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1、 梦云南配套型商业定位暨雨林澜山招商沟通要谈雨林澜山这8000m2的商业，就必须要谈到的旅游度假消费的转变，进而， 就会涉及到“梦云南”产品生态链的完善。随着云南旅游“二次创业”的深入，市场结构呈现出以下几个趋势： 中青年市场比重提升。调查数据显示，2015年到云南旅游的游客中，以主要从互联网获取旅游信息的25-44岁年龄 段人群为主的中青年，占市场总量的62.60%。 游客停留时间进一步延长。 2015年，游客在云南的平均停留时间达2.43天，增长了5.19%。 消费水平进一步提高。随着我省旅游产业结构的调整和产品的转型升级，游客在滇花费不断提高。2015年以休闲/度 假为目的游客占全省国内
2、游客比重达28.78%，比去年增加了2个百分点。旅游商业作为旅游体验和消费过程中的重要一环，在云南的旅游市场中却处于属于最薄弱的一环，大多数都存在内容同质化严重、消费满意度底下、文化附加值较浅、互动体验性较差等问题，难以符合旅游市场的发展趋势。这是机会，也是挑战“梦云南”体系在近年的发展下，早已不是单一的度假地产这么简单，也，早已具备了新一代旅游商业的运营条件。PART：one确立商业的功能归属，使之成为生态链里的关键一环。旅居物业酒店运营文旅商业景区运营度假养生养老品牌合作自有品牌运营小镇型配套型独立型嵌入型已有板块发展板块系列度假地产的开发，以及与洲际、悦榕、皇冠假日等国际顶级度假酒店的合
3、作，再加上自有酒店品牌的研发，云南城投已然成为云南度假地产开发的领军企业。随着度假地产开发模式的迭代，商业和景区成为了升级完善度假消费链必不可少的环节。怎么去定义“梦云南”体系下的配套型商业？配套型商业依托于项目整体，从业态布局到消费服务，提供了较为完整的商业消费功能，与旅居住区互为补充，是旅居生活在室外的无限延展，是住区与度假目的地之间的缓冲地带，承载了人们更多样化的旅游度假需求。从功能属性上而言配套型商业的功能，是梦云南旅居度假项目的基础商业配套，形成度假生活的丰富，与业态的补充，让梦云南可以成为一个独立的旅居度假地，满足度假客户购物、餐饮、休闲娱乐、文化体验等一系列度假消费需求，为其提供
4、完整的旅居度假型商业消费的服务。简而言之，配套型商业所提供的内涵，是“梦云南式”度假生活的一部分。配套型商业是业主的日常消费和休闲消费的第一首选；是酒店住客溢出性消费和娱乐消费的必到之处；是度假目的地特色型商业的体验中心。满足梦云南项目旅居度假客群从基础物质消费到文化体验消费的多层次消费需求。从消费属性上而言配套型商业的并非是大而全的独立型商业，而是依托于梦云南项目，以及项目的旅居度假消费客群，所打造的小而精致的度假消费地。通过配套商业的多种业态组合，涵盖度假的基础消费需求，客群可享受0距离的消费，增加了在项目的停留时间。通过特色业态及服务，让配套商业更加精致化。通过文化体验式的消费，使配套商
5、业充满特色与精神内涵。从茶余饭后，到把酒言欢；从本土美食，到特色SPA；从文化体验，到手工艺品让度假生活丰满起来。有了配套型商业作为每一个“梦云南”旅居项目的渠道覆盖，可想象的空间太大：可以嵌入“梦云南集成体验中心”，可开设未来自营品牌的直营店，可接驳第三方线下店。成为保持“梦云南生态链”活性的关键元素，和满足未来多样化度假需求的接驳端口。从产业生态链而言梦云南集成体验中心：展示梦云南不同项目的产品、主题与特色。多地特色，一地展示。自营品牌的直营店：梦云南品牌的周边度假衍生产品的展示销售，如梦云南品牌的服饰、工艺品、食品、伴手礼等。接驳第三方线下店：合作携程、滴滴、大麦等多类型网络资源，形成度
6、假服务联盟，提供更丰富的度假服务功能。基于配套型商业的三大属性特征，仅仅将其视为“梦云南”的附属，无论在运营成本上，还是格局上，都不足以支撑其承载的功能和野心。完全可以说，配套型商业已不再是小打小闹，不站在更高的维度，不跳出片区看全局，就很难号准云南旅游趋势的脉。正是在这样的背景之下，梦云南体系下的配套型商业，已经具备了打造独立“产品线”的充分条件。另一方面，从“梦云南品牌”自身出发， 配套型商业承担着：1、提升消费体验、溢价能力的需要2、模块化复制，降低开发成本的需要3、“梦云南”品牌进一步扩张的需要。三大属性，是打造独立“产品线”的充分条件；三大需求，是打造独立“产品线”的必要条件。小结:
7、“配套型商业” 产品线 基本功能架构基础功能特色功能超市，咖啡，酒吧，医疗 健身，SPA，会所等， 可实现模块化复制1、手工艺品 2、民族美食 3、民族文化展示 4、民间艺人表演 深度挖掘客户风情文化度假需求闲 奇 雅 趣总结一下，应该呈现的四大特色：如果用一句话去描述：丰 盛 你 的 度 假 时 光旅居物业酒店运营文旅商业景区运营雨 林 澜 山海东方太阳山洲际、悦榕等 顶级度假酒店自营系列酒店小镇型配套型独立型海东方花海景区配套型商业将成为产品生态链中的关键一环：温 泉 山 谷中长期旅居中短期度假 会研度假 导入型深度消费 高频内部消费目的地型 一站式度假景区梦云南梦云南 雅集雅集所以，独立
8、的子品牌案名，是十分必要的LOGO-A ALOGO-B BPART： TWO在招商环节，如何打造文化街区为什么是民族文化街区？1、从主题定位上，西双版纳地区分布着傣族、哈尼族、布朗族、彝族、基诺族、瑶族等多个少数民族，拥有多特色的民族风情与深厚的文化积淀，并有着商业转化的可能；同时，在万达和告庄两大目的地型项目的运作下，傣族文化已形成旅游消费的惯性。本案的体量不足以容纳大且全的特色，所以，将以多个民族文化的精致特色融合，形成小且丰富的民族文化街区，形成差异化去竞争客流。2、从商业落位上，在确定民族文化生活街区的招商主题基础上，合理组织人流动线及划分商铺面积区间，在初步商业落位的基础上进行商户匹
9、配度的选择。最终选择适合项目需求的商业业态进行落位。3、从后期运营上，以顾客体验顾客满意为核心，通过与工程物业的无缝对接，实现信息共享，工作效率和服务品质的提升，实现精细化的经营与管理，维持并不断改善商业的运营状况，从而使资产增值。招商总体原则1、从经营主题及品牌形象上：商业街是一种多业态组合的商业组织模式，但它绝不是一个无序的大杂烩，商业街必须要具有一个明确的商业主题和具有创造力的品牌形象。2、从招商目标上：商业街在功能和形式上要实现“同业差异”，“异业互补“，并按照不同的商业定位制定不同的经营合作模式。3、从招商进度上：商业街从招商进度上要实行“主力店先行招商原则”，实行特殊商户特殊招商政
10、策，对整体商业要实行统一招商。经沟通及深化研究，本项目商业主要定位为“民俗旅游目的地旅居生活新方式”打造版纳 独具文化、彰显特色、极富创意的商业空间。先导民俗文化商业街旅游目的地民俗文化休闲商业街领航者指导性与目的性消费的结合服务型商业空间商业定位业态分配原则项目类型旅游度假型项目的业态以 餐饮 和娱乐为主,购物通 常低于30%通过目标客群的研究， 旅居人群对餐饮及娱乐 的需求高于购物目标客群项目特性及对标案例项目特性为大型旅游度假 型；对比类似项目本项目 商业应以基础消费为主， 旅游休闲娱乐为辅业态分配业态分配原则通过业态配比研究得出，本项目应脱出目的性消费和旅游配套消费类业态，因此业态 配
11、比为：餐饮：娱乐：零售(服务)：艺术品：体验类 = 40 : 20 : 15 : 15 : 10主题餐饮40%15%民族主题民族主题少而全少而全文化体验文化体验相相 融融 合合娱娱 乐乐体 验20%艺 术10%零售（服务）15%总体分配：主题型商店总体分配：主题型商店 60%配套型商店配套型商店40%业态配比各业态分配比例闲 奇 雅 趣主题 酒店游客 中心娱乐 休闲主题 餐饮各民族 集合区杨丽萍艺术空间体验 类香薰 SPA中 心外摆外摆民族主题 外摆业态初步落位游客服务中心卡业务及票务办理度假生活方式异地物业展示会员交流互动纪念品专卖第三方集成入口位于临街主入口处，展 示面好，建筑风格充分 展
12、示民族文化民族文化主题酒店一层二层三层四层1# 732# 1693# 205阁楼 644# 895# 1856# 1857# 1728# 769# 8910# 18511# 18512# 18813# 76阁楼 64阁楼 64露台露台铺号铺号 面积面积 （）（） 层数层数 属性属性 招商定位招商定位 1# 73一层 单层铺 杨丽萍艺术空间杨丽萍艺术空间4# 89二层 单层铺 9# 89三层 单层铺 2# 169一层 单层铺 3# 205一层 单层铺 5# 185二层 单层铺 10# 185三层 一拖二 64四层 6# 185二层 单层铺 7# 172二层 单层铺 12# 188三层 一拖二 6
13、4四层 8# 76二层 单层铺 13# 76三层 单层铺 11# 185三层 一拖二 64四层 2号商业“杨丽萍艺术空间”是一家充满艺术氛围的集合店。以搭建艺术贴近大众的互动平台，更好地推广吃、穿、起居等一切日常生活产物其鲜为人知的质感与美学为宗旨。一层（基础设施）二层 （特色小吃）三层 （大型餐饮）四层消防 控制 室 楼梯及卫生间 水泵 房社区社区 服务服务 用房用房楼梯及卫生间物业管 理用房楼梯及卫生间楼梯楼梯楼梯楼梯楼梯楼梯观景 阁楼观景 阁楼1# 982# 983# 984# 985# 986# 987# 988# 999# 9910# 9811# 9813# 6614# 6615#
14、120 16# 15617# 7420# 7519# 155 22# 9821# 9823# 9816# 19119# 15821# 150露台露台露台露台 露台露台12# 197 778 558铺号面积 （）层数属性招商定位1#97.6一层单层铺 特产店 2#97.6一层单层铺 便利店 3#98.21二层单层铺旅游工艺品 专卖店4#97.6二层单层铺 5#97.6二层单层铺 6#97.6二层单层铺 7#97.6二层单层铺 8#98.82二层单层铺特色小吃 饮品店9#98.82二层单层铺 10# 97.6二层单层铺 11# 98.21二层单层铺12#132.02 三层 一拖二 曼飞龙 197.
15、35 四层13# 66.42三层单层铺 如哩金湾私 房菜14# 65.6三层单层铺15# 120.36 三层单层铺16#155.99 三层 一拖二爱尼咖啡旗 舰店190.62 四层17# 74.17三层单层铺 云南过桥米 线18# 74.17三层单层铺19#155.44 三层一拖三阿卡老寨风 味餐厅157.76 四层157.76 五层20# 75.39三层单层铺 傣家小院21#98.82三层 一拖二米线音乐酒 吧150.04 四层22# 97.6三层单层铺勐海烤鱼23# 98.21三层单层铺生鲜 超市557.62 三层 一拖二生鲜日用778.43 四层 水果批发18# 74露台露台12# 13
16、21号商业一层（基础设施）二层 （主题 餐饮）消防 控制 室 楼梯及卫生间 水泵 房社区社区 服务服务 用房用房楼梯及卫生间物业管 理用房楼梯楼梯楼梯楼梯观景 阁楼1# 982# 983# 984# 985# 986# 987# 988# 999# 9910# 9811# 981号商业民族特色展示（即民俗产品零售） 例：拉祜族编织品、瑶族蜡染或挑花品民族主题餐饮（僾尼、拉祜等） 例：爱伲族饮食与三楼搭配民族特色餐饮旗舰民族小吃店 例：竹筒子茶、恒冉小吃坊与三楼搭配娱乐酒吧、音乐餐吧 例：民乐清吧、橄榄吧等社区配套：医疗服务点 例：健之佳、一心堂三层（大型餐饮）四层(体验、娱乐、辅助)楼梯及卫生间楼梯楼梯观景 阁楼13# 6614# 6615# 120 16# 15617# 7420# 7519
