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1、*1申明:本文档系峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司为经营、管理之需要而制定，其知识 产权归四川蓝光实业集团有限公司所有，属 本公司商业机密，未经许可不得外传。任何 人擅自复制、拷贝、摘抄、对外传播或未经 本公司许可擅自使用本文档的全部或部分内 容皆视为对本公司商业秘密的侵犯，是触犯 中华人民共和国刑法的行为，当事人将 承担相应的法律后果。审 批：审 核：编 制：峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司*2目 录第一部分 峨眉院子 第二部分 业态布局 第三部分 租售定位第四部分 招商及运营策略*3第一部 峨眉院子n A峨眉院子定位n B峨眉院子作用*4A峨眉院子定位峨眉山水间 . 院落慢生活在峨眉山的脚下建
2、造一座以昼、夜旅游休闲商业形态为主体，大峨眉民俗休闲、民俗娱乐、民俗活动、本地特色小吃等穿插其间的酒楼、客栈、酒吧、茶楼、戏台、风味小吃、工艺品、土特产，真正体现大峨眉闲生活、慢生活、新生活的风情底韵、精致华丽类似公馆中高端消费的商业院落街区。 *5B峨眉院子作用n 品牌支撑作为峨秀湖国际度假区内的子品牌，为整个项目的开篇力作，增 色添彩。n 土地增值成功的商业氛围为后期一级土地开发提供支持n 利润获取成功的商业开发，往往会获得丰厚利润。n 吸引买房人有商业配套的物业，能更好的吸引买房人。n 服务业主及游客完善的商业配套，作为旅游地产的峨秀湖项目提供很好的商业服务。*6第一部分 峨眉院子 第二
3、部分 业态布局 第三部分 租售定位第四部分 招商及运营策略目 录*7第二部分 业态布局 n A市场分析n B商业定位n C业态组合n D规划布局*8A市场分析n 项目SWOT分析n 峨眉山旅游消费数据n 峨眉山旅游消费地*9项目SWOT分析1.资源：依山水，佳通便利，面朝景区. 2.产品：峨秀湖项目整体是由世界顶级创作管 理团队打造，国际知名品牌入驻，产品组合 丰富，水准高。 3.政府：大力支持，政企强强联合。 4.企业投入：蓝光集团百亿巨资打造。1.资源整合：文化旅游操作经验不足，距离城 市距离较远，短期内较难吸引长期客户。 2.项目开发周期长，压力大。 3.高档会议,餐饮长期受红珠山等老牌
4、酒店先 入为主的影响,尚需时间改变消费观念。 4.后期配套产品未形成集群效应。1.峨眉山拥有相当数量的中高档消费群和旅客 群 2.暂时未有同等类型和体量的项目开业，我们 具有先发优势，品牌就有了早期导入的优势 和可能。 3.峨眉当时有高端商业消费的诉求.1.对于文化旅游地产的认识和运作,我们尚在 起步阶段,如此大型旅游地产在全国都是很 罕见的,经验不足。 2.相继会有同类型项目入市，对我们会是威胁 3.铝厂的影响。*102009年，峨眉山景 区，按照门票数量 计算，共接待中外 游客280万人次。散客和团 队客人比 例为： 8：2外宾和国 内客人比 例为： 1：9外宾中东南亚 游客占总量的 80
5、%，以台湾、 新加坡、香港 和日本为主以色列客源 呈上升趋势： 2009年达3 万人次国内游客 以：北京， 上海、江 浙及广东 地区游客 为主：比 例超过50%未进山门客源 总数在80万 人次：自驾游 与会议人群比 例为3：7自驾游人群主 要来自：成都、 重庆和周边地 区；会议人群 主要来自省内 占65%的比例自驾游人群主 是以周末为高 峰，消费以 温泉和吃为主； 旅游人群高峰 期在每年的4月 至11月2009年峨眉山市旅游人数达360万人次，同比增长8.8%；实现旅游收入35.65亿元，同比增 长23%。环峨眉区域自驾游的散客120万/年（成渝自驾游数量840万X艾肯弘扬提供的估算比例 14
6、.5%得出），平均来访游客在峨眉山留宿时间为1.5天/人。数据来源：峨眉山旅游局统计旅游消费数据*11市中心：名山中路、商业街、绥山中路， 营业时间：9：0021：00峨眉山市共有饭店196家 市区：9家星级饭店 4星一家；3星四家；2星级四家， 景区17家： 5星一家，4星级两家，3星级四家，2星级八家，1星级2家旅游目的地类 象城、易镇、大佛禅院、 温泉欢乐谷酒店类 餐饮类 大型餐饮点三个： 美食村、美食街、 好吃街以峨眉当地特色 美食为主：野菜、 雪魔芋、烧烤等城市商业娱乐演艺 旅游演艺三台，淡季为一台； 以川剧、峨眉武术为主交通 旅游专项 客运中心一个吃住行娱乐购旅游消费地小结： 峨眉
7、山市还没 有一个旅游商 业综合体，市 场需求所在。*12B商业定位n 峨眉院子一期市场定位n 峨眉院子一期消费定位*13市场定位市场定位是最重要定位之一，主要有以下三种：n 功能定位：弥补市场缺口,以吃、住、行、游、购、娱为一体的旅游地产综合体；n 业态类型：以高中档餐饮和风情客栈为主；休闲、娱乐为补，兼有日常生活消费、社区配套等；n 形象定位：峨眉山高档特色商业示范；*14消费定位消费特点：峨眉山过夜的异地游客以泡温泉为主，现暂无其它综合性配套商业项目，本 案之峨眉院子项目填补这一市场空白，将会有较大的市场空间。消费水平 350-750元超过52%，本案以中高端商业定位为佳，市调数据自艾肯公
8、司资料*15业态组合n 高中档特色餐饮（吃）、风情客栈（住）、茶道文化（乐）、民俗精品展区（游）、服务配套（娱 ）五大业态构成了峨眉院子一期的基础业态*16业态组合业态市调据市调餐饮、住宿在消 费比例当中占据44%，峨 眉山旅游对餐饮和住宿 的需求还在增加，所以 ，餐饮与住宿在本案业 态比例中应该会超过44%*17类型作用 特点 租金承受能力 所占比例租售策略旗舰店提升形象各业态中的旗舰 品牌,知名品牌通常承受租金能力一般， 主要作用在于提升档次， 招商应该给 圈套优惠先租后售 提升利润 价值空间主力店人流贡献具有一定知名度， 行业中有一定影响 力具有一定带动作用，租金 贡献主力之一先租后售次
9、主力店租金贡献能吸引游客前来， 完善业态配比结 构完善档次配套的类型，租 金贡献主力之一连租带售群羊店功能配套以服务配套类为 主，以完善一站式 的商业需求丰富业态，贡献租金的主 力之一连租带售其它填空补漏以消化富裕面积 为考虑一般很低 连租带售业态组合按角色来划分业态*18D业态分区及规划建议n 人流动线的规划n 业态分区n 业态规划建议n 各业态的物业条件*19借用830资料已经确定的动线规划一期人流动线规划*20业态分区注：各分区可适当叠加，相互交叉，以达到业态最佳搭配。*21根据各业态的布点，则主要有以下基本要求：业态规划建议单体要求业态经营面积（ 平米）经营楼层位 置餐饮50-2000
10、一至二层主力餐饮在项目主人流进出口较佳，能作 为项目形 象店加以点缀客栈500-3000一至三层较靠近里面安静的地方休闲吧150-400一至二层延干道旁边餐饮区后面茶道馆200-400一至二层延干道旁边餐饮区后面民俗精品展销30-200一层介于餐饮区后，住宿区前的中间位置便利店100左右一层配套展区内配套10-80一层配套展区内*22业态规划建议建议引进商家名录业业 态态商 家茶道峨眉茶道金刚石老师 住宿风情客栈千里走单骑、阅古楼等快捷酒店如家、汉庭等 餐饮特色餐饮御膳宫、钦善斋等高档中餐红杏、银杏、大蓉和等中西式快餐麦当劳、肯德基、味千拉面等便利店社区标超红旗、好邻居、红艳等民俗精品展销区服
11、务配套药店、相片冲印、银行、书店等民俗精品峨眉山本地收集特色民俗文化精品休闲吧休闲水吧避风塘、清风茶艺、沐浴保健中心等*23各业态的物业条件n 高档餐饮n 风情客栈n 中式快餐n 西式快餐n 便利店n 服务配套n 生活娱乐类*24技术指标具体要求需求面积（）1,000-2,000单层面积（）5001,000经营楼层选择（层）1-3结构层高要求（m）4.5楼板承重（Kg/）500中央空调不需要，自装电梯（部）1-2步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位数量（个）50-200物业交付装修标准简单装修/毛坯高档餐饮物业条件*25风情客栈物业条件技术指标具体要
12、求需求面积（） 2000-3000单层面积（）1000 经营楼层选择（层）1-3 结构层高要求（m）2.8-3.2进深 10-20楼板承重（Kg/） 500给排水市政给排水 供配电 市政配电中央空调提供与否需与发展商沟通电梯 1-2电话线提供配口燃气管道提供城市燃气管道配口排污预留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设到位货区（） 20停车位（个） 30-50物业交付装修标准毛坯/或按照装修要求提供*26技术指标具体要求需求面积（）150-400单层面积（）100-200经营楼层选择（层）12结构层高要求（m）4步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设
13、施物业交付装修标准简单装修/毛坯中式快餐物业条件*27技术指标具体要求需求面积（）200-500经营楼层选择（层）12单层面积（）100-250结构层高要求（m）4中央空调需要，预留2-5个机位接口电梯（部）不要求步梯（部）1-2排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施物业交付装修标准简单装修/毛坯西式快餐物业条件*28技术指标具体要求需求面积（）50-100经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）4开间（m）49进深（m）15排油排污提供接口店前走道店前走道宽1.5m以上，要裸露且没有绿化带物业交付装修标准简单装修便利店物业条件*29技术指标具体要求需求面积（）30200 部分商家30以
14、下亦可经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）4开间（m）310物业交付装修标准毛坯服务配套物业条件*30娱乐类业态辐射面较广，服务性质较强，一般一、二、三楼均可，对给排水、供配电、排污、停车场车位等要求较高，同时，面积的需求也相对较大。技术指标具体要求需求面积（）200-500经营楼层选择（层）23结构层高要求（m）4给排水市政给排水供配电市政配电排污提供接口，排污水管直径要宽燃气管道需要停车场车位50个以上物业交付装修标准毛坯生活娱乐类物业条件*31第一部分 峨眉院子第二部分 业态布局 第三部分 租售定位 第四部分 招商及运营策略目 录*32第三部分 租售定位 n A租售定位n B租售价格策
15、略*33A租售定位租售定位原则：p 以目前项目周边商业气氛不浓厚，商业项目不成熟的问题为依据；p 以公司的开发意图为准： 产品以最终销售，利润最大化的经营目的。*项目租售策略建议如下： *34A租售定位赢利模式策略 商业的赢利模式纯销售模式租售结合的模式纯租赁模式售 后 返 租 策 略先 租 后 售 策 略分 割 式 销 售 策 略分层 与分 散结 合策 略分 散 出 租 策 略分 层( 片) 出 租 策 略整 体 出 租 策 略拍 卖 销 售 策 略考虑到周边无类似商业存在及一期的开篇作用，最佳方式具体操作： 1、首先对项目进行整体包装 2、通过适当的宣传和推广，按合理的价格定位，以5%-6
16、%的年回报率，以五年 返租方式进行销售。 3、同时进行租赁和销售的方式,”旺租旺售”策略.（先出租的带租出售）*35A租售定位连租带售策略优点： A：最大限度的保证项目的整 体经营形像和档次 B：最大限度的提高项目最终 整体销售利润 C：可在经营前期回笼部分资 金缺点： A：项目前期需要投入一定的 包装与推广、宣传费用 B：存在一定的经营风险，销 售受市场周期制约*36B租售价格策略市场比较法名称经营业态档次商业 形态主力面积 （）经营模式租金 经营情况佛光西路餐饮、副食、杂 货中低端临街 商铺50-70租赁为主，自 营为辅30元/ .月一般，出租率70%名山牌坊周边餐饮、旅社、酒 店、副食、纪念 品中低端临街 商铺30-50自营为主由于租赁经营租金太 高，将会入不敷出， 其周边商业多为当地 居民自营名称经营业态档次商
