主观题部分的复习要点

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1、三、名词解释题三、名词解释题( (本大题共本大题共 4 4 小题，每小题小题，每小题 3 3 分，共分，共 1212 分分) )真题部分：真题部分： 1 1楼面地价楼面地价：又称单位建筑面积地价，是将土地的总价分摊到单位建筑面积的土地价格，即 楼面地价=土地总价/建筑总面积。 2 2交通便捷度：交通便捷度：是指交通方便的程度，即距离相同时居民达到该地耗费时间的多少，又称可 达性。 3 3商服繁华程度：商服繁华程度：是指所在地区的商业、服务业集聚与人流状况及各级商业、服务业中心的 位置关系。 4 4净收益：净收益：有效毛收入扣除合理运营费用后的归属于房地产的收益。 5 5类似房地产：类似房地产：

2、是指在同一供需圈内，在用途、建筑结构、规划条件等方面与带评估的房地 产基本相似的房地产。 6 6余额递减法：余额递减法：又称定律法，是用某一固定的比率（折旧率）乘以尚未折旧的建筑物的重新 建造价值部分，计算每年折旧额的方法。 7 7路线价估价法路线价估价法：是根据土地价值高低随距街道距离增大递减的原理，在特定街道上设定单 价，依此单价配合深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算临街宗地地价的一种估 价方法。 8 8基准地价：基准地价：是按城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合 土地级别的土地使用权的平均价格。补充部分：补充部分： 1 1、商服繁华度：、商服繁华度：

3、指所在地的商业、服务业集聚的程度，各类商业、服务业的服务范围，影响 程度。2 2、剩余法：、剩余法：又称假设开发法、倒算法、余值法或预期开发法等，是将待估房地产的预期开发价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算待估房地产的价格。 3 3、路线价：、路线价：是指对面临特定街道而接近距离相等的市街土地，设定标准深度，求取的该标准 深度的若干宗地的平均单价。四、简答题四、简答题( (本大题共本大题共 3 3 小题小题) )真题部分：真题部分： 1 1简述房地产价格的特征。简述房地产价格的特征。 （6 6 分分） 房地产价格的特征主要来源于地价与一般物品价格的差异性： 从评估角度

4、看，实质上是权 益价格；价格构成的双重性：房屋建造成本构成房价，地价是地租的资本化；可用租金 的形式表示：地价=地租/资本化率 ；无统一的市场，价格的个别性强 ；受折旧的影响 小、增值性强。 2 2简述决定房地产价格的主要因素。简述决定房地产价格的主要因素。 （6 6 分分） 房地产价格影响因素可分为： 一般因素、城市区域因素、个别因素，其中一般因素主要包括： 经济因素、社会因素、政治因素、政策因素和心理因素，城市区域因素主要包括：商服繁华 度、交通便捷度、城市设施完备度和自然条件、环境因素。这些因素本身具有动态性，因此 它们对房地产价格的影响也是动态的。随着时间不同、地区不同、房地产用途不同

5、，因素的 影响作用也不同。 3.3. 什么是商服繁华程度？什么是商服繁华程度？（4 4 分）分） 商服繁华程度是指所在地区的商业、服务业集聚与人流状况及各级商业、服务业中心的位置 关系。商业服务中心的吸引力主要取决于集聚规模和距离两个因子。 4 4土地区位的通达性含义是什么土地区位的通达性含义是什么? ? （4 4 分）分）土地区位的通达性含义，则是把通行距离和时间作为一个统一的有机整体，既要求通行距离 短，以节约运费；同时又要有四通八达的交通网络，把出行的时间减少到最低限度。 5.5. 简述确定土地级别时应遵循的原则。简述确定土地级别时应遵循的原则。 （5 5 分）分） 确定的土地级之间，收

6、益差别要明显；在不影响土地级评定科学性的基础上，尽可能考 虑成果实施的可行性和易操作性；对测定的土地级，应明确反映级别的边界。 6. 什么是中房指数什么是中房指数? （4 4 分）分） 中国房地产指数系统（CREIS） ，简称中房指数，是一套以指数形式来反映全国重要城市房地 产市场行情并揭示其发展变化趋势的房地产信息系统。 7 7简述中房指数的服务对象和作用。简述中房指数的服务对象和作用。 （6 6 分分） 为各级政府制定房地产发展的调控政策提供依据；为投资商提供比较准确的市场信息； 为广大消费者服务：在什么时候什么城市购房最有利。中房指数还可为房地产中介机构、 相关的经济管理部门和研究机构服

7、务。 8 8简述在特尔菲法中，对专家的选择应符合的要求。简述在特尔菲法中，对专家的选择应符合的要求。 （5 5 分）分） 专家总体的权威程度较高，保证测定结果合理，同时也便于成果推行和应用；专家的代 表面应广泛，通常应包括经济专家、技术专家、管理专家和高层决策人员；专家的推荐和 审定要严格；专家人数要适当，一般以 20-25 人为宜。 9 9简述房地产评估程序。简述房地产评估程序。 （5 5 分）分） 受理评估业务；初步选定评估方法；实地勘察与收集资料；评估计算；撰写房地 产评估报告。 1010计算以客观收入为基础的有效毛收入时，应具备哪些条件计算以客观收入为基础的有效毛收入时，应具备哪些条件

8、? ? （6 6 分分） 应是处于正常利用状态下使用房地产所产生的收入；收入必须能持续获得；收入应具 有预测性。 11.11. 净收益的基本公式是什么？分别说明。净收益的基本公式是什么？分别说明。 （6 6 分分） 出租型房地产：净收益=租赁收入-维修费-保险费-税金 商业经营型房地产：净收益=商品销售收入-商品销售成本-经营费用-商品销售税金及附加- 管理费用-财务费用-商业利润 生产型房地产：净收益=产品销售收入-生产成本-产品销售费用-产品销售税金及附加-管理 费用-财务费用-厂商利润 1212资本化率的确定方法有几种资本化率的确定方法有几种? ? （5 5 分）分） 市场提取法；安全利

9、率加风险调整值法；投资收益率排序插入法；复合投资收益率 法 1313什么是类似房地产与类似土地什么是类似房地产与类似土地? ? （5 5 分）分） 类似房地产是指在同一供需圈内，在用途、建筑结构、规划条件等方面与带评估的房地产基 本相似的房地产。类似土地是指在同一供需圈内，影响地价的因素和条件基本相近的用途相 同的土地。 1414简述市场比较法的限制条件。简述市场比较法的限制条件。 （6 6 分分） 时间性、可替代性、非单一性、正常性、可修正性、合法性 1515搜集交易实例一般要通过哪些途径搜集交易实例一般要通过哪些途径? ? （5 5 分）分） 查阅政府有关部门关于房地产交易的资料，查阅各种

10、报刊上有关房地产出售、出租的广 告，以购买房地产者即顾客的身份，参加房地产交易展示会、换房大会、了解各类信息、 行情，同行之间相互提供。 1616简述成本法评估土地价格的程序。简述成本法评估土地价格的程序。 （5 5 分）分） 计算取得土地费用，计算土地开发费用，计算投资利息，计算投资利润，计算应 纳税费，确定土地增值收益，计算土地积算价格1717简述成本法的定义及其理论依据。简述成本法的定义及其理论依据。 （6 6 分分） 成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的 客观合理价格或价值的方法。成本法估价的理论依据：从买方来说，是替代原理，即买方所 愿意承

11、担的价格不能高于重新开发或建造该房地产所必须花费的成本，否则，买方就不如改 由自己开发建造一个相同的房地产；从卖方来说，是生产费用价值论，即卖方可以接受的价 格不能低于开发建造该房地产所花费的各项必要成本之和，否则卖方就会亏本。 18. 用成本法评估新建房地产价格的基本思路是什么用成本法评估新建房地产价格的基本思路是什么? （4 4 分）分） 新建房地产估价可以应用成本法，根据房地产从取得土地、安置补偿、前期工程、建设施工 直至建成销售的全过程，逐步逐项确定必要成本、利息、利润、税费等并加总，从而得到估 价对象的价格。 19.19. 确定建筑物的耐用年限应该注意什么？确定建筑物的耐用年限应该注

12、意什么？（5 5 分）分）（1）建筑物的耐用年限从建筑物竣工验收合格之日算起，建设期不计入耐用年限；（2） 在估价中建筑物耐用年限的确定：起始时间：无论建筑物建成时间早于或晚于土地使用权 年限的起始时间，均应取建筑物竣工验收合格的时间为起点；终止时间：当建筑物的耐用 年限早于土地使用权年限结束时，取建筑物耐用年限结束的时间；当建筑物的耐用年限晚于 土地使用权年限结束时，取土地使用权年限结束的时间。 2020简述剩余法在房地产开发项目评估中的应用。简述剩余法在房地产开发项目评估中的应用。 （5 5 分）分）20122012 年考在论述题上，在下面答案年考在论述题上，在下面答案 的基础上进行展开。

13、的基础上进行展开。 剩余法在房地产开发项目评估中，为了给房地产开发商提供投资决策的依据，提供下列数据： 确定投资者试图获得的拟开发场地的最高价格；确定开发项目的预期利润；确定开发 中可以出现的最高费用。 2121如何确定待估房地产最佳的开发利用方式。如何确定待估房地产最佳的开发利用方式。 （6 6 分分） 根据调查的土地状况和房地产市场条件等，在城市规划及法律法规允许的范围内，确定地块 的最佳利用方式，包括确定用途、容积率、建筑密度、建筑高度、建筑装修档次等。在选择 最佳的开发利用方式中，最重要的是选择最佳的土地用途。土地用途的选择，要与房地产市 场的需求相结合，并且要有一定的预测。最佳的开发

14、利用方式就是开发完成后销售时能获得 最高的收益。 2222简述路线价法的适用范围。简述路线价法的适用范围。 （5 5 分）分） 一般的土地估价方法如收益法、市场比较法仅适宜于对单个宗地进行估价，路线价法适宜于 同时对大量土地进行估价，特别是适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内 对大量土地进行估价的场合。 23. 写出路线价估价法宗地条件特殊写出路线价估价法宗地条件特殊(如街角地等如街角地等)的宗地总价计算公式。的宗地总价计算公式。 （4 4 分）分） 宗地总价=路线价*深度百分率*临街宽度*其他条件修正率 或 宗地总价=路线价*深度百分率*临街宽度其他条件修正额 2424简述基准

15、地价在我国的表现形式。简述基准地价在我国的表现形式。 （5 5 分）分） 基准地价是按城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地 级别的土地使用权的平均价格。我国目前的基准地价表现形式与德国的公示地价的表现形式 类似，都是区片价和路段价，且是平均价格。补充部分：补充部分： 1 1、简述房地产的特性、简述房地产的特性 （1）位置的固定性；（2）长期使用性：住宅用地 70 年，工业用地 50 年，商业用地 40 年； （3）大量投资性；（4）保值与增值性；（5）投资的风险性：房地产无法移动，建成后不 易改变用途；生产周期较长；投资受到无法预见因素的影响2 2、简述土地的特

16、性、简述土地的特性 （1）土地的自然属性：土地资源的有限性；土地资源的不可替代性；土地使用的可持 续性；土地自然性状的地域差异性 （2）土地的人文特性：利用方式的多样性，可作为耕地，也可作为城市用地；土地区位 的可变性，与社会经济环境的相互关系，决定了城市土地的级差地租和地价 3 3、简述地价与一般物价的不同之处、简述地价与一般物价的不同之处 生产成本不同：一般物品的价格必然含有生产成本因素，而地价不一定含有生产成本因素， 地价本质上不是“劳动价值“的货币表现，是地租的资本化；价格差异不同；市场性质 不同：完全市场，形成的价格较客观；不完全市场，形成的地价受主观因素的影响较大： 折旧现象不同：土地由于具有不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而自然 升