酒店管理公司资产评估

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1、酒店管理公司资产评估酒店管理公司资产评估评估方法 （一）评估方法选择 资产评估基本方法包括市场法、收益法和资产基础法（成本法） 。 1、市场法需要有公开活跃的市场作为基础，参照物及有关指标、技术参数等资料可搜集到。 运用市场法时，要求有充分的市场交易数据并有可比的参考企业或交易案例；要求参考企 业或交易案例与被评估企业属于同一行业、从事相同或类似的业务或受相同经济因素影响； 能够收集参考企业或交易案例的经营和财务信息及相关资料等。考虑到我国目前的产权市 场发展状况和被评估企业的特定情况以及市场信息条件的限制，我们很难在市场上找到与 此次我们所评估的企业相类似的参照物及交易情况，因此我们未采用市

2、场法进行评估。 2、收益法是从企业整体出发，以企业的获利能力为核心，通过分析、判断和预测企业未来 收益，考虑企业的经营风险和市场风险后，选取适当的折现率，折现求取企业价值。 应用收益法必须具备的基本前提有： （1）被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量； （2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险可以预测并可用货币衡量； （3）被评估资产预期获利年限可以预测。 XX 酒管成立以来，业务不断发展，保证了其经营方式的连续性和获利模式的持续 26 性， 具备使用收益法评估的基础条件，以及根据本次评估目的要求，故采用收益法进行评估。 3、资产基础法 企业价值评估中的成本法也称资产基础法，是指在

3、合理评估企业各项资产价值和负债价值 的基础上确定评估对象价值的方法。即以重置各项生产要素为假设，先对评估范围内的各 单项资产运用相适宜的评估方法分别得出其评估值，累加求和后，再扣减相关负债的评估 值，最后得出公司净资产的评估值。根据被评估企业的具体情况，结合评估目的和范围， 本次评估的企业各项资产、负债资料齐备，满足采用成本途径评估的要求，故采用资产基 础法进行评估。 （二） 收益法评估方法说明 收益法是从企业整体出发，以企业的获利能力为核心，通过分析、判断和预测企业未来收 益，考虑企业的经营风险和市场风险后，选取适当的折现率，折现求取股东全部权益价值。 本次评估具体采用未来收益折现法（现金流

4、折现法） ，适用直接法，对应的现金流量为股权 自由现金流量（股权自由现金流量税后净利润折旧与摊销资本性支出净营运资金 变动付息债务的增加或减少） 。 现金流折现方法是通过将企业未来预期净现金流量折算为现值，评估资产价值的一种方法。 其基本思路是通过估算资产在未来预期的净现金流量和采用适宜的折现率折算成现时价值， 得出评估值。 （1）评估模型 根据企业实际情况，假设企业可持续经营，本次评估的基本模型为：式中： E：XX 酒管的股东权益资本价值；P：XX 酒管的经营性资产价值； Ci：基准日溢余性和非经营资产及负债价值； （2）式中： Ri：未来第 i 年的股权自由现金流量； Rn+1：未来第 n

5、+1 年的股权自由现金流量； r：折现率； 本次评估，使用股权自由现金流量作为经营性资产的收益指标，其基本定义为： R=税后净利润折旧与摊销资本性支出净营运资金变动+付息债务的增加或减少 （3） 本次评估以被评估单位的未来收益分为前后两个阶段进行预测。首先，逐年预测前阶段 （2014 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日）各年的股权自由现金流量；其次，预测 后阶段被评估企业进入稳定期（2019 年至永续年限） ，保持前阶段最后一年（2018 年） 的预期收益额水平，估算预测期后阶段稳定的股权自由现金流量。最后，将两部分的现金 流量进行折现处理加和，得到 XX 酒管经营性资产价

6、值。 （2）折现率的确定 本次评估采用权益资本成本（CAPM）确定折现率 r r = rf + ERP + rc （4） ERP =rm rf （5）28 式中： r：股东期望报酬率； rf ：无风险报酬率； rm：市场预期报酬率； rc：XX 酒管的特性风险调整系数； ：行业预期市场风险系数； ERP：股权市场超额回报率。 （三） 资产基础法评估方法说明 资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思 路。评估中在假设 XX 酒管持续经营的前提下，采用与委托评估资产相适应的评估方法分别 对其各项资产及负债进行评估，以评估后资产价值减去负债价值确定净资产的评估价

7、值。 其中对各单项资产及负债的形态特点及相关资料的掌握情况，分别采取如下具体方法进行 评估： 1、 流动资产评估方法 本次评估对于货币资金，按清查核实后的账面值作为评估值。 本次评估对于应收账款和其他应收款，采用以审查核实后的真实数为基础，分析其可回收 性确定评估值的做法进行。 本次评估对于存货，以清查核实后的账面值作为评估值。 2、 长期股权投资评估方法 长期股权投资评估主要是对长期股权投资所代表的权益进行评估，评估方法采用成本法为 主，以被投资企业的净资产乘以股权比例，确定评估值。3、 固定资产评估方法 对于电子设备，根据当地市场信息等近期市场价格资料，依据其购置价确定重置全价。对 于购置

8、时间较早，现市场上无相关型号但能使用的电子设备，参照二手设备市场价格确定 其重置全价。被估设备的成新率，综合考虑设备的实体性贬值、功能性贬值和可能存在的 经济性贬值确定其成新率。 对于车辆采用重置成本法进行。重置成本以现行市场价格，加上车辆购置附加费、增容费、 验车费、牌照费确定；成新率的确定根据车辆的实际状况，采用行驶里程或年限法确定。 4、 其他资产评估方法 对于长期待摊费用和递延所得税资产，评估时根据评估基准日评估目的实现后的被评估单 位还存在的、且与其他评估对象没有重复的资产权利的价值确定评估值。 5、 负债评估方法 对于负债均以评估基准日评估目的实现后产权持有者所应承担的真实负债数为负债评估值 的做法进行。