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1、广晟广晟宝晟花园一期地块宝晟花园一期地块3 3规划建议规划建议营销中心11月30日地块基础分析及地块基础分析及 总体规划建议总体规划建议1、城市发展展望与项目定位2、地块发展研判3、项目开发情况1、东源前景展望东源县原为河源郊区，93年经国务院批准设立，距河源市区仅6公里 左右。东源环境优美，拥有国家4A级旅游区-万绿湖、桂山风景区，以及 东江画廊风景区、黄龙岩畲族风情旅游区、东江源温泉度假村等等。东 源常年空气质量维持在国家一级标准，人居环境卓越无比。河源“南接北拓”战略的实施，城 市南面主要规划为工业片区， 而北面主要版块即为东源、大学 城片区为居住片区，而东源发 展基础良好，是河源未来发
2、展的 重心。东源大学城片区东源发展前景展望1、根据河源城市发展长远规划文件（2008 2020年），确立 “河源龙川”、 “河 源和平”两个城市发展轴，东源地处前哨 位置，发展已经进入实质阶段。2、随着城市发展，高素质人居向“卫星城”或 郊区发展已经成为潮流。东源城市发展及地产发展现况1、东源县主要由之前仙塘镇木京村区域上建成，现有人口较少，构成亦 较为单一。 2、东源工业产业较为薄弱，人们收入渠道较为单一，主要劳力大部分到 深、惠、广、莞等市务工，或从事小生意等，留守劳力1、在政府、 机关供职，2、赋闲在家，3、开小商店、小买卖、附近工厂打工。 3、城市发展给当地村民带来意外土地收入，不少村
3、民通过政府征地、出 售自留地、转卖等手段有所积蓄。1、东源地产发展缓慢，现有开发较大型的社区有滨江花园商住项目（距 宝晟花园约2000米），为中低档次项目，主要客户有周边老师及机关 单位人员。东源缺乏定位高端、规划前瞻、配套完善的花园社区2、地块基础分析及总体规划建议经济指标广晟宝晟花园一期地块3主要经济 技术指标总用地面积6474.074 m2总建筑面积19871.48m2地下建筑面积约3347m2地上建筑面积16524.48m2容积率2.55绿化率35%覆盖率38%停车位84注：以上为初步指标，实际 可根据方案设计 做相应调 整项目地理位置项目地处东源县城 中心，交通方便， 辐射潜力较大，
4、东 源零售业仍处于孵 发阶段，缺乏商业 地标（与东源县域 行政单位相符）。地块一3期位置滨江花园霸王花集团项目项目初步不同实现价值研判项目东南面为文化广 场，东北面为散落民 居。项目各地块综合 价值较为均匀，现地 块一3期原为市民广 场，因此在规划上相 对独立.同社区，在类档次产 品基础上，不同价值 实现主要通过组团/栋 享有的环境对比区别 得于实现。项目规划基础探讨住宅幼儿园商住/配套 商住配套生活便利是高端项目 的基础配套要求，如 超级市场、功能完备 的会所等。 作为东源第一个高端 商住项目，在自身配 套上，现缺乏相应功 能的会所，现超市选 址位置、配备条件亦 有所欠缺，有碍住宅 价值最大
5、化现实。区位判断上，此适 宜发展高端豪宅区 ，但仍需对市场充 分评估一、地块基础分析及总体规划建议营销中心11月30日近景山体、远景 东江画廊文化广场东源县城3大纵线之一， 且为县中心繁华位置西偏南方向临近幼儿园 视野较阔最优视角角度 但存噪声问题朝向同社区不同组团档次判断依据住宅档次判断（相对于同一个社区的对比因素），其首要因素是其 是否享有： 1、更好的视野环境 2、更少干扰因素（、治安环境的安全性认知。、噪音。 、邻近的视线） 3、开发的期次趋势认识（普遍的市场意识是越做越高端，以配合 项目低开高走的价格曲线） 4、项目相关素质（绿化、建筑）从原则性渐进来说，3期所受干扰因素较大，不适宜
6、开发定位高端的豪宅， 但可通过较准确的定位、个性化设计等元素走精致路线。一期户型占比情况户型结构面积区间数量主要集中于栋 名占比例套数比面积比1房2厅（包括5米 跃式）57.8260.22（未含业 主自行间隔后）3栋宝业居2房2厅（包括5米 跃式）8287（未含业主自行 间隔跃式）3栋宝业居3房2厅（基本型 ）108136除宝业、宝旺 、宝合、宝和、 宝润外3房2厅（舒适型 ） 4房2厅（非复式 ）132153旺、兴、顺、 丽 4房2厅（复式）178217昌、盛、安、 华、顺、丰5房以上（复式）2102603、现有开发情况小结观点： 从项目所处东源中心，交通网络便利，辐射能力较好；东源 发展趋
7、势，且项目原规划独立、项目自身配套完善与项目档 次提升方面考虑，建议地块一3期的定位方向为：东源小型综合体/商住地标东源小型综合体/商住地标酒店、休闲中心（会所功能）、西餐厅（花园式）、超级市场（原超市 移至，保留风情商业街区旅游商品、特色农产品等）、公寓（产权 式，非酒店附带经营）、开放式零售街区（根据相对独立特征规划）。地块规划及配比建议地块规划及配比建议1、商住配比建议3、形态建议2、户型配比建议总体方向开放式高尚生活社区+商住地标花园社区总体意向+地块一3期开放街区式花园社区举例 美国/加利福尼亚州/圣何塞市/北园社区北园社区形象规模增值举措 总占地/25万平米 设计时间/1995 设
8、计/ROMA事物所 市场取向/较高密度紧凑型多功能社区中心 中央绿地 中心商住地标的设置 统一的建筑风格 注重步行尺度的街道 公共开放的空间 精心组织的社区环境北园社区增值举措(资料来源：世联代理相关文件）网格型规划/ 公共绿地注重步行尺度的 街道/社区环境统一的美式建筑 风格北园社区增值举措网格型规划/ 公共绿地注重步行尺度的 街道/社区环境统一的美式建筑 风格商住配比建议商业35%+住宅65% 商业面积：7000（内容配比：超市2000 建筑 面积+酒店2000 建筑面积+休闲健身会所1500 建筑面积附带非销售配套面积+花园式西餐酒廊 架空层空间，其它零售业空间。朝向调整由原主建筑平行于
9、行政大道调整为主建筑朝东北向。（主力户型更 多阳台或空中院馆朝南偏西方向。停车场、卸货平台等开放式：购物园林 休闲空间住宅配比建议（奢华度假型）（方案一）住宅面积：12900（内容配比约：1房2580 建筑面积占比20%+2房6450 建筑面积占比50%+小3房 2870 建筑面积占比30%。套数比（实用80%计提，舒适型度假式1房均60，2房 90 计，3房带空中院馆按110 计）： 1房：2房：3房：1房2：2房3：3房1.1奢华于表精神贵族户型设计要点1、地标性 2、度假性 3、舒适性 4、创新性立面及外型户型布置设计总价控制设计要点带花架入户空中院馆示意空中院馆深圳中信红树湾2房花架入户1房外飘大露台方案2大户型方案（方案2）住宅面积：12900（内容配比约：3房2580 建筑面积占比20%+4房6450 建筑面积占比50%+5房 2870 建筑面积占比30%。套数比（实用86%计提，3房均110，4房160 计，5 房210计）： 3房：4房：5房：3房1.6：4房3：5房1其它设计要求1、商业面积调整。/设2层商业裙楼 2、朝向调整。 3、不设地下车库（人防及非人防）
