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1、1房房 地地 产产 基基 础础 知知 识识 教教 程程重重 点点 纲纲 要要第一章：房地产基本概念第一章：房地产基本概念 第一节： 一、区分房产、地产、房地产三者间的概念差别，并明确三者间的联系。 二、土地所有权类型，着重强调城市商品房的土地所有权性质。 第二节： 一、房地产市场广义与狭义的概念区别 二、房地产市场的各层次的概念与所包含的业务内容，尤其突出二级市场。 三、介绍本地的各个房地产级别市场的现状，详尽讲解二级市场的状况，包括： 新商品房的现上市量，总体的销售状况、市场总体平均价格、主流价格区 间、商品房市场发展走势等。 第三节： 一、购房者购买意图分类 二、各种影响房产价格的因素内容
2、及影响程度的差异第二章：建筑基础知识第二章：建筑基础知识 第一节： 一、商品房按照结构材料及结构承重方式所区分的类别特征。 二、建筑物多层、中高层、高层和超高层的层数界限。 第二节： 一、各种主要建筑材料的作用及性能。 二、房屋的主要构成内容及其作用，突出强调本地区的特色部分。 1、基础的种类、特点及适用范围 2、墙体的作用分类及各种尺寸规格 3、梁的类别与作用及其在建筑中的位置分布 4、地面的构造 5、楼板按制作工艺的分类 6、门与窗的工艺类别及其使用范围 7、各种类型屋顶的基本概念 第三节： 一、商品房在销售中会遇到的各种面积概念 二、各种特殊部位的面积分摊计算方法，如：外墙、楼梯间、电梯
3、间伸缩缝等。第四节：结合本地的建筑情况，对照讲解各类建筑风格。 第五节：以实图为例，说明各类图纸在销售工作中的作用与识别方法。 其中， 平面图：标尺的识别、室内设施标志识别、承重与非承重墙的区分、房屋格局的 识别等。2电路图：正负极的区分、线路识别、用电器预留位置标识等。 水暖图：水暖线路识别、可供接口标识等。第三章：房地产交易知识第三章：房地产交易知识 第一节：在销售过程中将会遇到的各类价格概念，如：房地产价格、楼面价格、 单位价格、地面价格等。 第二节：商品房的哪些自身条件对价格产生影响。 第三节：挑选房产应考虑的主要内容。 第五节： 一、各种信息渠道在销售工作中的作用 二、除去商品房自身
4、价格外，哪些相关的税费会直接影响消费者的购买行为 第六节：参照本地的有关规定，讲解商品房交易过程中所涉及的税费种类及金额。第七节：根据本地实际情况，讲解按揭、公积金贷款的办理流程、涉及相关部门 及费用。第四章：房地产相关的法律法规第四章：房地产相关的法律法规 一、凡涉及到商品房销售中，客户可能会提出问题的法规制度应突出强调。 二、选择本地区的地方性的相关规定予以补充完善。3房地产基础知识教程房地产基础知识教程第一章、第一章、 房地产基本概念房地产基本概念 第一节：房产与地产 第二节：房地产市场 第三节：房地产消费第二章、建筑学基础知识第二章、建筑学基础知识 第一节：建筑物分类 第二节：建筑物构
5、造概述 第三节：房屋面积计算 第四节：中西建筑风格概述 第五节：建筑识图第三章、房地产交易知识第三章、房地产交易知识 第一节：房地产价格 第二节：房地产价格的影响因素 第三节：挑选房地产应考虑的问题 第四节：各类房地产的特点比较 第五节：房地产交易 第六节：房地产交易相关税费 第七节：购房贷款 第八节：房地产保险第四章、房地产相关的法律、法规第四章、房地产相关的法律、法规 人民共和国城市房地产管理办法 城市私有房屋管理条理 城市房屋拆迁管理条例 城市商品房预售管理办法 个人住房贷款管理办法 住房公积金管理条例4第一章第一章 房地产基本概论房地产基本概论第一节第一节房产与地产房产与地产一、一、房
6、地产的概念房地产的概念 房地产是房产和地产的总称。其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑 物构成的。在经济学上也叫不动产。二、二、地产的概念与分类地产的概念与分类 地产：地产：即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地 资产。地产类型：地产类型： 居住用地：指住宅区内的居住建筑本身用地，以及与建筑有关的道路用地、 绿化用地和相关的公共建筑用地。 工业用地：主要是指工业生产用地，包括工厂、动力设施及工业区内的仓 库、铁路专用线和卫生防护地带等。 仓库用地：指专门用来存放各种生活资料和生产资料的用地、包括国家储 备仓库、地区中转仓库、市内生活供应服务仓库、危险品仓库等。 交通用
7、地：指城市对外交通设施用地，包括铁路、公路线路及相关的防护 地带等用地。 市政用地：指用于建造各种公共基础设施的用地，包括城市供水、排水、 道路、桥梁、广场、电力、电讯、供热等基础设施使用的用地。 商业服务用地：指为整个城市或小区提供各种商业和服务业的用地。包括 商店、超级市场、银行、饭店、娱乐场所等等。 公共绿化用地：指城市区域内的公园、森林公园、道路及街心的绿化带等 占用的地产。这类用地主要是为改善城市生态环境和供居民休憩所用。 教科文卫设施用地：这类用地包括各类大、中、小学校，独立用地的科学 研究机构、实验站、体育活动场所、卫生医疗机构等的地产。 港口码头用地：主要是货运、客运码头、民用
8、机场等用途的地产。 军事用地：指提供为军事活动服务的用地，属特殊用地。 其它用地：不属于以上项目的其它城市用地，包括市区边缘的农田、牧场、 空地等。三、土地所有权的概念与划分三、土地所有权的概念与划分 土地所有权土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、 使用、收益和处分的权利。 土地所有权可分为土地所有权可分为：国有土地和集体土地两类。 国有土地国有土地：指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯 一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。5集体土地集体土地：属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有权的主体 是农村居民集体经济组织
9、。 四、房产的分类四、房产的分类住宅建筑物：住宅建筑物：可细分为普通住宅、高级公寓、花园别墅等。 生产用房生产用房：指社会各类物质生产部门作为基本生产要素使用的房屋。包 括工业、交通运输和建筑业等生产活动中所使用的厂房、仓库、实验室 等 办公用房：办公用房：指政府行政部门、事业部门、社会团体以及企业公司等处理 日常事务和从事社会经济活动提供服务的房屋，亦称写字楼。 其它楼宇：其它楼宇：以上各类楼宇以外的各种用途的房屋，如外国驻华机构用房、 宗教用房等等。 五、房产所有权的分类五、房产所有权的分类占有权：占有权：对于房屋的实际持有和控制，它是使用财产的前提条件。 使用权：使用权：指按照财产的性能
10、和用途行使利用的权利，以满足人们生产和生 活的需要。 收益权：收益权：指凭借所有权而取得的经济收入或利益，如房屋所有权人将房屋 出租而收取的租金。 处分权：处分权：决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的权能，只有财产 的所有人才具有财产的处分权。6第二节第二节 房地产市场房地产市场一、一、房地产市场的概念房地产市场的概念 狭义概念：狭义概念：房地产商品进行交易活动的地方或场所。 广义概念：广义概念：包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租赁、 转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等 劳务活动。二、二、房地产市场的特点：房地产市场的特点： 经营对象的非流动性：
11、经营对象的非流动性：房地产主要经营对象是房产和土地的使用权，而房 屋和土地都是不动产，具有不能作空间位移的物理属性。 流通形式的多样性：流通形式的多样性：指房地产流通的具体形态和方法。城市房屋流通形式 主要有买卖、抵押、典当、信托等，城市土地使用权的流通形式主要有出 让、转让、出租等。 市场的统一性：市场的统一性：指房产市场和地产市场的融合性。在房地产交易中，任何 一笔房产商品交易都必然是房地合一的交易。 市场的区域性：市场的区域性：此区域性是由房地产商品的差异性决定的。由于其性质和 其所处的城市区域不同，其市场供求状况和价格水平也往往会有大的落差。供给的稀缺性：供给的稀缺性：指房地产市场是一
12、个供给稀缺的市场。一方面是人口的不 断增加，需求也相应增长。另一方面是土地作为不可再生资源，其数量基 本上是恒定的。 不完全开发性：不完全开发性：由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在同一市场流 通，为保证市场的有效供给，国家需要采取强有力的措施抑制不合理的市 场需求来干预市场。因此，房地产市场活动在某些环节受到政府严格限制， 具有不完全开放性。 市场的不充分性：市场的不充分性：由于房地产市场与完全自由竞争市场四个条件相差深远， 因而房地产市场只是一个不充分市场。 房地产市场投机的巨大可能性：房地产市场投机的巨大可能性：房地产市场与其它市场相比具有更大的投 机性。房地产商品供给的有限性和需求
13、的无限性、由于对房地产的不断投 资、城市基础设施建设和社会设施投资引起的相邻效益以及房地产的保值 和增值特性都决定着房地产投机的巨大可能性。三、三、房地产市场的分类房地产市场的分类 （1）房地产一级市场）房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的 纵向交流，由政府直接控制和垄断经营。 （2）房地产二级市场）房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房 地产使用者的纵向流通市场。 （3）房地产三级市场）房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房7地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消 费市场的重新配置。四、四、本市房地产市场概况：本市
14、房地产市场概况： （1）一级市场：）一级市场： 主管部门：主管部门：本市的土地出让、转让交易核准、审批部门。 土地规划现状：土地规划现状：本市现城市规划状况，包括住宅开发、市政建设及生 活 配套设施建设等内容。 土地交易形式：土地交易形式：本市现行土地交易形式包括哪些，如：招标、拍卖等。（2）二级市场）二级市场 现上市量：现上市量：本市已经注册登记在案的商品房数量。 供求关系状况：供求关系状况：商品房供应量与本市年度预计购买量的比值。 平均价格平均价格：本市注册上市商品房价格的平均值。 各档次房产销售概况各档次房产销售概况：将现在售商品房以价格标准分为低、中、高三 个档次，明确各档次价格界限，
15、并分析各档次商品房的销售状况。 （3）三级市场）三级市场 现上市量：现上市量：本市已经注册登记在案的二手房数量。 平均价格：平均价格：现在售二手房标价的平均值 供求关系状况：供求关系状况：在售二手房数量与本年度预计购买量的比值。 主流房产销售状况：主流房产销售状况：根据注册与交易状况，分析出主流价格二手房的 销售状况。包括：平均价格、坐落地点特征、消费群特点等。8第三节第三节 房地产消费房地产消费一、一、房地产消费的类型：房地产消费的类型： 投资型：投资型：房地产的消费主体对房地产消费主要不是为了自己使用，而是为 了 作为投资对象，通过投入资金、劳动力、技术等要素改变原有的房地产性 能、 结构
16、和形式，通过出售或出租来获取利润。 生产型：生产型：对房地产的消费不是为了用于消费，而是作为生产和经营场所， 为生产和经营提供活动空间或场地。 消费型：消费型：主要是由国家机关、事业单位和个人为了消费使用。此类物业主 要是住宅和办公用房等。二、二、房地产消费的特点房地产消费的特点 普遍性：普遍性：房地产既是生活资料，又是生产资料，是人们生活必不可少的空 间条件和活动基地。 多样性：多样性：房地产可以用于工业生产，可以用于商业经营活动及办公楼等， 也可作为城市居民居住的地方等。其多种使用价值和多种效用为房地产消 费者提供了多种选择的机会，满足了房地产各方面的消费。 不可替代与差别性：不可替代与差别性：房地产为人们提供的空间和基地是其它产品无法替 代的。其不可再生的性质决定了消费的不可替代性，其位置的固定不动 性决定了房产间的差别性。 连续性与间断性：连续性与间断性：房地产消费的普遍性和不可替代性以及其使用价值的耐 久性决定了房地产消费的连续性和间断性。从社会整体看只要社会在发展， 人口在增长，需求就会存在，体现出其连续性。但从个人来说，由于房地
