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1、房地产市场发展研究论文房地产市场发展研究论文 咸阳市的基本情况为了更好的了解咸阳市房地产市场，需要先了解咸阳市概况、综合实力、经济结构、现代工业、城市建设、人口及人民生活。咸阳市位于关中平原的中部，既在九竣诸山以南,又在渭水以北，山南叫阳，水北也叫阳，山水俱阳，故名咸阳。咸阳是中国历史上第一个统一中国的封建王朝一秦王朝建都之地。南北长 145 千米，东西宽 106 千米，面积为 10196 平方千米。辖兴平市一市，秦都、渭城2 个区，武功、泾阳、三原、礼泉、乾县、永寿、彬县、长武、旬邑、淳化 10 个县，共有 216 个乡镇，8 个街道办事处，3843 个行政村，163 个居委会。人口 494
2、 万人。地处陕西关中平原腹地的咸阳，有着 2350 多年的建城史，是中国甲级对外开放城市、国家级历史文化名城、全国双拥模范城、国家卫生城市、中国地热城、全国十佳宜居城市及首批中国优秀旅游城市、全国精神文明创建工作先进市。2004 年，又被评为首届中国魅力城市33。经过建国 50 多年，特别是改革开放 20 多年的建设，咸阳已具有较强大的工业基础和经济实力，现已形成纺织、电子、煤炭、石油化工、机械为主体的工业体系。 “十五”期间，咸阳市经济建设取得了令人振奋的成就，经济建设进入突飞猛进的时代，实现了跨越式发展。突出表现是：经济总量迅速扩大，财政收入快速增长，固定资产投资持续增长，城乡居民收入显著
3、提高。到 2006 年底，五年工业总产值完成亿元，2005年当年生产总值实现了 433 亿元34，2006 年当年生产总值实现了 484 亿元。2006 年咸阳市实现财政收入为亿元，同比增长了%；2006 年财政支出为亿元，比上年增长36%。2006 年人均生产总值达到 9723 元，比上年增长%35。咸阳市综合实力。全市生产总值、财政收入、规模以上工业增加值、城镇居民人均收入等主要经济指标的总量居全国第 111 位，居陕西省第 2 位36。主要经济指标总量及增速均保持在全省前列，在陕西省国民经济和社会发展中占举足轻重的地位。经济社会科技全面进步，经济运行质量创历史最好水平。咸阳市经济结构。咸
4、阳市三次产业结构继续优化，经济运行质量明显提高。2006 年，认真落实国家农业和粮食生产政策，继续加大对农业的扶持力度，第一产业稳步发展，完成增加值 98 亿元，同比增长%；第二产业仍然是咸阳经济增长的主要推动力量，完成增加值 218亿元，同比增长%；第三产业发展活跃，完成增加值 168 亿元，同比增长 11%；三次产业结构为：，对经济增长的贡献率分别为%、%和%37。咸阳市现代工业。咸阳是一个新兴的工业城市，纺织工业经过 50 多年的发展，已形成棉纺、毛纺、化纤、印染、服装、纺织机械及纺织科研门类齐全、相互配套的完整 13 体系，成为全市出口创汇的主导产业，其年产值占全省纺织业的 1/3。电
5、子工业已成为实力较强、技术装备水平较高的新兴产业，全国最大的彩管厂陕西彩色显像管总厂等 13 家大中型电子企业集中于市区西郊，其年产值占全省电子工业的近一半。秦都已被人们誉为“纺织电子城”。咸阳市已成为陕西最大的果品生产加工基地，畜产品生产加工基地、电子工业基地、能源化工基地，医药保健基地、纺织工业基地。咸阳市城市建设。要促进外向型经济的发展，就必须进一步提升城市的品位和城市形象，以扩大知名度。近几年以基础设施建设和生态建设为重点，推进城市建设迈上新台阶。2005 年，全市上下以打造绿色咸阳，争创国家环保模范城市为龙头，抓紧实施“蓝天、碧水、绿色、宁静”工程。咸阳市城市建设取得了突破性的进展，
6、城市综合功能显著增强。全市天然气用户发展到 10 万户，天然气加气站 3 座，市区天然气覆盖率达到 90%；污水处理率达 80%；生活垃圾无害化处理率达%；城市绿化率达到%。咸阳市城市道路建设取得了一定的进展，实施了人民路、玉泉路、文汇路等多条道路的改造建设，大大改变了往日破败不堪的旧面貌。2005 年咸阳市入选为“中国十佳宜居城市”，是西北地区唯一入选的城市38。2006 年新建、改建一、二类公厕 50 座，城市公厕达到 299座，其中二类以上公厕达 20%以上；共改造、新建市场 38个，极大地方便了群众的生活39。咸阳市人口及人民生活。2005 年末全市常住人口万人，比上年末增加万人。其中
7、，其中农业人口万人，占总人口%；非农业人口万人，占总人口%40。随着企事业单位增资政策的落实、再就业和社会保障工作的加强以及农村富民工程的实施，城乡居民收入快速增长。2005 年城镇居民人均可支配收入达 8780 元，比上年增加元，同比增长%。城镇居民人均消费性支出 7147元，比上年增加 708 元，同比增长 11%。城镇居民用于医疗保健、娱乐教育文化和居住方面支出分别比上年增长%、%、%。2006 年末城乡居民储蓄存款余额为亿元，比年初增加亿元，同比增长%。全市年末人均储蓄存款额为元。2006 年末城市人均住房建筑面积达到 25 平方米，比“九五”末增加平方米。咸阳市社会保障体系的建立和不
8、断完善，扩大社会保险覆盖面，养老、失业、医疗、工伤、生育等五大保险全面启动，参保人数大幅增加。城镇居民最低生活标准提高到 160 元，最低生活保障、失业保险金、最低工资标准三条社会保障线资金发放情况良好。咸阳市房地产市场的发展阶段咸阳市房地产市场形成始于 20 世纪 90 年代初，1990 年 5 月，国务院出台了城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例和外商投资开发经营成片土地暂行管理办法为全国的房地产开发提供了法律依据。咸阳市房地产市场开始真正启动。在 1991 年，咸阳的房地产开发企业只有两家，1995 年以前，咸阳的房地产开发商多采取拆迁原地安置的方式发展房地产，加上严禁公房交易，因而无法
9、刺激房地产市场 14 活跃，个人购房寥寥无几。1995 年后实行货币安置的办法，再加上公积金归集和贷款力度的加大、银行对个人抵押贷款的支持、公房交易禁锢的解除，刺激了住宅市场的活跃。经过 1995 年的快速爬升，到 1997年、1998 年达到高位，1998 年亚洲金融危机之后，房地产市场发生逆转，整个市场出现下滑趋势，以写字楼市场的情况最为严重，一大批在建项目资金枯竭，不得不半途而废，形成烂尾楼。19992002 年，咸阳市房地产市场一直在进行调整。从 2002 年咸阳市房地产市场开始升温，年末有开发活动的房地产企业达到 45 家41。到了 2003 年由于咸阳市和西安市签订了西安咸阳经济一
10、体化协议书 ，加大了西咸经济一体化的进程的力度，同时在政策上实施了一些有利于房地产市场发展的措施，2003 年上半年咸阳市房地产市场出现了快速增长的势头。图 3-120032007 年咸阳市房屋建筑施工及竣工面积情况咸阳市房地产市场投资状况投资开发形式咸阳市房地产投资开发由主要以本地开发商为主开始过渡到本地开发商、省外开发商、周边盟市开发商三足鼎立的局面。咸阳市本地开发商由于熟悉环境，拥有便利的开发条件，占据了咸阳市房地产开发投资的主要份额。但是本地开发商除了极少数几家外，大多数规模有限，投资也仅限于一两个项目，他们的投资力度与规模相对较小。也有如茂源集团、新元房地产开发公司、咸阳万国房地产开
11、发公司等实力较强的本地开发商，他们在成功运作了几个大型项目后积累了资本，投资的力度规模逐渐加大。省外开发商的市场份额迅速扩大。随着政府招商引资的加大，像上海绿地集团、中房集团等都到咸阳市开发项目。这些项目多位于咸阳市边缘地段，投资力度较大，而且02004006008001000120020032004200520062007 房屋建筑施工面积(万平方米)房屋建筑竣工面积(万平方米)15 以中高档项目为主。从 2002 年开始，周边盟市开发商开始进入咸阳市，这部分开发商一般是通过修路补偿、基础设施交换、招拍挂摘牌等形式获得土地，其中以西安市企业为主，如：西安大信房地产开发有限公司、陕西泰盈环达通
12、房地产开发有限公司等。开发投资量及投资结构这几年咸阳市房地产开发投资持续高速增长，增幅高于同期固定资产投资。20012007 年房地产投资分别为亿元、亿元、亿元、亿元、亿元、亿元、亿元，2004 年的增长率为%，2007 年的增长率达到了 50%,是近几年增长速度最快的一年，房地产投资增长速度增幅比同期的固定资产投资增幅高于%。这是与西咸经济一体化大背景有着密切的关系42。2007 年咸阳市房地产开发投资完成投资比2006 年增加了亿元，且当年咸阳市房屋竣工面积达到 327万平方米，房地产开发投资增加是由于 2002 年年底提出西安咸阳经济一体化以来，西安许多有车族逐渐在咸阳市置业投资，从而促
13、使咸阳市房地产开发投资额连年不断稳步增加。从房地产投资结构上来看，这几年一直是住宅投资为主的趋势，办公用房及商业营业用房投资也是比较高的速度增长，2005 年办公用房和商业营业用房完成投资分别为 500 万元和 27141 万元，合计 9409 万元；2006 年办公用房和商业用房投资分别为 1226 万元和 8183 万元，合计32141 万元。其中办公用房完成投资增长了倍，商业用房完成投资下降了近 70%。2007 年住宅房地产投资继续保持增长势头，房地产投资在全市固定资产投资中所占比重持续上升，其中住宅投资达到%。咸阳市住宅房地产市场起步较晚，在市场的成熟过程中投资起伏较大，但总体呈现出
14、与经济发展相对应的快速增长特征。从咸阳市的国民经济与市场发展阶段和总趋势来分析，住宅房地产投资占全市固定资产投资比重的上升是市场需求结构变动的必然结果。经济适用住房建设投资起步晚从商品住宅的投资类型结构看，从 2000年开始到 2005 年未建设经济适用住房。这种情况一方面弱化了对商品房价格上升的抑制作用，在住房社会保障体系尚未健全的情况下，不利于低收入家庭住房问题的解决；但另一方面，在客观上有利于早日终结住房市场供给的双轨制。2006 年起咸阳市才启动经济适用住房及廉租住房建设项目，目前，市区仅建设廉租住房万平方米，210 户入住，300 套万平方米廉租住房工程项目正在建设中，已开工建设的“
15、阳光一村”经济适用住房建设已完成投资 3800 万元。针对这种情况，从 2007 年起咸阳市计划将投资亿元，建设经济适用住房万平方米。开发投资理念发生碰撞随着西咸经济一体化进程的不断加快，咸阳市郊区发展越来越受到重视，是把开发 16 重点放在郊区还是继续固守中心城区的问题就摆在了每个开发商的面前，因而引发了“居住郊区化”和“新都市主义”的理念之争。支持前者的开发商们认为城市因人口爆炸、交通拥挤和空气污染而使环境不断恶化，号召追求生活质量的人们逃离城区，到郊区寻找舒适的空间。有的甚至把“住宅郊区化”作为一种“革命性的居家理念”。支持后者的开发商们注意到一种“回流”趋势，即有一部分郊区住宅购买者，
16、在将郊区物业出租或抛售之后陆续反城，由此，以西咸经济一体化带来的郊区蔓延的“新都市主义”居住理念被导入市场。 “新都市主义”认为真正高质量的生活仍然在城区，郊区的种种不便短期内无法快速发生改变，号召规划部门、开发商共同努力，提升咸阳市中心城区的质量，让城市焕发更大的吸引力。其实无论现在和将来， “居住郊区化”和“新都市主义”都并行不悖，无论是对于城市外围的居住开发，还是城市中心地带的开发，崇尚自然与社会的融合和“以人为本”的精神，是现代居住社区的共同追求，它们在社区规划设计上都遵循共同的原则：明确社区边界是创造领域感和归属感必不可少的条件；适度的社区规模和具有明显特征的社区中心是创造可识别的场所的关键；居住、就业和商业的多功能混合和提供多种类型的住宅是创造丰富多彩的社区生活的基础；以公共交通为导向、以行人为基本尺度的道路系统应构成社区基本的网络结构；公共参与应成为社区设计中一个必不可少的重要环节。目前咸阳房地产开发和居住潮流中“双强”格局已经奠定。 “新都市主义”在保留传统都市主义精髓的同时，博采了郊区大盘所长，注重项目环境
