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1、金锄头精品文档20062006 年成都房地产市场年度研究报告之宏观环境篇年成都房地产市场年度研究报告之宏观环境篇目目 录录一、房地产市场宏观环境分析.2 1.全市房地产市场宏观开发情况 2 2.成都市全年商品房宏观市场情况 2 二、国家宏观政策.4 1.房地产抵押估价指导意见 4 2.关于制止违规集资合作建房的通知 4 三、市政发展动态.5 1.地铁 1 号线一期 2007 年 5 月完成建设 5 2.物业大鳄世邦魏理仕登陆成都 6 3.公务员掀起“南迁潮” 6 四、土地市场政策.7 1.国有土地使用权出让合同补充协议 7 2.四川省国土资源厅用地“新政” 8 3.成都市国土局将拍卖 240
2、余亩住宅及商业用地 8 4.招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土地使 用权规范 .9 五、二手房市场政策.10 1.税务部门将加强房产税收管理 10 2.工行开办二手房直客式贷款房龄 5 年内不需评估 10 3.国家税务总局关于征收个人二手房转让所得税的通知 11 4.成都二手房买卖突然升温强征个税引发新抛售潮 11 六、针对开发商的政策.12 1.第七届中国西部国际博览会圆满闭幕 12 2.建设部“限外”新政即将发布 13金锄头精品文档3.成都顶级写字楼市场论坛召开 13 七、针对消费者的政策.14 1.光大银行房贷固定利率锁定提前还款将收违约金 14 2.中国人民银行关于调整
3、金融机构人民币贷款利率的通知 14 3. .5 月 15 日起，经济房建设将实行订单制 15 4.中国人民银行上调金融机构人民币存贷款基准利率 16 5.公积金制度政策性推行六大方面的创新 16 八、热点政策分析.17 1.关于深化户籍制度改革深入推进城乡一体化的意见（试行） 17 2.关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 17一、一、一、一、 房地产市场宏观环境分析房地产市场宏观环境分析 1.1. 1.1. 全市房地产市场宏观开发情况全市房地产市场宏观开发情况 工业工业 1-11 月份，全市规模以上工业累计完成增加值 672.48 亿元，同比增长 25.4%。企业产销衔接情况稳定，实现产销
4、率 96.2%。从轻重工业看，重工业完成工业增加值 405.89 亿元，增长 27.4%；轻工业完成工业增加值 266.59 亿元，增长 22.6%，重工业发展快于轻工业4.8 个百分点。从经济类型看，国有及国有控股经济完成 176.32 亿元，增长 14.8%；股份制经济完成 389.41 亿元，增长 27.3%；“三资”企业完成 91.76 亿元，增长 20.9%。 投资投资 1-11 月份，全市完成固定资产投资 1638.86 亿元，同比增长 32.2%。其中基本建设投资 761.52 亿元，增长 36.8%；更新改造投资 327.03 亿元，增长 23.6%。 消费消费 1-11 月份
5、,全市实现社会消费品零售总额 1050.34 亿元，增长 14.8%；其中住宿与餐饮业 191.22 亿元，增长 15.7%。按经济类型分，国有经济 52.88 亿元，增长 5.1%；私营个体经济 507.65 亿元，增长 14.7%；外商及港澳台经济 118.06 亿元，增长 19.4%；股份制及其他经济 287.37 亿元，增长 17.8%。1-11 月份，我市居民消费价格指数为 101.8。 金融金融金锄头精品文档截止 11 月末，全市金融机构各项存款余额 5353 亿元，同比增长 21.8%，其中全市储蓄存款余额 2368 亿元，增长 17.2%；金融机构各项贷款余额达到 3558 亿
6、元，同比增长17.1%；其中，个人住房贷款余额达到 512 亿元，增长 32.1%。 居民收入居民收入 1-11 月份，全市城市居民人均可支配收入 11497 元，同比增长 12.2%，比去年同期提高 2.3 个百分点。城市居民人均消费性支出 9045 元，同比增长 12.6%，其中食品 3179 元，同比增长 2.7%，交通和通讯 1308 元，同比增长 16.0%，教育文化娱乐服务 1278 元，同比增长 13.7%。2.2. 2.2. 成都市全年商品房宏观市场情况成都市全年商品房宏观市场情况 全市商品房供求总量大副增长，供应面积首次突破全市商品房供求总量大副增长，供应面积首次突破 200
7、02000 万平米万平米 今年 1-11 月，全市供应商品房 2029.03 万平米，增长 29.4%，供应面积首次突破 2000万平米规模；成交商品房 1755.25 万平米，同比增长 19.4%，总体市场呈现供销两旺势头。同期五城区供应商品房 1030.57 万平米，增长 27.1%，成交商品房 872.31 万平米，增长19.4%。 全市商品房市场供求关系得到缓解全市商品房市场供求关系得到缓解 1-11 月，全市商品房当期供销比为 1.16。同期，五城区商品房当期供销比为 1.18。无论是全市还是五城区，供应量均大于销售量，供销比不断增大，供求紧张关系已得到缓解。 五城区商品房分物业类型
8、供求情况五城区商品房分物业类型供求情况 1-11 月，五城区累计供应新建商品房 1030.57 万平米，其中供应住宅物业 777.73 万平米，供应占比为 75.5%；供应商业物业 84.34 万平米，供应量比去年同期下降，供应占比为 8.2%，同比大幅增长，供应占比为 4.9%。2 20 00 06 6年年1 1- -1 11 1月月五五城城区区商商品品房房分分物物业业类类型型供供应应结结构构75.50%8.20%4.90%11.40%住宅物业商业物业办公物业其它同期，五城区累计成交商品房 872.31 万平米，其中成交住宅 744.10 万平米，成交比为 85.35%；成交商业物业 68.
9、53 万平米，成交占比为 7.9%；成交办公用房 28.37 万平米，金锄头精品文档成交占比为 3.4%。2 20 00 06 6年年1 1- -1 11 1月月五五城城区区商商品品房房分分物物业业类类型型成成交交结结构构85.30%3.30%3.60% 7.90%住宅物业商业物业办公物业其它二、二、二、二、 国家宏观政策国家宏观政策1.1. 1.1. 房地产抵押估价指导意见房地产抵押估价指导意见1 月 24 日，由建设部、人民银行、银监会三部门联合制定的房地产抵押估价指导意见出台，于 2006 年 3 月 1 日起施行。与以往的规范性文件、技术标准相比， 意见明确了房地产抵押价值与房地产市场
10、价值的关系；明确了房地产抵押估价的原则；明确了房地产抵押估价要进行变现能力分析；明确了房地产抵押估价要特别提示的内容。对维护房地产抵押估价各方合法权益，推动整个房地产估价行业健康持续发展，具有十分重要的作用。点评点评: :意见的出台，进一步完善了房地产估价技术标准体系，提高了行业自律组织加强自律管理的能力。可以有效发挥房地产估价在防范金融风险中的作用，进一步理顺银行等金融机构、借款人与房地产估价机构间的关系。起到规范房地产抵押估价行为，保证房地产抵押估价质量，维护房地产抵押当事人的合法权益，防范房地产信贷风险的作用。2.2. 2.2. 关于制止违规集资合作建房的通知关于制止违规集资合作建房的通
11、知8 月 18 日，建设部、监察部、国土资源部三部委联合发布关于制止违规集资合作建房的通知 。通知要求，自通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。其金锄头精品文档目的在于防止他们“超标准为本单位职工牟取住房利益” 不到市场价一半。集资房的入市，无疑对分享商品房暴利（价格超过集资房一半）的开发商、地方政府、有关部门等相关利益集团的利益，构成了威胁。 点评点评: :造价低廉的集资房流入市场，把处于垄断状态的房地产市场撕开了一个缺口，在客观上对平抑房价是有一定帮助的。一旦叫停，有可能对房地产市场造成三个方面的影响：其一，减少了房地产市场中的房源供应渠道，等于在事实上强化了开发商的垄断地
12、位，房价更容易为开发商等利益主体所左右。其二，单位集资建的房，并非都入市交易，相当一部分是自住的，一旦集资建房叫停，将把部分需求者逼向市场，使他们被迫从开发商手中买房，这将加剧买房人之间的竞争，形成推动房价上涨的一支重要力量。其三，通过单位集资建房，人们有了一个看得见的参照，可以大致掌握建房的真实成本与相关利益主体的获利多少在信息不对称的房地产市场，这个信息显得非常重要。而且，由于集资建房的价格真实存在着，开发商等相关利益集团在抬高房价时，多少会有所顾忌，他们不敢走得太远。倘若叫停单位集资建房，个人集资建房又由于种种原因发展不起来，房地产市场的信息将被相关利益集团牢牢地掌控，变得更加不透明，相关利益集团很容易浑水摸鱼，伺机推动房价上涨。三、三、三、三、 市政发展动态市政发展动态1.1. 1.1. 地铁地铁 1 1 号线一期号线一期 20072007 年年 5 5 月完成建设月完成建设成都地铁 1 号线一期工程南三环地铁站已于 2 月 25 日开始地铁站点基坑的挖掘工作，这是成都地铁中第三个开始施工的地铁站。同时，与该地铁站相连接的两段地铁隧道目前也正在进行挖掘施工， 2006 年 5 月，该地铁站及两侧的
