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1、璧山县房地产市场调查东方金诚国际信用评估有限公司重庆分公司2010 年 1 月2 目 录1、璧山县区位介绍 . 3 2、璧山县与邻近各区县房地产开发对比 . 5 2.1、房地产开发企业对比. 5 2.2、房地产投资对比. 7 2.3、商品房竣工面积对比. 8 2.4、商品房销售面积对比. 9 2.5、商品房成交价格对比. 10 3、璧山县及邻近区县现有楼盘情况 . 12 3.1、璧山县及邻近区县楼盘情况对比. 12 3.2、璧山县现有楼盘介绍. 20 3 1、璧山县区位介绍璧山县位于重庆市以西，东经106 .02至东经 106.20， 北纬 29.17至 29.53。 东西宽 15.5公里，南
2、北长 66.5 公里，县域面积 915 平方公里。东邻沙坪坝区、九龙坡区，南界江津区，西连铜梁县、永川区，北接合川区、北碚区。璧山县四周环山，拥有43 万亩茂密的森林，环境清幽，森林覆盖率达到31.4，人均森林面积高达460 平方米， 正如中共中央政治局委员、 重庆市委书记视察璧山时说， “ 从地图上看，璧山像我们的宝岛台湾，面积 915 平方公里，相当于伟大祖国的万分之一， 好似一片叶子飘在重庆主城区旁边 ” ，是临近重庆主城的天然“ 绿岛 ” 。4 璧山县地质构造属川东南弧形构造带，华蓥山复式背斜中的温塘峡背（东山）与沥青峡背斜（西山）之间。据清同治四年璧山县志载：璧山“形如柳叶，四壁皆山
3、，外高中平” 。境东有缙云山，西有巴岳山，东山、西山为天然屏障，海拔分别在500810 米和 500885 米之间，两山夹一槽，中部系丘陵地带，海拔在270400 米之间。东西山面积约161 平方公里，占全县总面积的17.6%，丘陵面积 753 平方公里， 占 82.4%。县域地表水属外流水系，有大小溪河75 条。其中，璧南河系长江一级支流，全长73.1公里，在江津区油溪镇注入长江；璧北河全长 37 公里，在北碚区澄江镇注入嘉陵江；梅江河流经璧山西部各乡镇，全长 53 公里。5 璧山县地处中亚热带湿润季风气候区，气候湿润，雨量充沛，四季分明。具有春旱、夏热、秋迟、冬暖、无霜期长以及风速小、湿度
4、大、日照少、云雾绵雨多的特点。年平均气温 18.3，极端最高气温39.7，极端最低气温 2.3；年平均降雨量1231.2mm；年平均日照时数911.5 小时；年平均风速1.6米/秒；年平均相对湿度80% ；年平均无霜期 337 天。2、璧山县与邻近各区县房地产开发对比2.1、房地产开发企业对比6 一个地区的房地产开发企业的数量和开发企业的规模对整个地区的房地产行业发展起着非常关键的作用。而国内知名房地产开发企业的入驻更是一个地区提升本地区房地产品质的保证，如碧桂园入驻长寿，带动了长寿区房地产开发的小区化；金科入驻涪陵，带动了涪陵地区住宅品质的大幅提升，对地区房价的上涨也起到了推波助澜的作用。表
5、一：璧山县及其周边区县房地产开发企业统计区县璧山铜梁江津合川永川北碚沙坪坝九龙坡开发企业数38 38 19 21 16 76 186 198 7 量数据来源：中国房地产行业网与璧山县接壤的区县有铜梁、江津、合川、永川、北碚、沙坪坝和九龙坡。北碚、沙坪坝和九龙坡均属于重庆市主城区，吸引了众多的房地产开发企业，其中有相当一部分为国内知名房地产开发企业，其城市建设、商品房开发均非一般区县可比拟；恒大地产入驻江津，已经开发了恒大金碧天下，金科在2010 年初与永川区政府签订了新城开发合作协议，可以预计，在这些区县中，江津、永川已经取得了房地产开发的巨大优势，其商品住宅品质的提升将会很快。目前在璧山县登
6、记注册的房地产开发企业有38家，其中二级资质12 家，三级资质26 家，整体而言璧山县本地房地产开发企业实力较弱； 2009 年璧山县与重庆地产集团签约，共同打造绿岛新区，这无疑对提升璧山县房地产开发的品质具有较大的推动作用。2.2、房地产投资对比图一： 2007 年、 2008 年各区县房地产8 开发投资情况（万元）01000002000003000004000005000006000007000008000009000001000000北碚区铜梁县沙坪坝九龙坡江津区永川合川璧山县20082007数据来源：重庆市统计年鉴从图一可知，在璧山及其周边区县中，九龙坡、 沙坪坝房地产开发投资占据绝对
7、优势，璧山县的投资量仅高于铜梁县，均比其他区县投资规模要小； 同时，除主城三区外，其余区县 2008 年房地产开发投资均比2007年有所增长。 2009 年前三季度， 璧山县完成房地产开发投资6.67亿元， 同比下降 28.6%。整体而言，璧山县房地产开发投资规模较小。2.3、商品房竣工面积对比2008 年璧山县商品房竣工面积为15.7 万平方米，其中住宅13.35 万平方，在与各9 临近区县中对比中，排名垫底；排名最高的为九龙坡区， 商品房竣工面积154.20 万平方米，其中住宅 118.95 万平方米， 其次为沙坪坝区。值得一提的是，永川区商品房竣工面积高于北碚区。 2009 年前三季度，
8、 璧山县商品房竣工面积23.42 万平方米，同比增长200%，璧山县商品房竣工面积在2009 年出 现了大幅增长。图二：2008 年商品房竣工面积情况（平方米）02000004000006000008000001000000120000014000001600000北碚区铜梁县沙坪坝九龙坡江津区永川合川璧山县商品房竣工面积住宅竣工面积数据来源：重庆市统计年鉴2.4、商品房销售面积对比在商品房销售方面， 2008 年，璧山县商品房销售面积68.28 万平方米，同比增长11.55%，其中住宅销售面积66.23，同比增10 长 17.10%。在各区县对比中， 璧山县销售面积高于北碚区和铜梁县，沙坪坝
9、区排名第一。2009 年前三季度， 璧山县商品房销售面积为 47.3 万平方米，同比增长0.40%。璧山县商品房销售面积排名的提高，表明璧山县商品房需求较大， 市场活跃度高于北碚区和铜梁县。图三：2008 年商品房销售面积情况（平方米）05000001000000150000020000002500000北碚区铜梁县沙坪坝九龙坡江津区永川合川璧山县商品房销售面积住宅销售面积数据来源：重庆市统计局2.5、商品房成交价格对比在商品房成交价格方面，2008 年，璧山县商品房成交均价为1769.69 元/平方米， 商品住宅成交均价为1666 元/平方米，在与邻近区县对比中，璧山县房屋均价最低。2009
10、11 年前三季度，璧山县房屋成交均价为2173.66元/平方米； 2010 年 1 月 11 日至 17 日，沙坪坝区房屋成交均价为4431 元/平方米，九龙坡区为3935 元/平方米，北碚区为3399元/平方米。在商品房成交价格方面，璧山县具有比较明显的优势，拥有较大上升空间。图四：2008 年璧山县及其周边区县商品房成交均价对比（元/平方米）05001000150020002500300035004000北碚区铜梁县沙坪坝九龙坡江津区永川合川璧山县商品房销售均价住宅销售均价注：商品房成交均价由销售额与销售面积相比而得出与接壤各区县相比， 璧山县房地产开发企业整体实力较弱，楼盘品质难以与大房
11、地产开发公司的项目相竞争；同时璧山县房地产开发投资不足，导致竣工面积较少，商品房供应不足； 璧山县商品房销售市场相对比12 较活跃，成交量较大，但成交价格较低。综合而言， 璧山县房地产项目具有较高的价格竞争优势，房地产项目品质有待进一步提高。3、璧山县及邻近区县现有楼盘情况3.1、璧山县及邻近区县楼盘情况对比表二：璧山县及邻近区县现有楼盘情况区域楼盘数量楼盘名称开发商价 格（元 /平 方米）备注璧山7 川东瀛嘉天下瀛嘉房地产3500 小高层、多层、别墅、花园洋房天佑山水国际璧山县天佑房地产3500 小高层利雅白云湖利雅地产3700 待售、独栋 、 联13 排、双拼瀚恩阳光瀚恩物业2300 售完
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