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1、土地估价案例与报告计算题精选一土地估价案例与报告计算题精选一2009-4-24 13:37:00 来源： 频道：土地估价师一、某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000平方米，交纳的土地出让金为30元/平方米，该宗地土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整)。2001年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费(含税费)平均为10万元/亩， “五通一平”土地开发费为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地
2、还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价。简单计算题简单计算题旨在考察应试者对几种主要估价方法的掌握和应用情况，每道试题着重考察某一种估价方法的具体运用，有一定深度，但不强调综合分析。解答该类试题除需掌握答题技巧外，还要注意以下问题：(1)数据选用。有时题目中给出的已知条件较多，应试者需从中选取合理的数据用于计算，如收益还原法中，无论收益还是费用均应采用客观值;成本逼近法中的成本亦应采用客观成本，除非实际情况与客观标准一致或是评估带租约的房地产。应试者在审题过程中要能够做出判断，清楚什么情况下可以采用实际值，什么情况下不能采用。(2)参
3、数选用。利息率、利润率、还原率、税率等取值也要合理。(3)计息期、收益年期取值等。如在收益还原法中确定收益年限时，需将土地的尚可(剩余)使用年限考虑进去。(一)审题(1)明确题目要求。本题要求得到待估宗地在估价时点的单位地价和总地价，即要求计算出两种形式的土地价格。(2)梳理有关资料。可将题目提供资料分为两类：一是有关估价对象资料。审查时需留意估价时点、土地取得时间及使用年期，估价时点与土地取得时间是否一致等;二是市场调查资料。该类资料是解题的基础，也是选择方法的主要依据，审查时要留意所给资料与估价对象情况是否一致，如土地使用年期等。(3)考虑资料取舍，找出隐含条件。对题目中所提供的市场调查资
4、料要仔细审查，看缺少什么条件，是否有隐含内容。如本题未给出土地增值收益率，但若仔细审查便不难发现，土地增值收益可依据土地出让金确定。(二)解题思路与方法选择1.方法选择本题主要提供了有关土地取得与开发费用资料及相关参数，可采用成本逼近法评估。2.解题思路由于题目所给条件比较间接，解题思路亦应与常规做法略有不同，主要体现在年期修正上，首先需明确待估宗地的剩余使用年期，因土地取得时间与估价时点相差一年，至估价时点止，土地剩余使用年期应为49年。基本思路：先根据题目所给条件确定评估方法;然后分步计算土地取得费、土地开发费、利息和利润;将以上各项相加得到无限年期土地成本价格;将无限年期土地成本价格和5
5、0年期土地出让金分别进行年期修正，均修正为49年期价格;将修正后价格加总得到所求地价。(三)公式与计算步骤1.适用于该宗地的计算公式土地价格=(土地取得费+土地开发费+利息+利润)年期修正系数+土地出让金年期修正系数：土地估价案例与报告计算题精选二土地估价案例与报告计算题精选二2009-4-24 13:38:00 来源： 频道：土地估价师2.计算步骤(1)选择计算方法根据题意，本题适用于成本逼近法(2)土地取得费及税费1010000666.67=150(元/平方米)(3)土地开发费810000666.67=120(元/平方米)(4)利息(按单利计算)1505.5%1+12011/25.5%=1
6、1.55(元/平方米)(5)利润(150+120)10%=27(元/平方米)(6)土地成本价格150+120+11.55+27=308.55(元/平方米)(7)49年期的土地成本价格308.551-1/(1+6%)49=290.79(元/平方米)(8)49年期的土地出让金301-1/(1+6%)49/ 1-1/(1+6%)50=29.90(元/平方米)(9)计算单位地价290.79+29.90=320.69(元/平方米)(10)计算总地价总地价=320.693000=96.21(万元)(四)难点与常见错误分析1.试题难点对于成本逼近法应用的测试在历次考试中均有涉及，与以往不同的是，本题更偏重对
7、应试者估价能力的考察，且在以下两方面增加了难度：(1)某些条件比较隐讳。本题未给出土地增值收益率，土地增值收益以土地出让金形式出现，要求应试者能够做出判断。(2)土地取得时间与估价时点不一致，需确定土地剩余使用年期并做相应修正。因土地取得时间与估价时点相差一年，至估价时点止，土地剩余使用年期应为49年。在对土地成本价格和土地出让金进行年期修正时，要考虑成本价格(无限年期)和土地出让金(50年期)在土地使用年期上的差异，采用不同的修正公式。2.常见错误分析(1)解题步骤不够清晰或缺少某些步骤。如对各项费用及利息、利润的计算只用一个算式表述，或前面缺少解题方法说明等。(2)未统一价格单位或面积换算
8、错误。解题过程中各项费用与价格单位要统一，中间过程既可使用“元/平方米”，也可使用“万元/亩”，但最终单位地价要换算成“元/平方米”。面积换算是成本逼近法考题中的一个重要考点，历次考试多有涉及， 亩“ 与”平方米“之间的换算，可采用”1亩=666.67平方米“或”1亩=1/0.0015平方米“。(3)利息计算中计息期取值错误。需计算利息的项目为土地取得费与土地开发费，但计息期不同，土地取得费的计息期为整个开发期即1年，土地开发费在均匀投入的前提下(等同于在年中一次性投入)，其计息期为0.5年。应试者往往不考虑土地取得费与土地开发费的计息差异，计息期均按一年或半年计算。本题土地开发周期未超过1年
9、，在按年计息的前提下，可按单利计算利息，若开发周期在一年以上，则需按复利计算。(4)利润计算基数错误。利润计算基数应为土地开发费与土地取得费之和，利息一般不作为计算利润的基数。(5)未做年期修正或修正错误。如：未考虑土地成本价格与土地出让金在使用年期上的不同，均按无限年期将两者一并修正为49年期价格;或仅对土地成本价格进行年期修正;或错将土地剩余使用年期确定为50年。土地估价案例与报告计算题精选三土地估价案例与报告计算题精选三2009-4-24 13:41:00 来源： 频道：土地估价师企业甲拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建设4万平方米综合大楼和2万平方米公寓，预计2年建成后即全
10、部售出。企业甲在完成前期投入后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元/平方米，公寓售价为4500元/平方米，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元/平方米，公寓为1800元/平方米，在建筑期间，建筑费及专业费第1年投入40%，第二年投入60%，银行贷款年利率为5.5%，开发利润为总售价的15%，销售税费为售价的5.5%。根据以上条件，试计算：(1)该宗地在规划条件下的土地使用权价格;(2)经甲乙双方协商，房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90%给甲作为地价的补偿，开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如不考虑甲的前期投入和
11、土地转让税费，试问甲除可得到14000平方米综合楼外，还可分得多少平方米的公寓。(一)审题(1)明确题目要求。本题设有两问，即求取宗地在规划条件下价格和甲方应得公寓面积。其中求取宗地价格是问题的关键，也是下一步计算的基础。(2)了解有关资料。要弄清哪些属于估价对象资料，哪些属于市场调查资料。关于市场调查资料，本题主要给出了房地产售价、建筑费和专业费标准及其投入情况，利息率、利润率、销售税费率等有关参数值，对这些内容的了解有助于构思解题方法。(3)审查关键内容，谨防误用。对所提供资料要仔细审查，弄清关键数据的真实内涵。如本题中的利润率，要明确是投资利润率，还是销售利润率，否则很容易造成误用。同时
12、，由于第二问涉及甲乙房地实物交换的问题，还要明晰双方认同的交换条件。(二)解题思路与方法选择1.方法选择本题主要提供了有关房地产售价和开发费用资料及相关参数，不难想可采用剩余法倒算地价?BR 2.解题思路(1)宗地地价求取思路。先计算项目总开发价值;然后分步计算建筑费及专业费、利息、利润、税费等;从总开发价值中将以上各项成本(包括利息、利润)一一扣除，即可得到待估宗地总价;宗地总价除以土地总面积得到单位地价。(2)甲方应得公寓面积求取思路。首先要明确以地换房、等价交换的思路，即：总地价：部分综合楼价格+部分公寓价格，价格标准则应采用双方约定价格。具体求取思路是：先按约定价格计算甲方所得1400
13、0平方米综合楼价格;然后在总地价中将其扣除，即可得到甲方应得公寓总价;再用甲方应得公寓总价除以公寓的约定单价，计算结果即为甲方应得公寓面积。(三)公式与计算步骤1.适用公式地价：房地产售价建筑费及专业费投资利息开发利润销售税费2.计算步骤题解一：(1)选择计算方法根据题意，宗地地价求取适用于剩余法。(2)计算房地产总售价60004+45002=33000(万元)(3)计算建筑费及专业费21004+18002=12000(万元)(4)计算投资利息地价(1+5.5%)2-1+1200040%(1+5.5%)1.5-1+1200060%(1+5.5%)-1=596.75+0.113X 地价(5)开发
14、利润3300015%=4950(万元)土地估价案例与报告计算题精选四土地估价案例与报告计算题精选四2009-4-24 13:42:00 来源： 频道：土地估价师(6)销售税费330005.5%=1815(万元)(7)计算土地总价地价=3300012000596.750.1130地价49501815地价=12253.59(万元)(8)计算单位地价单位地价=12253.5920 =612.68(万元/亩)=9190.20(元/平方米)(9)计算甲方应得公寓面积14000平方米综合楼价格=14000600090%=7560.0(万元)甲方可得公寓总价=12253.597560.0 =4693.59(
15、万元)甲方可得公寓面积：4693.5910000(450090%)=11589.11(平方米)即甲方除可获得14000平方米综合楼外，还可获得11589.11平方米的公寓。题解二：(1)选择计算方法根据题意，宗地地价求取适用于剩余法。(2)计算房地产总售价60004+45002=33000(万元)(3)计算建筑费及专业费21004+18002=12000(万元)(4)计算投资利息利息=1200040%(1+5.5%)1.5-1+1200060%(1+5.5%)0.5-1 =596.75(万元)(5)开发利润3300015%=4950(万元)(6)销售税费33000X5.5%=1815(万元)(
16、7)计算土地总价地价=(3300012000596.7549501815)(1+5.5%)9：13638.251.1130 =12253.59(万元)(8)计算单位地价单位地价：12253.5920 =612.68(万元/亩)=9190.20(元/平方米)(9)计算甲方应得公寓面积14000平方米综合楼价格=14000X6000X90%=7560.0(万元)甲方可得公寓总价=12253.597560.0 =4693.59(万元)甲方可得公寓面积二4693.59X10000(4500X90%)=11589.11(平方米)即甲方除可获得14000平方米综合楼外，还可获得11589.11平方米的公寓。(四)难点与常见错误分析1.试题难点本题的难点主要体现在两个方面：(1)用剩余法测算地价过程中，利息、利润的计算基数与计息期的确定。利息的计算基数应为待估地价、建筑费和专业费，但计息期不同，待估地价的计息期为整个开发期即
