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1、上海/华漕华漕镇闵北路项目前期定位报告 2012/6项目核心问题研判项目核心目标本案作为闵行区北部重要门户及金丰社区居住核心，区域形象一直是区域发展的重要瓶颈。项目目标解析1本案需要在区域限制、市场现状及开发商利益之间寻找平衡点！区域限制作为北青公路以北区域内的商用型物业，寻找切实可行的发展方向，实现项目价值最大化开发商利益区域内住宅开发早期发展迅速，但闵北路商业氛围匮乏， 主要形式以小型零售店为主市场现状如何克服目前市场现状，在满足开发商利益的情况下实现本项目的利益最大化？如何克服目前市场现状，在满足开发商利益的情况下实现本项目的利益最大化？项目面临问题解析2本案在操作中需要翻越三座大山：区
2、域突破、形式创新、产品塑造区域突破形式创新产品塑造区域“发展瓶颈”所带来后 遗症如何医治？如何解决区域外商业及工 业区对本案产生的客户截流 现象？片区商业形式单一，消费人群外溢 ，项目配套型商业价值如何体现？片区内部商业如何创新，力求满足 区域及项目内部需求？传统的研发型办公楼不适应项 目发展的情况下，寻找项目发 展新模式？塑造工业配套型商业模式，以 满足市场及项目发展需要？项目市场分析寻找 客户分析 客户迎合 客户微观市场研究的出发点以需定产，在规避风险的基础上，实现投资回报最大化！1、区域概述 闵行区北部，东与长宁区和龙柏街道相接，西与青浦区相连，南与七宝镇相邻，北以吴淞江与嘉定区为界；
3、属于上海外围区域。2、项目整合分析土地用途：商办用地 物业形态：1-3层为商场、4-12层为办公或商业用房项目位于华漕镇商业中心发展规划中的核心位置 国际学校闵北工业区金丰国际社区本案闵北工业区概况闵北工业区主要内资实体企业企业名称投资额（万人民币）主营业务上海热浪饮料有限公司5000饮料、食品上海英孚特电子有限公司1000在微电子、信息、节能专业领域 内的技术服务等，以及新产品 的研制销售上海绿彬环保设备有限公司2000环保设备生产、销售上海仓颉后投资管理有限公司1500企业投资管理咨询上海吴宇机械有限公司2000仓储、建筑机械设备的租赁上海华皓通信有限公司2000通信工程施工安装、调试；高
4、压 电缆安装调试；电网通信工程建 设上海方耐实业发展有限公司2000不锈钢阀门等上海逵噢特实业有限公司2000不锈钢阀门等上海美琳实业发展有限公司1000电脑刺绣，有色金属销售 上海吉盛投资有限公司4000各类电子产品的研发、设计制造 等上海瀚豪置业发展有限公司1200房地产开发，装潢材料、建材等闵北工业区概况闵北工业区主要外资实体企业企业名称投资额（万美元）主营业务意露冷藏（上海）有限公司1800冷冻仓储、设备制造和冰块生产 上虎精密工具（上海）有限公 司150生产各种精冲模、精密型腔模、 模具标准件及相关零配件 上海佛吉亚红湖排气系统有限 公司210生产、组装汽车排气系统零部件 及尾气净化
5、剂 上海斯特福德置业有限公司1866从事房地产的租赁，物业管理和 房地产咨询及相关服务 上海普闵仓储有限公司1250物流 工业区内没有规模型企业，没有附属的小型企业产生； 目前区域内均为生产基地型企业，这些企业的办公场所都设置在生产基地内。 工业区内没有对办公楼物业的稳定需求金丰国际社区概况 金丰国际社区经过多年的发展，已经形成了一个的成熟别墅与高级公寓区。 租户大多以欧美外籍人士和中国港澳台地区人士为主，一般是周边国际学校的管理人员、学生家长，以及在古北、虹桥上班的外资公司高层。 区域内的租金一般在5000-10000美金/月之间，租户4000-8000美金/月的住房补贴指导着租赁价格。 金
6、丰国际社区概况金丰国际社区别墅及公寓一览名称地址建筑面 积占地面积容积率产品类型总户数西郊庄园金丰路588号14.6660.25独栋324 万科红郡诸新路388弄550.8联排、叠拼231 上海年华瑞生花园保乐路358号411.30.35独栋96 凯德林荫湖畔幸乐路500弄10.915.30.7联排、多层429 万科兰乔圣菲金辉路333号9.3320.27独栋305 网球俱乐部和公寓金丰路555号多层409近两千户住宅内的国际居民具有强大的高端商业消费能力与需求。 国际学校区概况 本项目周边紧贴上海美国学校、上海英国学校、上海新加坡学校、上海韩国学校等4所外籍学校与上海台商子女学校。 近几年，
7、上海的国际学校生源一直在以20%以上的速度递增，本项目周边的5个学校的规模与教师数量均在不断扩大。 国际学校所有外籍教师均可享受学校的住房补贴，多数普通教师的每月的住房补贴额度一般在3000-6000元之间； 各国际学校的一般不配置教师宿舍，外籍教师大多自行在外租赁房屋居住。国际学校区概况国际学校规模与教师数量学校名称招生范围学生数量教师数量外籍教师数量上海美国国际学校小学部、初中部、高中部2000200160 上海新加坡学校幼儿部、小学部、初中部、高中部5008050 上海英国学校幼儿部、小学部、初中部、高中部80012060 上海韩国学校幼儿部、小学部、初中部、高中部60010070 上海
8、台商子女学校幼儿部、小学部、初中部、高中部4006030 （台湾地区）目前区域内国际学校的外籍与台湾地区教师人数近400人 ，为稳 定的酒店式公寓需求客群商业现状区域内的商业主要集中在北青公路的南侧，即国际居住社区范围内，而北青公路的工业区内商业几乎空白，所以本案的业态定位将直接影响本案未来商业运营的客流导入问题商业现状目标客源以金丰社区居民为主，档次中等经营业态建筑形态租金水平美容美发、西式简餐、超市、银行、足浴、干洗等二层沿街商铺，单套面积在135平方米1.5-2.5元/平方米/天以生活配套为主的社区型商业汉堡王、papajohes比萨、 华岛咖啡、星巴克 克里缇娜美容、west美发 上海
9、银行、正章干洗 联华超市 商业现状目标客源华漕本地居民，档次偏低经营业态建筑形态租金水平美容美发、服饰、餐饮、超市、网吧、小百货等单层沿街商铺，单套面积在25-30平方米5-6元/平方米/天华漕镇中心的零售型商业大润发、家得利超市 联华超市、迪信通、光大通信 麦当劳、东北饺子馆、湘里人 家土菜馆、重庆鸡公堡、国大 药房、惠友网吧、宝岛眼镜、 佳茗美发、航天证券 商业现状目标客源华漕本地居民，档次中等经营业态建筑形态租金水平餐饮、超市、浴场、药房 、网吧单层商铺，单套面积在50-100平方米一层沿街3.7元/平方米/天餐饮、娱乐型商业四季王朝大酒店、梦亭宾馆、 繁兴浴场、东方网点、快客、 乐港茶
10、餐厅、馨田湘菜馆、 九州通大药房、舒美佳超市、 真依快足浴 商业现状l纪翟路沿线是华漕镇的主要商业区，人流量充足，单铺面积小，支撑其高租金水平；l金丰路沿线人流量较少，影响到商铺经营，这直接反映在租金水平上；区域内商业市场现状 华漕镇常驻居民超过20万人。目前区域内没有符合现代商业理念的社区型商业中心出现，现有的老式商业无法满足区域内大量居民日常购物、餐饮的需求。 区域内居民的购物、餐饮需求主要被引导至北新泾的西郊百联购物中心、世纪联华、易初莲花与江桥的江桥商业中心、沃尔玛等相近的社区型商圈。 目前区域市场内经营状况较好的商铺租金主要集中在3-4元/天。华漕镇目前迫切需要一个地标性的社区型商业
11、中心华漕镇20余万常住人江桥商业中 心、沃尔玛西郊百联优势临近大规模居住社区位于规划中华漕镇商业中心的核心区位可享受政策优惠劣势附近人口杂乱道路交通设施较差周边商业氛围较差机会本案完全可以根据周边的市场状况来确定采用差异化的定位模式，寻找市场空白点，与同类商家共赢，获得更多的利润空间。威胁周边商业设施分流本案的主力客源，如何寻求突破式项目发展的重点项目SWOT分析项目片区发展趋势预测项目片区发展趋势预测本项目位于居住区与工业区交汇处，居住区向高端居住区发展，暂时无法成为商业核心 区域，预计未来，随着周边道路交通的日益完善，将会进一步增加本片区客源导入能力片区转型即将开始，未来将会有大规模人口导
12、入片区转型即将开始，未来将会有大规模人口导入目前整个片区住宅存量将会逐步开发完毕，进入到配套商业大规模开发阶段，这些配套商业的 开发将促使区域进一步发展为成熟的高端区域；1 1片区短时间内难以一跃成为商业核心，北青公路以南商圈仍是绝对核心片区短时间内难以一跃成为商业核心，北青公路以南商圈仍是绝对核心虽然有大体量社区商业开发，但是由于受工业去影响，整个片区大型商业及商务氛围难以建立 。目前华漕的核心区域仍然集中在国际居住区范围内，本片区短时间难以撼动其核心地位；2 2华漕商业中心的建设发展将大大增加本片区客源导入能力华漕商业中心的建设发展将大大增加本片区客源导入能力华漕商业中心的建设刚刚开始，它
13、的日益完善，将有效增加本片区客源导入的能力，更多市区 其他区域客户会关注到本片区的发展。3 3对本项目的思考思考一：一个成功的房地产 项目必须对其潜在客户 进行研判，片区道路交 通建设将会带来大量导 入型客源，深度挖掘这 部分客户的核心需求及 挖掘项目价值，是本项 目重大任务；思考二：价值是什么？这无 疑是项目需要重点关注 的问题。片区内餐饮酒 店稀缺，那么有没有消 费群体对酒店经营的支 撑？周 边 现 状片 区 特 性n项目所在片区紧邻高尚居住区，邻近高端居住区的优势、片区楼盘的依次入住和配套商业的次第开发将使片区越发向成熟高端居住区转型。项 目 竞 争n片区商务设施及商务氛围缺失，商业多为
14、社区配套商业，但区域内的商务活动较少，本项目须从商业配套入手，带动商务活动需求n地块周边具有诸多优势：依托大润发的大型配套商业、住宅项目的客户及品牌积累，这些对项目形成正面促进作用片 区 交 通n未来道路交通的改善及周边道路设施的完善，将为项目带来更为广泛的市区价差导入客源。项目地块特点总结及思考项目及所在片区特点可以总结如下：产品的适应性分析根据我司对本案地块性质、周边环境的综合评判，对以下两种适合本案的物业定位类型：工业办公型的物业类别和配套型的商业物业类别进行分析，以寻求最适合本案的产品定位方向。商业物业可行性分析本案的1-3层作为大型商场设计，我们是将其定位为工业区内配套型百货类商业还
15、是餐饮类中高端酒店，我们就项目目前的周边情况，及市场研究入手，判断本案业态的适应性本项目所在 位置规划为公寓式 办公规划为餐饮 休闲娱乐街 规划为滨水商 业街 大型百货和 超市有助于人流 导入。华漕镇现代商务区详细规划 闵北大厦 由于缺乏有效的招商渠道 ，一直难以租售。 本案华漕时尚生活中心详细规划 运 乐 路金 辉 路金 丰 路本案作为百货类配套型商场的可行性纪翟路本段 沿线车流为 主，而人流 稀少闵北路尚未 完全贯通， 一定意义上 造成人流节 流本案不适合做工业区配套型商业业态本案周边人流稀少，作为配套型商用物业，对于项目未来经营有一定难度，之前我们在市场部分分析到，区域内的购物类消费基本
16、被区域周边的别的镇区分流，而本案独立的商业业态难以形成人流，所以经营风险按较大中、高端餐饮消费力研究区域内中、高端餐饮的市场容量是多少？我们对华漕地区目前的消费情况以问卷形式进行调查。选择范围：年龄段在20岁-50岁，华漕本地居民。调研地点：华漕主要商业街沿线华漕本地居民区内样本总量：合计收集样本合格问卷105份。 对现有餐饮业的态度外出就餐的需求外出就餐的频率外出就餐的地点外出就餐的消费水平对本项目做餐饮趋向性85.6%认为不能满足中高水平的消费需要91.9%会在朋友聚会、纪念日、节假日外出就餐61.5%至少1月1次以区域周边为主人均消费集中在50-80元和80-100元 月消费集中在100-200元和200-500元51.4%认同问卷结果体现出本地居民对于中、高端餐饮的明显的喜好！中、高端餐饮消费力研究为保证餐饮美食广场整体性， 1-3层做餐饮，面积约4500平米；租金水平以3.5元/平方米/天计租金以营业额30%提计月营业收入底线：0.45万平方米3.5
