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1、- 1 -呼和浩特市。 。 。城中村改造暨土地一级开发项目投资分析报告前 言呼和浩特市经济、社会发展迅速，城市化进程不断加快，首府城市“洼地”效应显著，经济要素积聚，城市人口增长，拉动区域房地产市场快速发展，土地一级市场交投活跃，市政府供地压力增加。在确保基本农田不减少的政策红线下，盘活存量土地，积极推进城中村改造，加快建成规划区域，为经济、社会、人口可持续发展奠定土地要素基础，是各级政府的必然选择，也为土地运营商带来优良投资机会。与市（区）政府合作，参与呼和浩特市南店村城中村改造暨土地一级整理和开发，政策可行，市场可行，操作可行，经济可行。第一章 投资环境综述呼和浩特市位于内蒙古自治区中部土
2、默川平原，是内蒙古自治区的首府，是祖国北疆的历史文化名城，是中国实施西部大开发战略重要中心城市之一。一、呼和浩特市地理气候条件呼和浩特市北枕巍巍大青山，南濒滔滔黄河，与鄂尔多斯高原隔河相望，西与包头市接壤，东与集宁市为邻。市区平均海拔 1050- 2 -米，夏无酷暑、冬无严寒、四季分明，年平均气温 8左右，年降雨量 350-500 毫米，属典型的温带大陆性气候，二级以上优良天数达 330 天以上，适宜居住。二、呼和浩特市行政区划与土地面积呼和浩特市辖玉泉区、回民区、新城区、赛罕区四区及土默特左旗、武川县、和林县、清水河县、托克托县五个旗县和一个国家级开发区。全市土地总面积 17224 平方公里
3、，市区面积 2054 平方公里，城区面积 114 平方公里。三、呼和浩特市人口构成全市总人口 213.9 万人，市区人口 109.7 万人，其中，新城区人口 32.5 万人，回民区人口 22.1 万人，玉泉区人口 19.1 万，赛罕区人口 36.0 万。2009 年，全市实际常住人口 257.9 万人，流动人口主要在市区集中。全市少数民族人口 26.8 万人，占总人口的 12.5%。四、呼和浩特市交通布局呼和浩特市做为自治区交通枢纽城市，距首都北京 569 公里，距口岸城市二连浩特 490 公里，距天津港 700 公里，目前已建成航空、铁路、公路立体交通系统。白塔机场与国内主要省市及香港特区航
4、线联通；京包线穿越城区，呼和北京高速铁路已经立项；国道、省道、高速公路已成纵横布局。- 3 -五、呼和浩特市城市经济规划与发展呼和浩特市已经构建起乳业、电力、电子信息、生物制药、冶金化工、机械制造等六大优势特色产业集群，国民经济近年始终保持又好又快发展的势头。2008 年，全市地区生产总值实现 1316.4 亿元，同比增长 13.6%；财政总收入突破 158.3 亿元，同比增长32.4%；城镇居民人均收入、农民人均收入分别达到 20267 元和7051 元，同比分别增长 19.8%和 15.2%。2004 至 2008 年，五年累计完成固定资产投资 2530 亿元，开工亿元以上项目 667 项
5、。呼和浩特市经济综合实力已经走进西部 12 个省会城市的前列，在中国城市最新经济实力排行榜上以 1294 亿元的经济总量排名第 67 位，被评为最具投资价值的城市之一。六、城市规划与建设呼和浩特市确立了“东进、西连、北控、南拓”的城市规划思路，市区建设用地控制性规划已经批准并正在执行。随着政务区东移和新火车站建成迁址，城东已经形成开发建设热点区域。伴随经济总量增长，城市化进程加快，城市配套改造提速。在城市道路方面，呼和浩特市将打通与二环路相接的十个连接线，总投资 332 亿元；计划投资 2000 万元继续改造小街巷 30 条；投资378 亿元新建七个公园；投资 202 亿元改造几大广场；完成庭
6、院绿化、居民区绿化和小街巷绿化；完成东、西两个热源厂建设；- 4 -完成多个高档住宅区的开发建设；继续改造“两河一库”，配合城市道路改造，继续实施供水、雨水等管网工程；4 个污水处理厂将完成总投资的 70。第二章 区域房地产市场分析呼和浩特市做为首府城市，集中自治区医疗、卫生、教育、城市基础设施、政务、商务等优势资源。伴随近年经济快速发展，城市建设水平日益提高，加之政策红利对城市发展和市民福利的倾斜，呼和浩特市对周边人口产生显著集聚效应，有力拉动区域房地产发展。呼和浩特市房地产业自 2005 年以来进入快速成长期，房地产投资规模、开竣工面积、销售面积总体呈现持续增长态势。2007 年 1-12
7、 月，房地产开发投资完成 96.71 亿元，与上年同期相比增长 92.82%，环比增长了 6.07%；房屋建筑施工面积 1358.97 万平方米，同比增长 108.82；房屋新开工面积 378.84 万平方米，同比下降 0.73；房屋竣工面积 320.85 万平方米，同比增长161.07。2008 年，受宏观调控政策和金融危机影响，市场表现平淡。2009 年，呼和浩特市房地产市场迅速复苏，走出一波上涨行情。刚性需求开始释放，改善性需求和投资性需求入场，热点楼盘受到市场追捧，市场信心恢复，带动房地产投资增加。2009 年 1-6 月，呼和浩特商品房施工面积 1343.29 万平方米，与上年同比增
8、长 35.28；新开工面积 195.17 万平方米，与上年同比增长 26.11。- 5 -房地产市场交易活跃，商品房价格持续攀升，年均商品房实际销售面积在 250-300 万平方米之间，成交水平相对稳定并呈现持续增长趋势。新建商品住宅均价自 2005 年的 2000 元/平方米跃升至目前的3500 元/平方米，五年间增长 175%。但比较其他中心城市，呼和浩特市商品房均价仍处于中等向下水平。通过问卷调查分析，中低价位、中小户型住房仍是刚性需求的主流，3500 元/平方米的房价可能是刚性需求购房者能够接受的合理价位。改善性需求购房者更加重视居住环境和房屋品质；投资性需求购房者在投资选择上呈现多样
9、化特征，商业物业成为投资新宠。综合分析，地段仍是决定房屋价格与投资价值的第一要素。在经历全球金融危机冲击和政策轮番调控下，购房者购房行为将逐渐回归理性，房地产未来市场表现趋于平稳。第三章 呼和浩特市土地市场分析一、2003 年至 2009 年呼和浩特市部分国有建设用地挂牌出让价格地块名称成交时间亩数用途出让 方式成交单价 (万元/亩)成交总价 （万元） 原毫沁营乡麻花板 村2003-10-1557.302住宅挂牌 20.5331176.6原五金公司2004-2-104.074商业挂牌226.691923.54原水利厅办公楼2004-3-3165.053综合挂牌135.0688786.58原赛罕
10、区东瓦窑村2004-8-1930.207综合挂牌7.8662956.25原新城区豪沁营乡 南店村2004-9-2012.218综合挂牌8.586104.9045- 6 -园二路以南、腾飞 路以东2004-11-30140.365混合 住宅挂牌36.6685146.9222腾飞路东、滨河路 西、园二路南2005-4-13231.5混合 住宅挂 牌5512732.5展东路以西、南二 环路南北两侧2005-4-29332.72居住、 商业挂 牌4013309.056东至东河、南至一 家村土地2005-5-27198.84混合 住宅挂 牌265169.9297展西路东侧地块2005-12-2313.2
11、9居住、 商业挂 牌126.051675.2001 赛罕区徐家沙 梁村2006-5-10165.2住宅、 商业挂牌121.120000乌兰察布西街以北、 艺术厅南街以东2006-7-21106.08住宅、 商业挂牌294.17231205.768新城区成吉思汗大 街南侧2006-7-2159.03住宅挂牌38.9632300机场路以南、东河 以东南 2 号地2007-1-25507.94住宅、 商业挂牌9045714.6机场路以北 3 号地2007-1-25131.86商业挂牌9011867.4中山西路南市总工 会2007-1-253.04办公 公寓挂牌459.39471396.56地质局南街
12、以南2007-1-258.55商业 公寓挂牌373.033189.4107腾飞路以西、园二 路以南地块 (2007029)2007-5-2269.05住宅、 商业挂牌107.177400腾飞路以西、六纬 路以南(2007034)2007-7-1747.83居住挂牌115.0075500.7949成吉思汗大街以北 (2007040)2007-7-1720.31办公挂牌79.99181624.6336滨河南路以东、水 磨街以北 （2007050）2007-9-34.07住宅挂牌310.8151265.017北二环路以北，丁 香路以西 （2007077）2007-11-28109.85居住、 商业挂
13、牌96.99210654.5849金桥世纪四路以北 地块（2007084）2007-11-2812.81居住、 商业挂牌66.012845.6173东二环以东、腾飞 路以西（2007096）2008-1-29493.29居住、 公建挂牌145.99899772019.8454赛罕区机场路南侧， 不塔气路以西地块2008-5-1311.31居住挂牌68.0219451769.3282世纪十一路以北2008-6-25228.706居住挂牌46.3610602.8786- 7 -（2008022）商业 北垣西街以南、总 局街以西 （2008042）2008-11-37.56公共 服务 设施挂牌738
14、.3935582.2497锡林郭勒北路以东、 中山路以南2008-11-322.15商业 住宅 挂牌629.98913954.2592鄂尔多斯东街以南、 东影南路以西2008-11-336.46住宅 商业挂牌853099.1009新华东街以北、十 四中西巷以西2009-5-2758.17商业 居住挂牌30017451.0097四纬街以北、车站 前街以东 （2009011）2009-5-27165.07商业 住宅 挂牌75.212413.291成吉思汗大街以北 （2009015）2009-5-279.92商业挂牌105.0741042.3358防风林南街以南 (2009021)2009-7-27
15、99.82居住 商业 挂牌82.2558210.6908俄而多斯大街以北、 锡林郭勒南路以东2009-7-271.61商业挂牌1139.131834成吉思汗大街以南、 康复路西北2009-10-2089.38居住 商业 挂牌71.436384.3096机场高速路以南、 车站前路两侧2009-12-1047.64商业挂牌119.9955716.5783车站前路以西、四 纬街以南(2009043)2009-12-1048.91商业挂牌188.1019200大学西街以南、呼 伦贝尔南路以东2009-12-1021.8住宅 商业 挂牌459.98210027.5988二、土地市场简析通过对 2003
16、年至 2009 年呼和浩特市部分地块国有建设用地土地使用权挂牌出让成交价格数据对比分析，市区土地价格呈现快速上涨趋势。以商住综合用地为例，年度单幅地块最高出让金价格由2003 年的 226 万元/亩，直涨至 2009 年的 1139 万元/亩，创下历史新高；而城中村土地出让价格也由 2003 年的 20 万元/亩左右，涨至188 万元/亩，上涨 9.4 倍。2009 年最后一批次土地出让，南店村新- 8 -火车站前一地块以 188.1 万元/亩高价成交，拉升该区域土地市价，反映了开发商对新车站商圈土地增值的良好预期，为该区域地价上升打开了通道。土地资源的稀缺性，为土地价格上扬提供了足够的长期支撑。除 2008 年出现土地流拍个案外，呼和浩特市土地一级市场成交活跃，供求结构基本平衡，部分优势地块竞拍激烈，适宜成片开发的土地资源日显稀缺。长期来看，供地紧张的局面正在形成并将逐渐加剧，供求关系失衡无法完全通过土地增量调节，努力盘活土地存量，节约、集约使用土地成为必然选择。第四章 政策环境分析房地产业做为国民经济的重要产业，对拉动投资、增加就业、带动相
