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1、大连市城市住宅售后共用部位共用设备设施维修基金管理办法大连市城市住宅售后共用部位共用设备设施维修基金管理办法大房局200177 号为加强住宅售后共用部位、共用设备设施维修基金（以下称维修基金）的计提和使用管理，保障房屋共用部位、共用设备设施的维修养护，维护房屋产权人的利益，依据大连市城市住宅区物业管理办法（大政发1999123 号）和大连市城市住宅售后修缮资金计提及使用管理暂行规定（大政发199851 号，以下简称暂行规定），制定本办法。第一条第一条 职责职责分工分工1.市房地产管理局是全市维修基金计提和使用管理的行政主管部门。其所属的大连市住宅小区物业管理办公室（以下简称市物业办）具体负责指
2、导、协调、监督、检查维修基金的计提和使用管理。2.市住房资金管理中心（以下简称资金中心）负责维修基金的归集、存储、核算管理及保值增值，并委托代办银行提供维修基金的开户、存储、支取、计息、结算等金融配套服务。3.市维修基金利息使用结算中心（以下简称结算中心），负责维修基金利息增值（以下统称维修基金利息）的提取、划拨和使用核算及利息使用情况的日常查询工作。4.中山、西岗、沙河口、甘井子区住宅小区物业管理办公室（以下简称区物业办），负责辖区内年度维修基金利息使用计划备案、负责核准工作预、决算和维修基金利息使用分摊清单及汇总表、监督检查维修基金利息使用情况、组织中修、大修工程质量验收。5.住宅小区物业
3、产权人委员会（以下简称物业产权人委员会）或房改售房单位（以下简称售房单位）负责审核维修基金利息使用计划、维修工程预、决算和维修基金利息使用分摊清单及汇总表，参与大、中、小修工程质量验收。维修基金利息不敷使用时，与物业管理企业共同续筹维修资金。6.物业产权人委员会（或售房单位）委托的物业管理企业，负责房屋共用部位、共用设备设施维修养护计划、维修基金利息使用计划的编制及帐务管理、负责按委托实施维修养护、与物业产权人委员会共同续筹维修资金，并定期向私有房屋产权人公布维修基金利息的收支情况。第二条第二条 维维修基金的建立修基金的建立1.房改房维修基金由购房人和售房单位共同交纳。购房人在交付购房款时，须
4、按建筑面积每平方米 20 元的标准交纳维修基金，存入资金中心指定的代办银行，代办银行为购房人开具个人维修基金专用交款书。同时资金中心从售房款中按届时房改成本价 10%的比例，提取售房单位应交纳的维修基金。2.商品房维修基金由购房人和开发建设单位共同交纳。购房人在输商品房产权登记手续时，须按建筑面积每平方米 40 元的标准交纳维修基金，存入资金中心指定的代办银行，代办银行为购房人开具大连市城市住房维修基金专用收据。办理房屋产权登记时，购房人须将该收据提交给交易所审验。禁止任何单位代收购房人交纳的维修基金。开发建设暂按届时房改成本价 5%的比例向资金中心指定的代办银行交纳维修基金，在办理房屋拆迁批
5、复手续时，应交纳维修基金总额的 30%，在办理商品房销售许可证时，应全额交清维修基金。3.购买与住宅民产毗邻的非住宅房，购房人和开发建设单位须按本条上款规定交纳维修基金。4.暂行规定下发前购买房改房的，购房人和售房单位应按本实施办法交纳维修基金。购买商品房的，购房人应在办理产权登记手续时补交维修基金。5.已代收购房人交纳的维修基金的单位，应将代收款存入资金中心指定的代办银行。对无故拖欠的，将采取行政措施予以清缴，必要时可依据大连市城市住宅区物业管理办法第五十六条规定，提请人民法院强制执行。维修基金存入代办银行前，房屋共用部位、共用设备设施的维修责任及费用，由代收款单位承担。第三条第三条 维维修
6、基金修基金帐户帐户的的设设置和管理置和管理1.维修基金管理设置三级帐户。资金中心为一级帐户；售房单位或开发建设单位为二级帐户；私有房屋产权人为三级帐户。2.维修基金利息管理也相应设置三级帐户。结算中心为一级帐户；物业产权人委员会或售房单位为二级帐户，私有房屋产权人为三级帐户。3.维修基金利息使用的帐务管理，由物业产权人委员会或售房单位委托物业管理企业代为管理。第四条第四条 维维修基金及利息的核算管理修基金及利息的核算管理1.维修基金实行专户存储，专款专用。维修基金除可用于购买国债等法律法规准许的融资活动外，不得挪作他用。2.维修基金利息的结算，1998 年 6 月 30 日前，按银行一年定期存
7、款利率计算；1998 年 7 月 1 日后，按银行五年定期存款利率计算。利率按结息日人民银行挂牌利率执行，利息每年结算一次，结息日为每年 6 月 30 日。3.每年 6 月 30 日前，资金中心应组织代办银行和售房单位（或开发建设单位），完成维修基金本息对帐。本息核对无误后，资金中心应将维修基金本息明细清单送交结算中心。4.每年 7 月 31 日前，结算中心持经市物业办审核同意的XX 年度维修基金利息划拨申请表。到资金中心办理维修基金利息划拨手续。代办银行据此将维修基金利息划转到结算中心在同一银行开设的维修基金利息专户上。5.资金中心、结算中心和代办银行应定期核对维修基金本息明细帐。每季度第一
8、个月 10 日前，结算中心应向资金中心报送上一季度会计报表。每月 10 日前，代办银行应向资金中心报送上个月维修基金统计报表。结算中心应定期向物业产权人委员会和售房单位公布维修基金本息情况。第五条第五条 维维修修责责任任1.物业产权人委员会（或售房单位）应委托物业管理企业，以物业管理区域为单位，统一管理使用维修基金利息。双方应签订物业管理委托合同，明确维修基金委托管理有关责、权、利关系。 2.公有住宅出售率达 30%以上的原有住宅区和入住率达 40%以上的新建住宅区，应组建物业产权人委员会，选聘并委托物业管理企业管理使用维修基金利息。3.出售率低于 30%或零散、遗留问题大的售后房屋，可暂由售
9、房单位或其委托的物业管理企业管理使用维修基金利息。4.新建住宅区未成立物业产权人委员会前，不得使用维修基金利息。第六条第六条 维维修范修范围围1.维修基金利息专项用于房屋共用部位、共用设备设施的维修养护及更新，不得挪作他用。共用部位是指一栋住宅楼中产权人共用的房屋承重结构（基础、内外承重墙体、染、板、柱、屋顶等）、楼梯间、通道、专用房间、外墙面、住宅入口防盗门等。共用设备是指一栋楼中产权人共用的排水管道、落水管、照明灯具、电梯、避雷装置、消防器具等设备。共用设施是指物业管理区域内产权人共用的百市政道路、路灯、绿化、建筑小品、化粪池、窨井、非营利性的休闲设施等。2.私有房屋自用部位和自用设备的维
10、修养护及更新费用，不得使用维修基金利息。自用部位和自用设备是指户门以内水、电、燃气自用管线、卫生洁具、门窗、非承重墙、内墙面、地面、项棚和阳台等。3.公有房屋的维修费用，应从房屋租金中支付，不得使用维修基金利息。4.保修期内房屋共用部位、共用设备设施的维修养护费用。由开发建单位负责，不得使用维修基金利息。5.人为原因造成的房屋共用部位、共用设备设施损坏，其维修责任及费用由责任人承担，不得使用维修基金利息。第七条第七条 利息使用及分利息使用及分摊摊核算核算1.维修基金利息的使用，按年度列支。2.每年年末，物业管理企业（或售房单位）应编制下一年度维修基金利息使用计划，并提交物业产权人委员会或售房单
11、位审核批准、区物业办备案后实施。3.每年一季度前，物业管理企业（或售房单位）可持经物业产权人委员会或售房单位审核批准的、区物业办和市物业办核准的维修养护费用划拨审批单，到结算中心办理本年度小修维修养护费用划拨手续。小修维修养护费用按上年度维修基金利息结余额的 50%计算。4.单项工程维修费总额不超过 10 万元的中修、大修工程物业管理企业（或售房单位）可持经物业产权人委员会或售房单位审核批准的、区物业办核准的单项工程维修费用划拨审批单及工程预算，到结算中心办理维修工程费划拨手续。单项工程维修费总额超过 10 万元的， 单项工程维修费用划拨审批单和工程预、决算还应经市物业办核准。工程竣工验收合格
12、后，物业管理企业应持经物业产权人委员会或售房单位审核批准的工程决算到区物业办办理核准手续后，维修费用方可在维修基金利息中列支。物业管理企业（或售房单位）首次办理维修基金利息拨付手续时，应先到结算中心办理开户手续。6.产权单位经租管理的公有房屋，其产权单位应在每年一季度前，按届时房改房维修基金每年每平方米生成利息的标准，将同一物业管理区域内公有房屋共用部位、共用设备设施的维修工程费拨付给物业管理企业。7.维修基金利息可在物业管理区域内，统筹安排使用，记帐摊到户。8.维修房屋共用部位和共用设备发生的维修工程费用，可以单幢住宅楼为单位，由受益的私有房屋产权人和公有房屋产权单位，按各自拥有主房屋建筑面
13、积的比例核算分摊到户。维修共用设施发生的维修工程费用，可以物业管理区域为单位，由受益的私有房屋产权人和公有房屋产权单位，按各自拥有的房屋建筑面积的比例核算分摊到户。9.物业管理企业或售房单位，应依据小修工程报修及工程费用核算单和大中修工程决算书，制作维修基金利息使用分摊明细清单及汇总表（以下简称两表）。10.每年年末，物业管理企业（或售房单位）可持经物业产权人委员会或售房单位审核批准的、区物业办核准的“两表”，到结算中心办理维修基金利息使用结算手续。结算中心负责将使用结果记入物业产权人委员会、售房单位及私有房屋产权人帐户上。第八条第八条 维维修管理修管理1.房屋共用部位、共用设备设施的维修工程
14、费，按省、市房屋修缮工程、各专项工程定额及相应的取费费率核算。材差按抽量补差实际计算，价格参照工程造价信息网定期公布的价格执行。2.使用维修基金利息的大中修工程，原则上应采取招标方式择优选聘施工企业。具体可参照国家和省市有关工程招投标管理规定实行。3.大、中、小修工程范围界定可参照国家及省市有关规定执行。4.实施小修维修，物业管理企业或售房单位填写小修工程报修及工程费用核算单。实施大中修工程，物业管理企业或售房单位应编制工程预、决算。4.大、中、小修工程均应执行工程质量竣工验收制度。小修工程由物业管理企业提请物业产权人委员会组织验收；大、中修工程竣工质量验收，由区物业办组织，提请质检部门、物业
15、产权人委员会和有关人员参加。第九条第九条 统统筹筹维维修基金修基金1.房屋灭失，售房单位交纳的维修基金本金和利息结余，转为统筹维修基金。统筹维修基金存入资金中心在代办银行为市物业办设置的统筹维修基金专户上。2.使用统筹维修基金，须经市物业办审核同意，报市房地产管理局批准后使用。第十条第十条 房改房拆迁房改房拆迁产权调换维产权调换维修基金的修基金的结结算算房改房拆迁产权调换维修基金的结算，按关于印发大连市房改房拆迁产权调换（补偿）结算实施细则的通知（大房局发20007 号）规定执行。第十一条第十一条 维维修修资资金的金的续续筹筹维修基金利息不敷使用时，可经物业产权人委员会研究同意，由物业管理企业
16、具体负责，按物业产权人拥有的单元房屋建筑面积比例续筹维修资金。第十二条第十二条 维维修基金修基金帐户帐户的的变变更与更与销户销户房屋灭失、产权变更或物业产权人委员会、售房单位和开发单位并、转、撤时，当事人须持有效证件到资金中心领取维修基金过户（销户）划拨单，到代办银行、结算中心办理帐户变更或销户手续。第十三条第十三条 监监督督审计审计1.维修基金的使用管理，接受市财政、审计部门的监督检查，同时接受社会和群众的监督。2.市、区物业办应会同结算中心定期或不定期组织专业人员对维修基金利息的会计核算及使用情况进行监督检查。3.对涉及金额较大、群众反映强烈的维修基金利息使用情况，市、区物业办可委托审计部门进行专项审计。第十四条第十四条 法律法律责责任任1.对不按规定交纳维修基金的单位和个人，物业管理行政主管部门可依据大连市城市住宅区物业管理办法及有关规定予以处理。相应原维修责任及费用，由不交纳维修基金的责任单位和个
