《合肥、亳州土地成本分析》由会员分享，可在线阅读，更多相关《合肥、亳州土地成本分析（5页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、合肥、亳州土地成本分析2011 年 1-12 月，全国 70 个大中城市中，价格下降的城市有 49 个，持平 的有 16 个。与 11 月相比，12 月份环比价格下降的城市增加 15 个。环比价格 上涨的城市中，涨幅均未超过 20%。与去年同月相比，70 个大中城市中，价格 下降的城市有 4 个，比 11 月份增加了 2 个。12 月份，同比涨幅在 5.0%以内的 城市有 61 个，比 11 月份增加了 4 个。一、市场综述一、市场综述土地市场：2011 年合肥市商品房用地供应 67 宗，总供应面积 330.01 万 平米，同比 2010 年上升 13.9%；成交商品房用地 59 宗，成交面积
2、 261.38 万 平米，同比 2010 年下降 1.3%；总成交金额为 137.08 亿元，同比 2010 年下降 31.0%。住宅市场：2011 年合肥住宅新增批售套数为 66706 套，同比 2010 年下降 30.8%；共成交 55378 套，同比 2010 年下降 30.7%；成交 578.61 万平米，同比 2010 年减少 24.2%；成交均价为 6219 元/平米，同比 2010 年上涨 2.8%；住宅 市场供销比为 1.20:1，供应量大于成交量。总的来讲：2011 年合肥住宅市场整体呈“量跌价涨”的态势。受调控的影 响，和 2010 年相比，2011 年合肥住宅市场的整体销
3、量并不乐观，同比下降了 三成左右；与 2010 年相比，成交均价受调控影响开始显现，增幅明显放缓。二、市场情况二、市场情况以下选取 2011 年合肥市各区销售前三楼盘的相关数据，并进行分析。表表 1 1 20112011 年合肥市各区销售前三楼盘的相关数据年合肥市各区销售前三楼盘的相关数据项目名称销售套数销售均价容积率每亩地价（万）土地楼板价土地占比金色名郡100087633.2339.20 159018.14% 金大地公馆63883873.5294.00 126015.02% 山水间花园60361223.3224.40 102016.66% 恒盛皇家花园122252642.6238.51 1
4、37626.14% 中铁广园95059673.12130.00 62510.47% 碧水兰亭小区85234772.5108.00 64818.64% 万达广场542107465615.00 184517.17% 和昌都汇华府52873983.2353.92 165922.42% 新里程花园50080124460.00 172521.53% 琥珀名城茗园75154513.6224.64 93617.17% 华润紫云府64576124.2330.40 118015.50% 紫园34171922.8492.80 264036.71% 新西茗阁33968263.2285.87 134019.63%峰尚
5、公寓23374368.7496.48 85611.51% 中环城97967813264.20 132119.48% 御湖观邸55259752.8157.36 84314.11% 经典华城42561994184.00 69011.13% 恒大华府60659614.8459.20 143524.07% 天骏花园48966594.2586.88 209631.48% 旭辉花园39879293.2438.83 205725.94% 滨湖假日花园109677343127.00 6358.21% 文华阁76770642.8247.15 132418.74%利用SPSS数据分析软件对上表中的销售均价、土地楼
6、板价和土地占比进行 分析，得到下表。变量名称最小值最大值均值标准差销售均价3477107466952.501461.142 土地楼板价62526401322.77536.125 土地占比8.21%36.71%19.0860%6.84835% 从上表可以看出： （1）合肥市2011年住宅销售均价是6952.50元/平米，最低价为3477元/平米， 最高价是10746元/平米； （2）住宅土地楼板均价是1322.77元/平米，最低价为625元/平米，最高价 是2640元/平米； （3）土地成本占售价比率均值为19.0860%，最小值是8.21%，最大值是 36.71%。利用表一数据对土地成本占售价
7、比率做直方图，并附加正态曲线得到下图：从上图可以看出，2011 年合肥市土地占销售价格比值大多集中在 15%-20% 之间，且正太分布曲线的最高点处于 19%水平左右。为更加深入了解合肥市土地成本，以下对合肥市各区进行统计，得到下表.表表 2 2 20112011 年合肥市土地成本分区表年合肥市土地成本分区表 区域销售均价土地楼板价土地占比 蜀山7757.3129016.61% 庐阳490288318.42% 包河8748174330.37% 瑶海6070108418.25% 高新7151.3161222.62% 经开631895114.91% 政务6849.71862.727.16% 滨湖7
8、399979.513.48%利用SPSS数据分析软件对上表中的数据进行描述分析，得到下表。变量名最小值最大值均值标准差销售均价4902.008748.006899.41251164.00634 土地楼板价88318631300.65388.291 土地占比13.48%30.37%20.2265%5.98767%从上表可以看出：（1）2011年合肥市各区中，住宅销售均价最低是庐阳区，为4902元/平方米，最高是包河区，为8748元/平方米。（2）各区土地楼板价中，最低是庐阳区，为883元/平方米，最高是政务区，达到1863元/平方米。（3）各区土地成本占售价比率中，最低是滨湖新区，为13.48%
9、，最高是包河区，为30.37%。根据以上统计分析，可以得出以下结论：根据以上统计分析，可以得出以下结论：20112011 年合肥市各区土地成本占售价比率的标准差仅为为年合肥市各区土地成本占售价比率的标准差仅为为 0.060.06，可以认为各，可以认为各 区土地成本占比差异化不大，综合以上因素，我们认为合肥市各区土地成本占区土地成本占比差异化不大，综合以上因素，我们认为合肥市各区土地成本占 售价比例在售价比例在 20%20%左右。左右。以下对亳州市土地成本进行分析，并与合肥市进行比较。表表 3 3 亳州市土地成本相关指标亳州市土地成本相关指标地块名面积（亩）容积率成交价（万元）土地单价(万/亩)
10、土地楼板价2011-1162.2316100258.841294.21 2011-12113.252.821000185.43993.382011-13113.3192.519000167.671006.01 2011-14117.7732.318000152.84996.76 2011-1599.12425000252.22945.82 2011-1667.61949000133.10499.12 2011-1791.106320000219.521097.62 2011-1816.133.53500216.99929.95 2011-1981.9563.2516580202.30933.7
11、1 2011-2019.1522.53740195.281171.68 2011-2120.092.54600228.971373.82 2011-222.061.993870422.333178.60 2011-3525.68636000233.591167.95 2011-3690.2162.818000199.521068.86 2011-37137328000204.381021.90 2011-3876.9642.512000155.92935.50 2012-0114.8193.51785120.45516.23 2012-03132.6652.622500169.60978.46
12、 2012-04121.1882.520500169.161014.95 2012-05121.6612.616500135.62782.44 2012-1285.867318000209.631048.13 2012-165.821200206.901551.73 2012-1836.7732.55920160.99965.93 2012-1992.79212000129.32969.93利用SPSS数据分析软件对表3中的土地楼板价指标进行描述分析并做直方图 正太分布表，得到下表。最小值最大值均值标准差土地楼板价499.123178.601101.7798495.83648由上面的正太分布图
13、可以看出，目前亳州土地楼板价位聚集在 1000 元/平 米多一点左右，由描述统计的均值可以计算出目前亳州市土地楼板价的均值是 1101.77 元/平米。为了在与合肥土地成本进行比较时计算方便，我们假定亳州 的楼板价为 1100 元/平米。以上地块绝大部分在亳州南部新区，根据调查统计，南部新区目前几处楼 盘的平均售价是 4300 元/平米。以此数据，可以计算出目前亳州市区土地成本 占售价比率为 25.58%。与合肥土地成本占比相比，亳州市这一指标高出 5.58 个百分点。造成这一 现象的原因如下：（1）目前合肥市住宅平均价格在 6800 元/平米左右，比亳州亳州 4300 元/ 平米高出 250
14、0 元，售价较高，导致合肥市土地成本占售价比率较高。（2）亳州的土地成本较高。根据统计，目前亳州市土地楼板价均值在 1100 元/平米左右，合肥市土地楼板价均值在 1300 元/平米左右。拿合肥的住 宅价格和亳州的相比，亳州市的土地成本相对较高。总结：房地产开发成本包括土地成本、前期成本、建筑安装成本、配套成总结：房地产开发成本包括土地成本、前期成本、建筑安装成本、配套成 本、贷款利息和开发间接费。以上成本中，除土地成本外，区域差异不大。决本、贷款利息和开发间接费。以上成本中，除土地成本外，区域差异不大。决 定房屋的售价除了成本因素，供求关系是不可忽视的因素。定房屋的售价除了成本因素，供求关系是不可忽视的因素。合肥市土地楼板价比亳州市高出合肥市土地楼板价比亳州市高出 200200 元的水平，但售价却高出元的水平，但售价却高出 25002500 元。说元。说 明合肥市房地产利润空间较大。明合肥市房地产利润空间较大。
