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1、中国房地产企业竞争力分析报告2009 年 02 月 28 日 http:/lw.china- 1 所示的竞争态势分布图。根据房地产企业综合竞争力的比较分析，可以将我国房地产企业分为三类竞争力水平和未来提升竞争力趋向各不相同的企业：第一类：行业领先企业这类企业是近年来推动中国房地产行业集中度提高的重要力量，共同特征是企业规模大。其中，万科、北京首开、合生创展三家企业总资产均已超过 400 亿元，而净资产超过100 亿元的企业有中海地产、新世界中国地产、万科、上实地产等。作为标杆企业，万科无疑是行业内的榜样。目前的万科跨区域经营能力出众，全国化的战略格局已经形成。万科品牌深入人心，在全国多个城市开
2、发的众多项目为品牌推广奠定了坚实的基础。同时，巨大的土地持有量和超强的融资能力让万科未来几年发展前景一片大好。中国海外发展集团保持了良好的企业盈利能力，在全国各大城市均有经典项目开发，而在香港上市和良好的资信评级使其融资能力大大提升。规模化开发、集团雄厚的资金实力和品牌文化积淀使中海在行业内有着极强的竞争能力。新世界中国地产有限公司是香港新世界发展有限公司中国物业旗舰，目前在中国业务涉及 41 个物业项目，分布于 20 个高增长城市，土地持有量达到 1700 万平方米。作为香港最大的房地产开发企业，良好的品牌形象、多年的房地产开发运营经验，是新世界中国最大的竞争优势。华润置地、越秀投资等拥有资
3、金实力和良好背景的企业，品牌建设和营销策略等软因素还有待进一步加强。其他如富力地产、合生创展等也具备行业领先企业的竞争优势，其规模性、盈利能力、品牌建设程度均已达到行业先进水平，有较大潜力提升自身素质，为中国打造具有国际竞争力的优秀房地产企业。对这些处于行业领先地位的房地产企业来说，未来发展将集中在以下几个方面：首先，推行品牌建设。对现今的房地产行业而言，在产品质量和服务差异逐渐缩小的情况下，品牌有利于参与市场竞争、提高市场占有率、扩大企业的经营规模；其次，进一步扩大企业经营规模，提高市场占有率。从国外成熟市场来看，行业领先企业都能够在市场中占有相当的份额。美国最大的房地产企业普尔特（Pult
4、eHomes）公司占全美住宅市场份额的 4，万科目前仅为 1左右。这说明我国企业的规模程度还有待提高。此外，要拓展多元化业务，促进企业向房地产投资集团角色转变。国外成熟房地产企业在其发展后期均已发展成为集开发、金融投资等多项业务为一体的多元企业，国内企业应在发展现有业务的同时进一步发展多元业务，培育房地产投资集团。第二类：追赶型企业战略重点为融资与创新并举。差别化战略是追赶型企业赶超行业领先者的有效途径。一方面，通过营销手段创新与房地产产品设计创新，迅速提升企业品牌和认可度，以满足特定人群的需求为市场切入点，实行快速扩张。如阳光 100 等企业的差别化战略是快速成长的经典案例。另一方面，加强融
5、资能力是增强企业硬实力的根本途径。如碧桂园，自上市以来，投资者对碧桂园的数千万平方米的规划土地持有量显示了极强的投资信心。在资本市场获得大量资金之后，碧桂园今后的发展应是走出其立足的根本（珠三角地区），转向全国范围的经营开发，其前辈富力地产正是在 H 股成功上市之后走出广州、一跃成为全国范围的一线开发商的。第三类企业：竞争实力较弱的企业战略重点应为发挥自身优势，寻求战略合作。对于中下游房地产企业，首先必须立足本地市场，建设区域品牌。进入企业合作的过程中做到“有钱出钱”，“有地出地”，积极运用本土优势发展优质楼盘，提升自身竞争力。目前中国房地产企业数目众多，企业面临的竞争形势严重。房地产企业应结
6、合自身特点和发展阶段，选择合适的发展战略，以应对未来几年房地产行业内部调整与市场竞争。最具竞争力的房地产企业分布格局房地产规模企业富集于三大都市圈及沿海地带从发展历程来看，中国房地产企业具有很强的地域特性。主要的房地产企业均集中在经济发达城市，尤其以珠三角、长三角、环渤海三大都市圈最为明显。图 2 显示了在深圳、上海和香港上市的房地产公司区域分布情况。图中条形柱表示注册地在该省（自治区、直辖市）的房地产企业数量，颜色深浅表示房地产企业密集度。从图中不难看出，我国优势房地产企业明显地集中分布在长三角、珠三角、京津冀都市圈等沿海地带以及成渝城市带。目前，许多具有国资背景的房地产企业还未上市，若将上
7、述因素考虑在内，房地产企业的地域分布趋势将更为明显。究其原因主要是上述三大都市圈经济发展水平较高，居民可支配收入直领先于全国其他地区。同时这三个都市圈也是基础设施最好、城市化进程最快的地区。圈内基础设施条件好、区位条件优越，为大型房地产企业集团提供了广阔的发展空间。另一方面，我国现阶段人口流动呈现向东迁移趋势，东部沿海地区人口的净流入远远大于人口自然增长，三大都市圈的城市化发展速度快于其他地区。全国其他地区的人纷纷在三大都市圈内城市购房置业，客观上促进了这些地区房地产企业的飞速发展。优势房地产企业具有明显的规模经营格局随着国家土地与房地产金融调控政策的不断调整，房地产企业不断进行融资渠道创新，
8、资本规模急剧扩张，土地购置面积也越来越大。在许多二三线城市，越来越多的当地房地产企业难以拿到土地，规模较大的跨区房地产企业往往具有明显的竞争优势。由此可见地块的规模化开发与企业经营的规模化扩张趋势将愈演愈烈。图 3 统计描述了中国房地产企业近年来平均土地持有面积与平均资产规模两者之间的关系。不难发现，2006 年全国房地产企业资产规模与土地购置两项重要指标均有明显跃升。股权分置冲击原有的房地产企业所有制格局从发展历史看，我国房地产企业背景复杂，有的来自所在城市的国有建设集团，有的来自建筑承包公司等民营房地产企业，有的大型商场和娱乐场所通过发展商业地产也进入房地产开发行列。按所有制划分，我国房地
9、产企业可以分为民营房地产企业和国资背景企业。长期以来，在境内 A 股上市的大都是具有国资背景的国有房地产企业，而民营房地产企业纷纷到境外上市融资。2006 年秋季以来，国务院和证券业监督机构意识到房地产业作为国民经济支柱产业的地位在今后一段时间内还将长期保持，为了规避对冲基金和国际金融投机行为对我国国民经济可能造成的负面影响，至 2005 年开始的股权分置改革和 2006 年下半年开始的放宽境内 A 股对房地产企业的限制，使得国有非流通股同其他投资一样，成为“同股同价同权益”的权益投资资金。随着北京、上海等地国资委继续调整旗下企业的股本结构，将房地产业务集中到一两家开发企业中并谋求整体上市。预
10、计国有房地产企业将持续扩大规模，与民营房地产企业一同持续快速健康发展。最具跨区发展竞争力的房地产企业根据 2006 年的数据，跨区发展能力较强的部分房地产企业包括：万科作为行业领跑者和国内首屈一指的品牌，规模化程度和跨区域经营的能力都达到了业内最高水平。如今万科的全国布局已经形成，随着国内房地产行业的快速发展，万科毫无疑问可以从区域发展战略中谋取最大利益。绿城集团在跨区发展方面也取得了突出成绩。目前该企业辖有 50 多家成员企业，业务涉及浙江省内的杭州、宁波、温州、舟山、新昌、海宁、德清、上虞、淳安以及国内北京、上海、长沙、合肥、郑州、青岛、乌鲁木齐等 20 多个城市。至 2007 年 6 月
11、底，在建工程面积达 391 多万平方米，累计项目储备总建筑面积 1402 万平方米，其中自有权益建筑面积达 882 万平方米。中国海外发展有限公司已在北京、上海、广州、深圳、成都、长春、南京、西安、中山、佛山、苏州、宁波、重庆、杭州、香港、澳门等城市和地区成功投资开发了众多畅销的精品楼盘。凭借在 16 个城市超过 1500 万平方米的土地持有量，可以满足中海未来四五年的发展。在全国大城市均有分布的战略格局使中海在今后几年也将保持强有力的竞争态势。沿海集团作为绿色建筑理念的经营者，在跨区域发展方面也表现出了较强的竞争力，沿海绿色家园在东北、华北、华中、华南、福建、江西地区设有分公司，业务涉及多达
12、 17个城市，并在各地均保持了良好的盈利能力。其他企业如路劲基建是在并购顺驰之后将其大量在建项目并入自家企业之下，从而获得了跨区域的经营规模。而如碧桂园、富力地产则在近年本地市场空前繁荣形势下，借上市之机开始全国范围扩张，从而跻身一线房地产开发商行列。可以看出，目前国内房地产企业在规模化达到一定程度、资金和各方面条件均已具备的情况下，跨区域发展已经成为企业扩张、提高自身竞争力的重要方式。但同时，有部分开发商立足于本地业务，如北京金隅嘉业、重庆长安等，同样实现了企业的规模成长。最具规模竞争力的房地产企业影响房地产企业规模性的关键因素有资产规模与负债、土地持有量、房地产投资现状。相应地，对房地产企
13、业规模性的考查主要集中在总资产规模、负债率、土地持有量、当年房地产投资完成额、年内房屋开工面积以及竣工面积等指标。具有较强资源占有与规模竞争力的房地产企业主要有：万科在规模性竞争优势方面依然表现突出。主要原因在于：接近 500 亿元人民币的资产规模；适当的资产负债率（59）；超过 1500 万平方米（截至 2007 上半年）的土地持有规模以及中国首家销售额突破 200 亿元房地产企业。新世界地产集团集中发展 41 个销售物业项目，分布于 20 个主要高增长城市。2006 年营业额为 170 亿元。公司在现房和期房销售中均有不俗业绩。截至 2006 年 12 月 31 日，新世界地产在北京、天津
14、、沈阳、大连、上海、武汉、广州等城市和地区拥有总计达 1753 万平方米的土地，在规模性上表现抢眼。越秀投资集团规模性表现卓越，在扣除造纸、收费公路等业务的情况下，房地产业务保持了 300 亿元左右的资产规模，在珠三角城市群中，经过多年开发，越秀集团依然保持了 600 万平方米的土地持有面积。尽管华润置地去年基本盈利达到 6 亿港币，但因计提土地增值税，总盈利低于市场预期。华润置地去年斥资近百亿元增持土地，加上已有的土地，其总土地持有量达到 8199万平方米。富力地产最新公布的公告显示，截至 2007 年 7 月 11 日，富力地产在全国持有约为2092 万平方米土地，其中广州拥有土地总建筑面
15、积约 525 万平方米（包括惠州等邻近区域），北京约 265 万平方米，在港融资对于规模的益处日渐显现。去年，合生创展集团拥有土地可销售面积达 1408 万平方米。进入 2007 年，随着多项收购协议完成，土地持有量也将快速增长。在总资产规模以及土地持有方面，合生创展均略逊于富力地产，因而排名较之富力地产低两位。保利地产 2006 年净资产增长率高达 41，总资产增长率高达 127，是规模以上房地产企业中年度规模成长最快的国内企业之一，显示了良好的发展前景。碧桂园截至 2007 年 7 月末，总土地持有量达到了惊人的 4500 万平方米，成为中国最大的“地主”，土地持有量超过位居第二的房地产企
16、业近一倍。不过碧桂园控规土地集中在二三线城市和一线城市的郊区，其资产价格相对低廉，因而在规模排名中暂列第 14 位。首创置业和复地集团作为老牌房地产运营商，近年来表现稳健，积极利用外资，携手国外房地产企业和投资资本不断进军中国二线城市。陆家嘴和金融街控股尽管土地持有量较小，但由于所控土地均属于上海、北京等超大城市繁华地带地块，因而土地价格相对较高，开发出售、出租收益很大。目前，两家企业均走出各自城市，在相邻的发达城市购置具有成为新型城市中心组团的地块。因此，两家专注于繁华商业地产开发的公司暂列资源占有与规模竞争力 20 强中下游位置。最具融资竞争力的房地产企业融资始终是房地产开发活动的重要环节。在土地招牌挂制度和市场经济的交易制度下，房地产企业拥有雄厚的资金实力或者稳定而灵活的融资渠道，可以更有效地增加土地持有量、强化
