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1、房地产投资风险及其防范策略王慧(西安科技大学 管理学院 陕西西安)摘要: 房地产业是集房地产开发、经营管理和物业服务为一体的综合性产业，是社会生产和再生产及各种经济活动的基础，同时，房地产业也是一个高风险，高盈利的行业。房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等基本经济活动中，以期将来获得不确定的收益。而在这个投资活动过程中，收益与风险是并存的，尤其是在当前的经济状况下，分析房地产投资的风险并进行有效规避更是势在必行。文章简要分析了房地产投资的主要风险，并对现阶段我国房地产投资做出了风险防范策略。关键词:房地产 投资 风险 防范策略0.引言回顾我国房地产业几十年的发展历程,从
2、1958年我国房地产市场被取缔,到20世纪80年代初期我国房地产市场随着改革开放而得到恢复,再到90年代发生的房地产泡沫,一直到目前的房地产市场的火爆,中国的房地产市场的发展可谓是一波三折。众所周知,目前房地产业已经成为我国国民经济主要的支柱产业之一,房地产市场的健康平稳关系着国计民生。近几年来我国房地产市场异常火爆,房价一路走高。据悉2013年7月北京、广州、福州等地出现了几处“日光盘”,即楼盘开盘当日就售磬。其中北京某楼盘创下了单日单盘收入最高记录,单日收入高达37.9亿元。据最新统计,全国70个大中城市仅今年上半年房价上涨63%。不仅房价上涨,上半年国内土地供应量也创历史新高,地王频出,
3、土地市场异常火爆,105个城市住宅地价有94个城市地价上涨。面临着这样的房地产市场形势,许多房地产开发商在高额利润的驱使下继续加大房地产投资。据统计今年全国已有5.7万亿的资金流向了房地产市场,占全国社会融资规模的一半以上。为此有的专家预测，目前房地产市场应该到了重要的拐点,如同击鼓传花到了最后一棒。笔者认为在这种形势下,房地产开发企业最重要的是应该保持清醒的头脑,不要被眼前的火爆局面冲昏,高收益必然伴随着高风险,如何正确识别、评价潜在的各类风险,减少投资决策的盲目性是当前房地产开发商最主要的任务。1.房地产投资风险浅析房地产投资风险是指房地产投资主体直接或间接地把一定量的资金投入房地产项目,
4、 在开发过程中, 由于受到多种不确定因素影响而造成的房地产项目没有达到预期的利润甚至赔本。一般将能够引起或增加房地产投资风险事件发生的机会和影响损失程度的因素或潜在条件称为房地产投资风险因素。概括起来主要包括以下几个方面：1.1 政策风险政策风险是指我国宏观调控政策行为,特别是房地产调整控制性政策而带来的风险。包括产业政策稳定性、土地使用制度改革、金融政策等方面。由于政策的变化而带来的风险将对房地产投资产生重大的影响。2013年下半年国家对房地产的宏观政策是“促进房地产市场平稳健康发展”,很多开发商认为这是利好的兆头,预测下半年国家不会出台控制房地产市场的新政策和法规。在金融方面, 2013年
5、6月份美联储将改变量化货币宽松政策,意味着全球的资本配置将被改变,而中国房地产市场不久就会面临新的挑战。房地产业作为我国国民经济的主要支柱产业，在当前我国房地产市场有待完善的情况下，政策风险对房地产投资的影响尤为重要。1.2 利率风险利率风险是指资金利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。房地产投资额大、投资周期长,这就注定外部资金尤其是银行贷款额相当大。这样的不良后果使企业负债规模过大, 当利率上升时, 企业支付的利息随之增高, 资本成本增大, 楼盘成本加大, 如果价格调高, 楼盘卖不动, 如果价格不动, 则利润减少甚至为零, 更坏的结果是销售价格低于成本、亏本。1.3 社会风
6、险社会风险主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产的影响,主要包括城市规划变化、周边地区的发展及建筑覆盖率变化。比如城市规划变动、周边地区的发展都可能会影响房地产的价格下降,进而会给房地产开发商带来损失。1.4 市场风险市场风险是指由于供求关系变化，引起房地产投资市场中投资主体进行的投资行为变化而带来的投资潜在损失。房地产市场中购买能力下降、劳动力价格上涨或原材料价格上涨等都会对房地产投资带来较大的风险。1.5 技术风险技术风险是指由于科技进步、技术结构及相关变化给房地产开发商和经营者带来的可能性损失。技术风险主要包括建筑设计变动、工期延长或质量问题。如果由于工作中发现设计方案设计不合理需要
7、变更时,房地产开发商就需要追加成本进行设计变更。如果是项目质量不好,需要返工处理就会延长工期,同样也会加大投资成本。1.6 自然风险自然风险是指不能预见且不可抗力事件给项目造成损害或毁灭的风险，即由于各种自然原因对房地产商品的生产过程和经营过程造成影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。这些风险出现的机率相对较低，可一旦出现造成的危害是相当严重的。1.7 经营管理风险经营管理风险是指由于房地产投资经营管理不善而造成损失的风险。包括: 投资者不能胜任经营管理工作、信息匮乏、决策失误、不能处理好各种合同关系、违章或违法等。房地产管理水平的高低, 决定了房地产
8、项目收入支出的大小, 也就决定了房地产项目抗风险的能力。管理水平高的房地产项目, 其经营支出低而收入高, 这样就保证了尽快回收资金, 保证了在外部环境变坏的情况下也能维持, 所以管理水平高的房地产项目, 其抗风险能力强。相同类型的房地产项目, 亏损或盈利，很大程度取决于对房地产项目的管理水平。投资不同类型的房地产, 需要承担的投资商业风险也不相同。普通住宅的风险相对要小些。此外, 房地产的户型设计和装修风格品质也直接影响着能否盈利。近几年一度风靡成都的精装小户型就以其独特的功能受到市场的青睐而赚得一桶金。2.房地产投资风险的防范策略2.1 了解市场行情,寻找投资良机房地产市场投资要实现收益是以
9、市场需求为前提。投资于房地产的资金将建造出需要人们购买的房屋，只有房地产市场中存在对房屋的需求，可以实现房屋的出售，开发商的投资才能顺利实现。所以投资于房地产市场首先要深入了解市场现状，预估市场前景。了解市场现状要从市场调研入手。市场调研需要充分了解当前市场需要但目前还很欠缺的房地产项目类型是什么，需求量有多大，市场是否饱和，市场的支付能力如何，企业面临的的竞争力如何，市场未来的走向又是什么。充分了解市场，是企业预估风险，理性预期，降低成本的风险的基础，企业应当根据市场理性决策，寻找最佳投资点。2.2 把握政策变动，认准投资方向当前我国房地产投资正处于高速发展的时期，国家和地方政府宏观政策调控
10、频繁，这就要求房地产投资者在进行投资决策前，应加强对房地产相关法律、法规，国家税收政策、财政政策及货币政策等政策的研究，把握国家政策的宏观动态。通过对各项政策的研究, 既有助于房地产投资确定正确的投资开发方向, 较正确预测未来, 又利于其根据政策变动及时调整投资策略, 有效控制政策风险。2.3 制定相关措施,转移投资风险投资风险是可以根据合同的相关规定转移的，对于存在的一些风险问题在法律规定范围内可以进行合理转嫁，比如在房地产开发过程中所面临的材料的价格波动这样的风险可以通过各种条款的制定将其锁定在最小范围内。其次,可以通过保险进行风险转移，减少其所承受的风险。但是这种方式运用不是十分广泛,因
11、为它会受到各种制度的制约和规定。另外,可将项目投资资金证券化,所谓资金证券化,是指房地产企业利用金融工具把项目开发资金转化为有效证券,在这个转化过程中,开发商和项目之间的关系也同时发生变化,从直接的物权关系转化为以金融工具为媒介的债权关系,从而实现风险转移。2.4 进行合理融资，减少金融风险房地产投资量大，必须采取融资的方式满足其投资需求。目前，房地产融资方式主要有：通过银行发行金融债券，筹集开发资金；通过房地产预售取得房款筹集资金；利用土地使用权申请银行抵押贷款。各房地产开发公司应根据自身的实际情况，选用最适合的融资形式，以便迅速、大量、安全且低成本融入资金。此外，房地产企业还要增收节支、提
12、高劳动效率，减少管理费用，以确保所投入的资金获得最大的经济效益。2.3 健全监管机制，降低资金消耗工程建设既是投资项目资金的消耗过程, 又是工程项目建设完成过程。由于房地产项目投资主体与建设主体相分离，所以在这一过程中节约资金的可能性很小, 但增加资金的可能性很大。所以，进行项目建设过程中的风险管理，保质保量按期完成项目是投资者应对的一大难题。健全对投资项目的监管机制，首先要把好施工队伍关口，通过项目招标选择经济实力雄厚、技术实力强、管理经验丰富、价格合理、效率高以及有良好信誉的施工队伍；其次要认真签定施工合同，以法律文件来保障合同双方的经济效益，防范道德风险。最后，聘请经验丰富的工程监理对项
13、目施工全面监督和管理，对工期、质量、成本严格监控，协调建设方与施工方的关系，及时化解矛盾，防止出现延误工期的情况。2.4 加强经营管理，多方面规避风险项目管理者是投资项目能否达到预期收益的关键。提高管理着的素质和水平不仅可以降低投资不确定性带来的风险，还能提高资金的使用效率及收益水平，进而降低风险。另外，合理改变经营形式、制定合理的销售战略、采用丰富的营销手段也可以在多方面规避房地产的投资风险。3.结语随着我国经济的发展，房地产产业起着重要的拉动作用，而且是一项高收益的投资项目，正是因为如此，房地产投资已经成为近几年乃至今后几年几十年社会投资的热点。任何事物都是矛盾的统一体，存在巨大收益的同时
14、，也会拥有巨大的风险，特别是在面临当前经济转型发展期，房地产企业更是面临着巨大的风险，因而，对房地产企业的风险问题研究具有着巨大的现实意义。树立风险意识,掌握风险识别、评价和防范的管理技术,通过理性的判断、科学的决策有效规避风险,使企业实现盈利和快速发展的战略目标。4.参考文献1 苗长川、杨爱华.房地产经营与管理M .北京交通大学出版社 ，2011年2 宋戈.房地产投资风险的定性预测方法J .物流科技， 2004年3 陈佑启.房地产投资风险管理及经营决策方法M .山西经济出版社 ，1997年4 汪鹏.我国房地产投资风险分析J .合作经济与科技， 2009年5 冯力，陈丽.房地产投资分析M .化学工业出版社，2010 年
