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1、第 1 页 共 79 页 杭杭州州?墩墩 号 号2 24 4/ /号 号2 25 5 地地块块项项目目开开发发 商商 业业 计计 划划 书书 浙浙?中中天天?地地产产集集团团?限限公公? ? 市 市市 市 七七?七七? 第 2 页 共 79 页 第一章 项目概况 一?项目由来 2007 ? 7 ?，杭州?国土局公开拍?位于杭州?西湖区?墩镇的杭政储出2007成24?25 ?两地块，?过?场公开竞价，取得该地块的开发权，?交总价 30.7 亿元? 二?项目用地?置 项目位于杭州?西湖区?墩镇，东至规划通济路，?至规划金渡?路，西至规划?鸿路，?至规划通济?路? 项目区? 第 3 页 共 79 页
2、 ?项目用地基本情况 项目净用地面积 230366 ?方米，? 345.5 亩，由杭政储出2007成24 ?25 ?两地块组?，地块?体情况如? 杭政储出2007成24 ? 杭政储出2007成25 ? 净用地面积 118545 111821 用地性质 住宅用地，设配套公建? 住宅用地，设配套公建? 四至 东?厚仁路 ?金渡?路 西?鸿路 ?通济?路 东?通济路 ?金渡?路 西?厚仁路 ?通济?路 容积率 ?1.8 ?1.8 建筑密度 ?28% ?28% 绿?率 ?30% ?30% 第 4 页 共 79 页 ? 天然水体资源? 项目地块内地势?坦， 金家汇河? 章家桥河?华港?条河道汇聚于?，将
3、本地块分隔? 5 个区块，天然水体资源丰富? ?沿河绿化带?沿河道水系两侧各规划? 15 米宽绿?带，属?政范畴? ? 城市公园? 项目内章家桥河?侧?角形地块?规划城?公园，总面积达 1.5 万?方米? 项目内的天然水体?沿河绿?带?城?公园等资源均?城?公共空间，未纳入项目净用地范畴，但分?于项目内部及周边，可在规划设计中统一进行景观设计，将公共资源作?项目的可借鉴资源? 如将这些公共空间纳入项目用地范畴计算， 则项目综合容积率可降低? 1.4 左右? 四?其他 项目总投资?预计总投资 47 亿元 资金来源?自?资金?银行贷款?销售回款 开发周期?预计 5 ? 项目执行?位?浙?中天?地产
4、集团?限公? 第 5 页 共 79 页 第二章 项目发起人介绍 一?发起人简介 浙?中天?地产集团?限公?隶属于中天控股集团?限公?， 中天控股集团?限公?综?实力?列全国大型企业集团 500 强? 全国民营企业 50 强? 10 多?来，中天集团坚持质?兴业，倡导?建必优?精细管理?的方针?公?连续多?被评?全国优秀建筑企业?全国用户满意施工企业?浙?省重?信用?位和浙?省 AAA ?信用企业， ?中天建设?被评?浙?省知?商? 中天?产集团公?现? 9 家?地产开发子公?， 目前累计开发商品?总?逾 100 万?方米，?销售额逾 20 亿元，全国?产企业评比位列中国?地产企业 200 强?
5、 在?地产开发中，中天?产集团实践?精品?战略，力求打造?一地域?一?场?一价格?一品种?一阶段?的精品，相继开发了杭州景湖苑?杭州盛世钱塘?海中天碧云苑?东阳中天世纪花园和世纪花城? 西?中天花园? 长沙中天广场等一批优质项目，在当地均?较高的知?度和美誉度? 第 6 页 共 79 页 二?司组织结构 ?企业使命 真心缔造美好家园 四?司发展战略和目标 以现?项目?在城?和长?角中心城?拓展区域， 以精品?定位和?中天建设?的品牌优势?基础，实现中天?产产品的差异?创新和价值获取?打造?一地域?一?场?一价格?一品种?一阶段?的精品?实现投资策划?设计研发?工程建设?产品营销和物业管理的制度
6、? 程序?和规范? 努力?国内?影响力的以住宅产品供应?， ?他产品和服务?辅的综?性开发商， 稳?进入中国?地产企业 100 强? 董?会 总裁 总裁秘书 副总裁 副总裁 财务总监 总裁办 人事行政部 法律事务部 财务管理部 资金管理部 规划设计部 工程管理部 预算部 开发部 营销策划部 客户服务部 投资策划部 第 7 ? ? 79 ? 五?开发项目介绍 ?开发的产品涵盖高档?宅? 别墅? ?写?楼? 酒店式?寓?商业等多种类型，覆盖浙?海?山?陕西?湖?等省?，累计开发总?逾 古口口 万?方米，土地储备 古口口口 余亩，?开发建筑面?逾 古该口 万?方米? 1?已开发项目 杭州景湖苑 地理
7、?置?体育场路中段，临近西湖 开发规模?总建筑面积?万余平方米 物业类型?小高层住宅，可远眺西湖 开发时间?1999 年动工建设 2002 年竣工交付 ?海中天碧云苑 地理?置?浦东金桥碧云国际 社区内 开发规模?总建筑面积近 7 万 平方米 物业类型?小高层住宅 开发时间?2002 年开工建设 2004 年竣工交付 第 8 ? ? 79 ? 西安中天花园 地理?置?西安市高新科技园区 开发规模?总建筑面积逾 11 万 平方米 物业类型?小高层住宅 开发时间?2005 年开工建设， 2007 年竣工交付 东阳中天世纪花园 地理?置?东阳市区 开发规模?总建筑面积逾 5 万平方米 物业类型?高档
8、别墅社区 开发时间?2002 年开工建设，2003 年竣工交付 第 9 ? ? 79 ? 2?在开发项目? 西安中天雅苑 地理?置?西安市纬二十六街 开发规模?总建筑面积逾 12 万 平方米 物业类型?高层住宅社区 开发时间?2006 年开工建设， 预计 2008 年竣工 长沙中天广场 地理?置?长沙五一大道，CBD 核心 开发规模?总建筑面积逾 17 万平方米 物业类型?聚合甲级写字楼?行政公馆?国际公寓?精品 商?大型地下停车库于一体的高效商务综合体 开发时间?2005 年开工，2008 年竣工交付 第 10 ? ? 79 ? 杭州盛世钱塘项目 地理?置?钱江新城核心区 开发规模?总建筑面
9、积逾 23 万平方米 物业类型?高层生态节能住宅社区 开发时间?2004 年开工建设，2007 年竣工 东阳世纪花城 地理?置?东阳市江北新区 开发规模?总建筑面积逾 38 万平方米 物业类型?大型多层?小高层住宅社区 开发时间? 2006 年开工建设 第 11 ? ? 79 ? 杭州中天大厦 地理?置?钱江新城内，规划步行商?核心区 开发规模?总建筑面积逾 6 万平方米 物业类型?甲级写字楼?商? 开发时间?2006 年开工建设，预计 2008 年竣工 第 12 ? ? 79 ? 第?章 市场背景研究 一?杭州市经济运行情况 1?杭州市概况 杭州是浙?省省会城?，全省?治?济?科教和文?中心
10、，全国?点风?旅游城?和?文?城? 杭州地处长?角洲?，杭州?西端， 钱塘?游， ?杭大?河?端， 是长?角洲?要中心城?和中国?部交通枢纽? 历史人文： 杭州?悠久， 自秦时设县治?来， 已? 2200 多?，是中国七大?都之一， ?夏文明的发祥地之一?杭州?的风?，吸引了大批文人?驻足游?，尤?是西湖，留?了很多著?的诗词歌赋，也留给?人许多美?的传说? 旅游：杭州旅游资源丰富，全?丘陵?山地?河?湖?水?等占总面?的 70?，?鱼米之乡? ? ?绸之府? ? ?人间?堂?之美誉?杭州拥? 2 个国家?风?胜?里里西湖风?胜?一湖?富春?里里新安?里里千岛湖?风?胜?2 个国家?自然保?5
11、 个国家?森林?园?1 个国家?旅游?假?及全第 13 ? ? 79 ? 国首个国家?地?园里里西溪国家?地?园?2006 ?接?入境旅游者逾 180 万人?，?增长 20.3，接?国内游? 4000 万人?，?增长 12.7，旅游总收入? 550 ?元? 行政区划：杭州?辖?城?城?拱墅?西湖?滨?萧山?余杭?，建德?富阳?临安 3 个县?及桐?淳安 2 个县?全?总面? 16596 ?方?，?中?面? 3068 ?方? 人口：2006 ?，全?总人? 660 余万人，?人? 400 余万人，?中非?业人? 250 余万人，占?总人?的 60%?男女人?例 1.03?1，户均人? 3.35
12、人，人?自然增长率? 2.84? 2?杭州市总体经济状况评析 ?1?国内生产总值 杭州?济连续十?实?数增长，综合?济实力?断增强?该口口5 ?因国家宏?济调?增幅?缓，该口口6 ?增幅又得到恢复，实?国内生产总值 详44古 ?元，?济总?居全国省会城?第?全国大中城?第?，?增长 古4.详飘，?高?全国?均增长水? ?该?人均国内生产总值 杭州?人均国内生产总值?该口口古 ?的该5口口口 元增长到该口口6 ?的5古87古 元，?合人均值逾 6口口口 美元，实?番，并?保?均? 古口飘?的增长? 杭州?国内生产总值(?:?元)15681781209225152943344112.20%13.2
13、0%15%15% 13%14.30%01000200030004000该口口古? 该口口该? 该口口详? 该口口4? 该口口5? 该口口6?0.00%4.00%8.00%12.00%16.00%国内生产总值增长率第 14 ? ? 79 ? ?详?固定资产投资 杭州?固定资产投资? 该口口古 ?的 6详口 ?元， 大幅?到 该口口6 ?的 古46口 ?元?该口口4 ?，?国家宏?济调?影响?产业结构?及投资效率的提高，增长?缓，?国内生产总值依然保?了较快的增长? 该口口6 ?杭州?地产业保?适?增长? 全?地产开发投资 44该.45 ?元，?增长 7.8?着杭州固定资产投资力?的?大，交通?电
14、力?邮电通讯等城?础设施日臻?善，城?围?断扩张? ?4?产业结构 该口口6 ?杭州?第一? ? ?产业增?值分别? 古54.9该? 古74古.98?古544.口8 ?元，分别?增长 详.9?古详.详和 古6.7，整体产业结构呈?一?型?第?产业?占?例保?稳?态势? 杭州?人均国内生产总值(?:元)25000280003270038858448535187111.10%12.40%14%14% 12%13.00%0100002000030000400005000060000该口口古? 该口口该? 该口口详? 该口口4? 该口口5? 该口口6?0.00%4.00%8.00%12.00%16.0
15、0%人均国内生产总值增长率杭州?固定资产投资(?:?元)630.97769.351006.181205.181277.81460.5422.40%21.90%30.7%19.7% 15.3%10.1%0300600900120015001800该口口古? 该口口该? 该口口详? 该口口4? 该口口5? 该口口6?0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%固定资产投资增长率第 15 ? ? 79 ? 杭州作?长?角?域?要的中心城?和旅游中心， 民营?济十分活跃?发达，?济模式?文?旅游等服?业独?特色? 吸纳投资的空间日?扩张， ?多国?大型企业已?驻杭州? ?5?财?收入 在杭州?济快?发展的?时，财?收入也保?增长?国家宏?策调?影响，该口口4 ?增幅回落，但?入 该口口5 ?回?，?该口口6 ?，全?财?总收入达 6该4.49 ?元，?增长 古9.9? 杭州?财?收入(?:?元)188.46257.14329.71395.75520.79624.4931.90% 28.20%28.2%10.1%17.6%19.9%0150300450600750该口口古?该口口该?该口口详?该口口4?该口口5?该口口6?0.00%5.00%10.00%15.0
