况年人均收入情况张张家家港港2 20 00 03 32 20 00 05 5年年人人均均收收入入情情况况图图69437930875012960151171700005000100001500020000200320042005农民人均纯收入（元）城市居民人均可支配收入（元）2007 房
10、地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构兴鸿清水湾项目 06 年 4 月市场报告84 4、20052005 年度房地产市场运行情况年度房地产市场运行情况今年以来，国务院出台了一系列加强房地产市场调控、稳定房价的措施，张家港市 05 年房地产市场的发展看，房地产市场的总体运行态势良好，需求继续平稳增长，供应基本适当、充足，供求关系保持平衡，房地产市场继续保持着健康、理性的发展局面。房地产市场供给情况房地产市场供给情况土地供给情况土地供给情况05 年张家港市新增建设用地继续严格控制
11、，05 年全市成功出让土地 60 宗，总成交面积 126.39 万平方米（约 1895 亩）。其中商品房（含商业）用地 51 宗，成交面积 90.39 万平方米（约 1356 亩）。市区二环路内共出让土地 10 宗，总成交面积40.24 万平方米（约 604 亩），其中商品房（含商业）用地 25.10 万平方米（约 376 亩），比上年减少了 45.89%；全市拆迁安置房用地为 36.01 万平方米（约 540 亩）。房地产投资情况房地产投资情况房地产投资继续保持上扬态势 2005 年全市累计完成房地产开发投资 37.23 亿元，同比增长 11.53%，其中市区商品房投资 23.31亿元，同比
12、增长 30.96%。2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构兴鸿清水湾项目 06 年 4 月市场报告9商品房开发面积情况商品房开发面积情况类别施工面积其中市区新开工面积其中市区竣工面积其中市区2004 年2234092139966210755335845231240996745989年份2005 年30007802216612160176213564171299442850709同比增长34.32%58.37%48.93%132.06%4.71%14.04%如上表所
13、示 2005 年全市商品房施工面积 300.08 万平方米，同期增长 34.32%。其中市区商品房施工面积 221.66 万平方米，同期增长 58.37%；全市商品房新开工面积 160.18 万平方米，同期增长 48.93；其中市区新开工商品房面积 135.64 万平方米，同期增长 132.06；全市商品房竣工面积为 129.94 万平方米，同期增长 4.71，其中市区商品房竣工面积 85.07 万平方米，同期增长 14.04%。结论结论：商品房开发面积继续保持增长势头，市区商品房新开工面积增幅明显。这预示今后几年里张家港房产市场的激烈竞争。商品房开发面积继续保持增长势头，市区商品房新开工面积
14、增幅明显。这预示今后几年里张家港房产市场的激烈竞争。商品房批准预售面积情况商品房批准预售面积情况2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构兴鸿清水湾项目 06 年 4 月市场报告10商品房批准预售面积有所下降，05 年张家港市新发商品房预售许可证 46 个，批准可预售套数为 6577 套，批准预售商品房面积103.4 万平方米，同期下降了 11.4%,其中住宅 82.91 万平方米，占 80.18，同期下降 20.91；商业用房 20.49 万平方米，占19.82，同
15、期增长了 72.47。从产权登记中心的成交情况看，05 年张家港市共完成各类产权登记 14996 户，面积 749.7 万平方米，商品房交易 6578 处，89.8万平方米，成交金额 23.8 亿元，其中市区 4603 处，59.42 万平方米，成交额 18.57 亿元0 04 4年年0 05 5年年预预售售商商品品房房情情况况图图115.19 100.2514.94103.482.9120.49020406080100120140预售商品房面积住宅商业万平方米04年05年2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构兴鸿清水湾项目 06 年 4 月市场报告11房地产需求市场情况房地产需求市场情况增量房市场情况增量房市场情况受可预售面积减少影响，增量房市场交易量继续下调。受可预售面积减少影响，增量房市场交易量继续下调。05 年，全市完成商品房预销售面积 114.81 万平方米，同比下降了 16.09%。其中市区完成商品房预销售面积 82.38 万平方米，同比下降 9.33%。从商品房批准预售面积与实际商品房预销售面积的比例来分析，比例为 1：1.11，这说明张家港的房产市场属于良性这说明张家港的房产市场属
