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1、BOVOR INTERNATIONAL 万恒易谷科技园前期定位咨询报告 I 目 录 第一章 发展环境与市场竞争 . 1 一、发展环境分析 . 1 二、上层规划分析 . 4 三、区域招商市场分析 . 8 第二章 现状条件与发展研判 . 15 一、现状条件分析 . 15 二、发展优势及劣势分析 . 18 三、发展机会及挑战分析 . 20 第三章 案例分析与经验借鉴 . 23 一、国内外类似案例分析与借鉴 . 23 二、区域类似案例分析与借鉴 . 32 第四章 发展定位与发展目标 . 44 一、项目定位总体理念 . 44 二、战略定位与项目案名 . 44 三、产业发展定位 . 46 四、产业体系构建
2、 . 50 五、产业发展重点领域 . 52 六、产业关联度分析 . 60 七、产业发展规模及目标 . 61 第五章 空间布局与规划建议 . 63 一、规划建设总体理念 . 63 二、功能分区与产业布局建议 . 65 三、工业地产产品开发研究 . 66 四、产品开发建议 . 72 五、建筑风格及景观设计建议 . 78 BOVOR INTERNATIONAL 万恒易谷科技园前期定位咨询报告 BIA GROUP 博为国际 1 第一章 发展环境与市场竞争 一、发展环境分析 1、宏观经济环境分析 （1）经济全球化进程加快 现在经济全球化得到了迅速的发展， 现已发展成为以科技革命和信息技术发展为先导，涵盖
3、了生产、贸易、金融和投资各个领域，囊括了世界经济和与世界经济相联系的各个方面及全部过程。其主要表现为：国际分工从过去以垂直分工为主发展到以水平分工为主的一个新阶段； 世界贸易增长迅猛和多边贸易体制开始形成；国际资本流动达到空前规模，金融国际化的进程加快；跨国公司对世界经济的影响日增；国际经济协调的作用日益加强。 （2）国际产业转移出现新趋势 随着国际经济一体化继续深入发展， 全球产业转型升级和产业转移也将出现许多新变化。 “十二五”时期，国际产业调整转移将在更广范围、更大规模、更深层次上进行，形成更加错综复杂的国际分工和产业发展格局。目前，国际产业转移已出现了新趋势和新特点： 一是产业转移重点
4、领域由加工制造业向现代服务业、高新技术产业、研发活动转变；二是产业转移方式不断创新，越来越多地采用跨国并购、证券投资、风险投资、项目外包、业务离岸化、产业链整体转移等新兴方式。 （3）国家大力促进中小企业发展 我国大力促进中小企业加快发展。在“十二五”期间，我国将进一步完善中小企业政策法规体系，促进中小企业加快转变发展方式，强化质量诚信建设，提高产品质量和竞争能力；推动中小企业调整结构，提升专业化分工协作水平；引导中小企业集群发展，提高创新能力和管理水平；创造良好的环境，激发中小企业发展活力；建立健全中小企业金融服务和信用担保体系，提高中小企业贷款规模和比重，拓宽直接融资渠道；落实和完善税收等
5、优惠政策，减轻中小企业社会BOVOR INTERNATIONAL 万恒易谷科技园前期定位咨询报告 BIA GROUP 博为国际 2 负担等优惠政策。 （4）东部沿海地区产业加快向中西部地区转移 我国经济发展的空间格局中有东西部地区差距在扩大的趋势， 政府强调要缩小东部与中西部地区差距，以逐步实现缩小地区经济差距，达到共同富裕的社会主义目标。已陆续制定和实施了一系列促进中西部地区加快发展的方针、政策和措施。珠三角、长三角等沿海发达地区产业转型升级进程加快，也使中西部地区面临承接沿海地区产业转移的历史发展机遇。 （5）工业地产成为中小企业融资新路径 在资本市场上， 众多企业面临着融资困难， 特别是
6、中小企业， 因偿债能力弱、融资规模较小、财务规范性差、缺乏完善的公司治理机制等等原因，银行不愿意给小企业贷款。中小企业可以通过贷款购买工业地产物业，同时也可将工业地产物业进行抵押再贷款筹集扩大再生产的资金。 这将极大地减轻了中小企业融资难的问题。武汉市具有众多的高校孵化器，而这些在孵中小企业资金有限，在发展中面临融资难的问题， 工业地产物业为武汉市高校孵化器企业提供了发展壮大的重要平台。 2、区域经济环境分析 （1）中部崛起战略深入实施 中部地区指得是中国的山西、湖南、湖北、河南、江西、安徽六省。长期以来，中部地区一直是我国重要的工业、农业和能源基地，更是全国重要的交通枢纽和物流中心。2004
7、 年 3 月，温家宝总理明确提出了“中部崛起”的国家发展战略。近年来，中部地区经济增长迅速。2009 年，中部地区实现地区生产总值 7万亿元，占全国比重由 2005 年的 18.8%上升到 19.4%。目前，中部地区各省正加快发展步伐，进一步深入实施促进中部地区崛起规划 ，促进区域经济实现跨越式发展。 （2）湖北成为中部地区崛起的重要战略支点 湖北省位于长江中游、洞庭湖之北，是中部地区的重要省份。在中国近代经济史上，它是中国为数不多的工商业中心之一。改革开放以来，湖北发生了翻天覆地的变化，1978 年湖北省 GDP 总量为 151 亿元，2011 年湖北省 GDP 为 19594BOVOR I
8、NTERNATIONAL 万恒易谷科技园前期定位咨询报告 BIA GROUP 博为国际 3 亿元，增长 75 倍。2001 年来，湖北省经济发展的速度逐渐加快，GDP 增长速度连续五年保持在两位数以上，经济发展势头迅猛。 2001年以来湖北省地区生产总值2001年以来湖北省地区生产总值4462446249764976539653966320632064856485749774979150915011330113301283112831156381563819594195940 05000500010000100001500015000200002000025000250002001年2001年
9、2002年2002年2003年2003年2004年2004年2005年2005年2006年2006年2007年2007年2008年2008年2009年2009年2010年2010年2011年2011年亿元亿元GDP总量（亿元）GDP总量（亿元）图图 1 1- -1 1 近年湖北省近年湖北省 GDPGDP 及其增长速度及其增长速度 湖北省在全国经济格局上，是联结东部、中部、西部的战略节点，成为联结国际国内两个市场的内陆经济中心，成为联结东西、贯通南北的战略综合交通枢纽，成为中国先进制造业基地、高新技术产业基地、优质农产品生产加工基地和现代物流基地。 湖北将成为中部经济要素富集、 充满创新活力的区
10、域， 成为支撑、牵引中部地区发展的重要战略支点。 （3）武汉城市圈区域经济一体化进程加快 武汉城市圈域占湖北省 33%的土地和 51.6%的人口，城市密集度较高，经济基础较好，环境及自然条件优越，是湖北经济实力最强的核心区域，是湖北省乃至长江中游最大的城市圈域。 2004 年， 武汉城市圈贡献了全省 59.4%的 GDP， 65.3%的财政收入，吸纳 63.4%的投资，承载 62.5%的社会商品零售总额。2007 年武汉城市圈实现地区生产总值（GDP）5557.24 亿元，人均生产总值为 18601 元，占全省 GDP 的比重达到 60.2%。湖北省委省政府全力推进武汉城市圈区域经济一体化，并
11、制定措施逐步实现基础设施一体化、产业一体化、市场一体化、文化旅游一体化和生态保护一体化的“五个一体化”建设。 （4）鄂州借力武汉城市圈加速发展 鄂州市西接武汉，东连黄石，北与黄冈隔江相望，南同咸宁濒湖毗邻，是武汉市城市圈 “全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区的重要BOVOR INTERNATIONAL 万恒易谷科技园前期定位咨询报告 BIA GROUP 博为国际 4 组成部分。 鄂州积极承接武汉市产业转移， 按照产业发展功能优化产业布局。 2010年，鄂州市实现规模以上工业增加值 205.44 亿元，增长 26.1%，增幅居武汉城市圈第一位。完成招商引资总额 131.98 亿元，增长 51.87%，实际利用外资 1.24亿美元，增长 10%，外贸出口 1.29 亿美元，增长 75.8%。 【 总结与启示 】 国内外宏观大环境为万恒易谷科技园的发展提供了众多积极的因素。 在新的发展形势下，万恒易谷科技园要顺应全球经济发展形势，顺应国内外产业发展方向，把握国家大力促进中小企业发展的机遇，科学构建产业发展体系；着眼于未来，着眼于可持
