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1、中华人民共和国城市房地产管理法（1994） 全国人民代表大会常务委员会 一九九四年七月五日 总则 为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促 进房地产业的健康发展，制定本法。 在中华人民共和国城市规划区国有土地 （以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地 的使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理的，应当遵守本法。 本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。 本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋 建设的行为。 本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。 国家依法实行国有土地有偿、有期
2、使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土 地使用权的除外。 国家根据社会、 经济发展水平，扶植发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。 房地产权利人应当遵守法律和行政法规， 依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护， 任何单位和个人不得侵犯。 国务院建设行政主管部门、 土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配 合，管理全国房地产工作。 县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖 市人民政府确定。 房地产开发用地 土地使用权出让 土地使用权出让， 是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让 给土地使用者，由土地使用
3、者向国家支付土地使用权出让金的行为。 城市规划区内的集体所有的土地， 经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权可 有偿转让。 土地使用权出让， 必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。 县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省级以上人民政府下达 的控制指标拟定年度出让土地使用权总面积方案，按照国务院规定，报国务院或者省级人 民政府批准。 土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年 限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同 拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市
4、、县人民政府土地管 理部门实施。 直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民政府规定。 土地使用权出让， 可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。 商业、旅游和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取 拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。 采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。 土地使用权出让最高年限由国务院规定。 土地使用权出让，应当签订书面出让合同，土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管 理部门与土地使用者签订。 土地使用者必须按照出让合同约定， 支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让
5、金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。 土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必 须按照出让合同约定，提供出让的土地；未按照未按照出让合同约定提供出让土地的，土 地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可请求违 约赔偿。 土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人 民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土 地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。 土地使用权出让金应当全部上缴财政， 列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发，土 地使用权
6、出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。 国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在 特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回， 并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。 土地使用权因土地灭失而终止。 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于 届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准 准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。 土地使用权出合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照
7、前 款规定未获批准的，土地使用权由国家收回。 土地使用权划拨 土地使用权划拨， 是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用 后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期 限的限制。 下列建设用地的土地使用权。 确属必要的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。 （一） 国家机关用地和军事用地； （二） 城市基础设施用地和公益事业用地； （三） 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； （四） 法律、行政法规规定的其它用地。 房地产开发 房地产开发必须严格执行城市规划，
8、 按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则， 实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地 用途土地、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发 的，可以征收相当于相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动 工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为 或者动工开发必须的前期工作造成动工开发迟延的除外。 房地产开发项目的设计、 施工，必须符合国家的有关标准和规范。 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。 依法取得的土地使用权
9、， 可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资合 作开发经营房地产。 国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设民住宅。 房地产开发企业是以营利为目的， 从事房地产开发和经营的企业，应当具备下列条件： （一） 有自己的名称和组织机构；（二） 有固定的经营场所； （三） 有符合国务院规定的注册资本； （四） 法律、行政法规规定的其他条件。 设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记，工商行政管理部门对符合 本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。 设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法
10、的有关规 定。 房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政 府规定的部门备案。 房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家的有关规定。 房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用 权出让合同的约定，按期投入资金，用于项目建设。 房地产交易 一般规定 房地产转让、 抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。 基准地价、 标定地价和各类房屋的重置价格重置价应当定期确定公布，具体办法由国务院 规定。 国家实行房地产价格评估制度。 房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标
11、准和评估程 序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基数，参照当地的市场价格进行评估。国家实行房地产成交价格申报制度。 房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不 得瞒报或者作不实的申报。 房地产转让、 抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。 房地产转让 房地产转让， 是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人 的行为。 下列房地产，不得转让： （一） 以出让方式取得的土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的； （二） 司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三） 依法收回土地使
12、用权的； （四） 共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五） 权属有争议的； （六） 未依法登记领取权属证书的； （七） 法律行政法规规定禁止转让的其他情形。 以划拨方式取得土地使用权的， 转让房地产时，应当符合下列条件： （一） 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； （二） 按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分 之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 转让房地产时房屋已建成的，还应当持有房屋所有权证书。 以划拨方式取得土地使用权的， 转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民 政府审
13、批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续， 并 按照 国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定 决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收 益中的土地收益上缴国家或作其他处理。 房地产转让， 应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。 房地产转让时， 土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转让。 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权 出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。 以出
14、让方式取得土地使用权的， 转让房地产后，受让人受让人改变原土地使用权出让合同 约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意， 签订土地使用权出让合同变更协议变更协议变更协议或者重新签订土地使用权出让合同， 相应调整土地使用权出让金。 商品房预售， 应当符合下列条件： （一） 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二） 持有建设工程规划许可证； （三） 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十 五二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； （四） 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
15、 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地 管理部门备案。 商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。 商品房预售的， 商品房预售人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规 定。 房地产抵押 房地产抵押， 是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有方式向抵押权人提供债务履行担 保的行为。债务人不履行债务时抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受 偿。 依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。 以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。 房地产抵押， 应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。 房地产抵押，
16、 抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。 设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖 所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。 房地产抵押合同签订后， 土地上新增的房屋不属于抵押财产，需要拍卖该抵押的房地产时， 可以依法将土地上的新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对新增房屋所得，抵押权人无权 受偿。 房屋租赁 房屋租赁， 是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人承租人使用，由承租人向 出租人支付租金的行为。 房屋租赁， 出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁价格、修缮责任 等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。 住宅用房的租赁， 应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事 生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。 以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的， 应当将租金中所含土地收益上缴国家，具体办法由国务院规定。中介服务机构 房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。
