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1、【 项项 目目 提提 案案 】 发展商：庆丰置业 提 案：销售部 日 期：2015年10月 用用“新”“新”理理 解解 封封 丘丘 让让 我我 们们 再再 次次 上上 路路 目录目录 Contents PART 1分析 Analyse PART 2策略 Strategies PART 3创意 Idea PART 4战术 Tactics PART 1分析 Analyse 再来深入了解我们自己再来深入了解我们自己 自我，自我， 项目概况 Item Survey 总建面：263106 住宅占：201761 商业占：17000 会所占：720 地下总：88239.3 总户数：1532 车位数：1605
2、 价值提纯价值提纯 Area 区域占位 新区成为下一阶段全新成长区域新区成为下一阶段全新成长区域 城市重心北移 新区崛起 项目占位封丘政务核心位置，区域发展前景，居住环境，占据10分钟生 活片区。 关键词关键词：封丘北扩：封丘北扩 新区崛起新区崛起 未来多彩生活新标地未来多彩生活新标地 Traffic 优越交通 多元交通多元交通 繁华生活一线对接繁华生活一线对接 通达城市核心郑州、新乡、原延等地。畅达市区各个板块，与多地实现 90分钟生活对接圈。 关键词关键词：多元交通：多元交通 畅达核心畅达核心 9090分生活交通圈分生活交通圈 Park 公园价值 毗邻公园毗邻公园 鲜氧生活触手可及鲜氧生活
3、触手可及 180亩市政公园。 于城市丛林里发现一方鲜氧环绕的珍稀人居，商业、学校穿梭其间。 城市生活不再是钢筋水泥的禁锢，而是与绿植亲近相伴，悠然生活自然其间。 关键词关键词：公园环绕：公园环绕 绿植相伴绿植相伴 悠然生活悠然生活 Supportin g education 教育配套 教育资源环伺教育资源环伺 自建幼儿园，红星幼儿园，公建凯旋城小学、东方红小学等。 关键词关键词：教育资源教育资源 投资未来投资未来 赢在起跑线上赢在起跑线上 时代巨著时代巨著 左手繁华左手繁华 右手宁静右手宁静 依托新区时代发展主脉，占位区域核心。 300000建筑规模，30000万综合性商业建筑群，以邻里型商业
4、中心概念 填补区域内消费，与公园、商业街保持一条街的距离，实现了都市人“左手 繁华、右手宁静”的完美需求，同时满足居民“一站式”品质生活。 关键词关键词：时代巨著时代巨著 邻里商业中心邻里商业中心 鲜氧环绕鲜氧环绕 品质生活品质生活 Habitat 高尚人居 Revalue 升值无限 封丘新区崛起封丘新区崛起 城市发展红利增长点凸显城市发展红利增长点凸显 新区发展已经初见端倪，随着城市发展而带来的区域价值，将在我区再现。 众所周知、新区政府即将进驻、必然会带动新区的版图扩展。我地块作为新区政府 两翼之地两翼之地，占据发展的核心，例：交通、环境、配套、资源、教育、地段等 就此上述而言、投资或居住
5、无疑我处多为首选之地。 关键词关键词：封丘新区：封丘新区 城市发展红利城市发展红利 价值洼地价值洼地 【项目项目】物理价值提纯物理价值提纯 区域占位区域占位 优越交通优越交通 公园价值公园价值 高尚人居高尚人居 教育资源教育资源 升值无限升值无限 封丘北扩 新区成为 下一全新 增长点 繁华生活 一线对接 90分生活 圈 180亩公 园鲜氧生 活触手可 及 邻里商业邻里商业 中心中心 鲜氧环绕鲜氧环绕 品质生活品质生活 新区崛起 城市发展 价值洼地 教育资源 环伺 起跑在他 人之前 区域环境区域环境 增长潜力增长潜力 产品价值产品价值 项目项目价值点已足够清晰 【金瀚金瀚9 9号院号院】单纯定位
6、显然不能支撑庞大的架构单纯定位显然不能支撑庞大的架构 这样的整盘定位出彩吗？ 传播力度够不够？ A problemA problem 一个问题：一个问题： 够还是不够呢？ 普通的包装到这一步就够了！普通的包装到这一步就够了！ 但对于【9号】显然不够 为什么不够？ 看市场。看市场。 定位输出亟需市场检验 The test of the market 【竞品分析竞品分析】 以竞品对比为导向，张扬优势，避其锋芒 写在方案之前 在阐述整套方案之前，我们需要提出三个问题，以便更好的分析项目、整理思路 了解市场！ 走出市场！ 创造市场！ 了解市场了解市场 看看他们的产品看看他们的产品 面积面积 成交量成交
7、量（套）（套） 价格价格 成交量成交量（套）（套） 80-99 41 20-29 168 100-120 253 29-35 300 121-131 201 36-40 428 131-140 332 41-50 218 141-150 261 51-60 24 150-180 45 100以上 39 合计 1133 合计 1133 14年封丘去化表 时间：1月-11月 项目名称项目名称 位置位置 均价均价 主力户型主力户型 入住时间入住时间 竞争因素竞争因素 嘉祥名郡 北干道 2850 110129 15/10 规模、配套 凯旋城 东风路 2950 88159 15/12 规模、配套、地段
8、华展国际 黄池路 2800 89170 15/12 价格、规模、地段 陈桥御园 北干道 2900 113135 15/6 价位、地段 佳联国际 黄池路 3000 125140 15/5 地段 东方名郡 文化路 2800 102132 15/12 价格、位置 瑞丰花园 世纪大道 2800 116-140 15/10 位置、价格 世纪花园 行政路 2700 78-141 14/12 价格、位置 在售项目 市场在售项目多数已经入热销售与尾盘期，并纷纷于今明两年开始入住，同时侧面反映出市场空挡期是不出在的，注定日后市场竞争压力非常大、因此在项目定位上我们在找出他无我有的亮点，来吸引眼圈、帮助去化。 总
9、建面：总建面： 520615520615 住宅占：住宅占： 447848447848 商业占：商业占：1663816638 会所占：会所占：21862186 地下总：地下总：5264452644 总户数：总户数：37123712 车位数：车位数：27052705 优势：优势：配套齐全、知名度高、产品、户型丰富。 星级酒店、公立学校、温泉地暖、万厦物业 亮点：亮点：赠送约9-20及配套。 凯 旋 城 优势：优势：有规模、配套全面、产品多样、户型丰富。 商业街、幼儿园、小学、四季电热泵 亮点：亮点：面积赠送7-21 配套、教育。 嘉 祥 名 郡 总建面：总建面： 930003930003 住宅占：
10、住宅占： 743352743352 商业占：商业占： 186650186650 会所占：会所占：50005000 地下总：地下总： 387444387444 总户数：总户数：57085708 车位数：车位数：28542854 陈 桥 御 园 优势：优势：地理位置、入市时机、面积适中、低总价。 卖点：卖点：低价开市、生活成本低。 总建面：总建面：108970.65108970.65 住宅占：住宅占：100617.62100617.62 商业占：商业占：8353.038353.03 占地面：占地面：45613.545613.5 地下总：地下总：2930429304 总户数：总户数：814814 车
11、位数：车位数：820820 优势：优势：地理位置、生活便利、面积适中、低总价。 卖点：规模、位置。 总建面：总建面：114120.76114120.76 住宅占：住宅占：90625.7690625.76 商业占：商业占：16920.0916920.09 物业占：物业占：285285 地下总：地下总：62906290 总户数：一期总户数：一期230230 车位数：车位数：262262 华 展 国 际 优势：优势：交通便利、地段。 总建面：总建面：97033.5797033.57 住宅占：住宅占：7134071340 商业占：商业占：1779417794 酒店占：酒店占：79007900 总占地：
12、总占地：2533525335 总户数：总户数：492492 车位数：车位数：437437 嵩 基 鸿 润 城 优势：优势：高得房率、低总价、医疗+教育。 卖点：教育、医疗、价格。 总建面：总建面：309256309256 住宅占：住宅占：275673275673 商业占：商业占：3153131531 公建占：公建占：20502050 地下总：地下总：3308033080 总户数：总户数：22142214 车位数：车位数：22142214 锦 绣 花 园 优势：优势：地理位置、生活便利、自身配带商业。 卖点：地段。 总建面：总建面：182982.4182982.4 住宅占：住宅占：105738.
13、4105738.4 商业占：商业占：1009.81009.8 54286.654286.6 公建占：公建占：214214 总占地：总占地：6323163231 总户数：总户数：777777 车位数：车位数：754754 嘉 联 国 际 优势：优势：地理位置、教育资源、面积适中。 卖点：教育、医疗。 总建面：总建面：104179104179 住宅占：住宅占：83187.983187.9 商业占：商业占：9859.69859.6 占地面：占地面：45613.545613.5 地下总：地下总：99129912 总户数：总户数：690690 车位数：车位数：345345 东 方 名 郡 优势：优势：地
14、理位置、周边环境、知名度高。 卖点：卖点：地段、公园。 总建面：总建面：127580127580 住宅占：住宅占：9509395093 商业占：商业占：2309523095 公建占：公建占：350350 地下总：地下总：90429042 总户数：总户数：695695 车位数：车位数：695695 瑞 丰 花 园 优势：优势：地理位置、环境、产品差异化、知名度知名度。 卖点：配套、教育、规划优势卖点：配套、教育、规划优势。 总建面：总建面：8840188401 住宅占：住宅占：5766057660 商业占：商业占：89858985 公寓占：公寓占：91589158 地下总：地下总：1260012
15、600 总户数：总户数：474474 车位数：车位数：354354 世 纪 花 园 诸上项目、优势体现点楼盘硬件楼盘硬件 建筑风格：英伦-法式（法兰西）-ArtDeco-简欧 园林形式：三层立体绿化 产品类别：洋房-多层-小高层 空间价值：阳台-入户花园-书房-飘窗 优势综合：教育、医疗、体量、价格、面积、物业教育、医疗、体量、价格、面积、物业 【启示启示】 当下、封丘在售项目卖点全部体现在楼盘硬件上，都在比大比全比价， 而忽略客户对功能上的需求和提升性功能上的需求和提升性。 【结论结论】 了解客群了解客群 看看他们的需求看看他们的需求 我们可以把客户群分为三类：刚需群体、改善群体、储备投资群体。 客户类型客户类型 蓝领型：外出务工、务农、个体私营 刚需型：子女婚房、拆迁户 改善性：投资改善性：投资、自用自用、改善现有的居住环境改善现有的居住环境 教育型：为子女教育教育型：为子女教育、投资孩子未来投资孩子未来 储备型：子女正处教育阶段或务工阶段、为其将来打算 目标客户群定位目标客户群定位 从目前市场上客群来看： 刚
