收益还原法作业题

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1、收益还原法作业题 1、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有 300 张床位，平均每张床位每天向客人实收 50 元，年平 均空房率为 30%，该宾馆营业平均每月花费 14 万元；当地同档次宾馆一般床价为每天 45 元，年平均空 房率为 20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的 30%；该类房地产还原率为 10%。试选用所给资 料估计该宾馆的价格。 解：（1）计算该宾馆年总收益 =30050365（1-30%）=3832500 元=383.25 万元 （2）计算该宾馆年总费用 =14 万元/月12 月=168 万元 （3）计算该宾馆年净收益 =年总收益-年总费用=383.25 万元-168 万元

2、=215.25 万元 （4）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格 =年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5 万元 （5）计算同档次宾馆年总收益 =30045365（1-20%）=3942000 元=394.2 万元 （6）计算同档次宾馆年总费用 =394.230%=118.26 万元 （7）计算同档次宾馆年净收益 =年总收益-年总费用=394.270%=275.94 万元 （8）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格 =年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4 万元 （9）该宾馆与当地同档次宾馆比较分析

3、：床价 5045 元，但空房率也高，30%20%，特别是营运费 用过高，竟占总收入的 43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。 （10）经过综合考虑后，估计该宾馆的价格以 2450 万元比较合理。 答：略 2、某建筑物总建筑面积 500 平方米，现时重置价格每平方米 1000 元，耐用年限 50 年，残值率 5%，尚可使用 30 年。试估计该建筑物的现时总价和单价。 解：C=1000500，R=5%，N=50，n=30 建筑物现时总价=万元元31310000503050%511500100011 NnNRC建筑物现时单价=310000/500=620 元/m2 答：略 3、某商

4、场的土地使用权年限为 40 年，从 1994 年 5 月 31 日起计。该商场共两层，每层建筑面积各 为 2000 平方米，可出租面积占建筑面积的 60%。一层于 1996 年 5 月 31 日租出，租期为 5 年，可出租面 积的月租金为 180 元/平方米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租的正常月租金 分别为 200、120 元/平方米，出租的成本及税费为租金的 20%。该类房地产的资本化率为 8%。试估计该 商场于 1998 年 5 月 31 日带租金出售时的正常价格。 解：（1）计算各层可出租的面积 200060%=1200m2 （2）计算租期内年净收益 180120

5、012（1-20%）=2073600 元=207.36 万元 （3）计算第一层在租期满后的年净收益 200120012（1-20%）=2304000 元=230.4 万元 （4）计算第一层的正常价格万元27.2640%8111%84 .230%8111%836.2073331 V（5）计算第二层的年净收益 120120012（1-20%）=1382400 元=138.24 万元 （6）计算第二层的正常价格万元78.1619%8111%824.138362 V（7）计算第一层与第二层的正常总价格 V=V1+V2=2640.27+1619.78=4260.05 万元 答：略 4、已知某宗房地产在

6、70 年使用权、报酬率为 10%下的价格为 2000 元/m2。试求该宗房地产在无限年 限、报酬率为 12%及 50 年使用权、报酬率为 8%下的价格。 解：（1）无限年期且报酬率为 12%时的价格 V为：)(78.1668%12%10%1011112000V10万元（2）50 年使用权、报酬率为 8%时的价格 V50为)(80.2449%8%10%10111%101112000V705050万元 注：运用收益法公式进行不同年期、不同报酬率情形下价格换算、大小比较是历届估价师必考知识 点，请必须掌握。 5、某房地产，未来第一年的有效毛收入为 25 万元，预计此后各年的有效毛收入会在上一年的基础

7、上 增长涨 2.5%；未来第一年的运营费用为 7 万元，预计此后各年的运营费用会在上年的基础上增长 2%， 该类房地产的报酬率为 9%。若年期无限，则该宗房地产的收益价格是多少？ 解：已知 A=25，g1=2.5%；C=7，g2=2%；r=9%则万元62.284%2%97 %5 . 2%92521grC grAV6、预计某房地产每年能提供的净收益为 15 万元，并且 5 年后该房地产的价值为 200 万元，在报酬 率 15%的条件下，该房地产现时的买入收益价格是多少？ 解：已知 a=15，t=5，Pt=200，r=15%。则万元72.149%151200%15111%1515111155 tt

8、 trPrraV7、甲写字楼经济寿命 50 年，已使用 35 年；乙写字楼经济寿命 50 年，则建成。两项物业的等额年租 金均为 150 万元，报酬率为 15%。求：（1）两宗物业的现值；（2）某投资者欲租赁这两项物业 15 年使 用权，问他在签约时一次性投资各为多少？ 解：已知 n 甲=50-35=15，n 乙=50，a=150，r=15%（1）万元 甲甲11.877%15111%15150 11115 nrraV万元 乙乙08.999%15111%1515011150 nrraV（2）当 n=15 时，万元 乙11.877%15111%1515011150 nrraV8、某房地产的净收益为

9、每年 50 万元，近期同类地价为 260 万元，建筑物重置价格 300 万元，已知建 筑物报酬率 12%，土地报酬率 10%。根据上述资料，试判定该建筑物的折旧额。 解：已知 a0=50，VL=260，rB=12%，rL=10%，C=300则万元200%12%10260500BLL BrrVaV进而可知折旧额： Et=C-VB=300-200=100（万元） 9、今有一平房，基地面积 150m2，建筑面积 100m2，土地使用权年限 60 年，从 1990 年 5 月 20 日起 计。该建筑于 1991 年 5 月 20 日建成投入使用，耐用年限 60 年。建筑物原值 500 元/m2，残值率

10、为 2%。 此平房出租每月租金 2000 元，押金 1 万元，押金运用收益率 8%。报酬率 10%。租金损失准备金按 1 个 月租金收入计提。税费包括房产税、营业税、城市维护建设税和教育附加税，四税合计为年租金的收入 的 17.5%。管理费按年租金收入的 5%y 计提，维修费和保险费均按建筑物原值的 2%计提。试根据上述资 料，评估该出租房屋 2003 年 5 月 20 日的价格。 解：（1）求潜在的毛收入 200012+100008%=24800（元） （2）求有效毛收入 24800-2000=22800（元） （3）求运营费用 税费：2200017.5%=3850（元） 管理费：22000

11、5%=1100（元） 维修及保险费：1005002%2=2000（元） （4）求年净收益 a a=22800-3850-1100-2000=15850（元） （5）求收益价格 V 元90.156702%10111%101585011147 nrraV10、某宗房地产 2001 年 10 月的年净收益为 300 万元，预测未来 3 年的年净收益仍然保持这一水 平，2004 年 lO 月转售时的价格比 2001 年 10 月上涨 10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的 6%。若该 类房地产的投资收益率为 9%，试测算该宗房地产 2001 年 10 月的价格。（2001 年） 解：（1）计算公式：t

12、t trVrraV 1111或者tttiti rVraV111或者 tt ttrVrrraV1111（2）计算过程： 33%91%61%101 %9111%9300 VV或者 332%91%61%101 %91300 %91300 %91300 VV或者 333%91%61%101%91%91%91300VV（3）计算结果： V=3767.85（万元）11、6 年前甲公司提供一宗 40 年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积 3000m2，于 4 年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定， 建成投入使用后，其中的 1000m2建筑面积归甲方

13、，2000m2建筑面积由乙方使用 15 年，期满后无偿归甲 方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少 万元购买甲方的权益。 据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约 占年租赁有效毛收入的35%，资本化率为10%。（2002年） 解：（1）计算办公楼现值办公楼整体年净收益 =80300085%（1-35%）12=159.12（万元）收益年限=40-6-=34（年）办公楼现值为：万元92.1528%10111%1012.15911134 nrraV（2）计算乙方的使用权价格乙方使用权年净收益 =8

14、0200085%（1-35%）12=106.08（万元）乙方使用权剩余收益年限=15-4=11（年）乙方使用权剩余收益年限价格为：万元689%10111%1008.10611111 nrraV（3）甲方权益价格=办公楼现值一乙方使用权价格=1528.92-689=839.92（万元） 12、某房地产占地 4000m2，土地使用年限为 50年，容积率为 6，共24层，每层建筑面积相同。 该房地产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：1层的大堂部 分占该层建筑面积的60%，其余部分的75%可用于商业铺位出租，正常出租率为90%，每平方米出租面 积每月可得净租金60

15、元；23层为商场，营业面积占该层建筑面积的 70%，每平方米营业面积年正常 收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常 年利润为600元；第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70%，每平方米出租面积的月租金为 50元，出租人每年需支付 8万元的运营费用； 510层为用于出租的办公用房，每层共 20间，当地同 类同档次办公用房每间每月租金 1800元，出租率为80%，出租人需承担相当于租金收入 10%的运营费 用；1124层为商品住宅，其中 11层以每平方米建筑 面积3800元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每平方