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1、设计任务书与前期策划 规划设计是住宅建设的龙头。从行业建设和管理的宏观角度出发，通过制定超前性、适应 性的住宅设计标准规范，推行住宅性能认定制度；加强建筑设计的基础研究；建立规划设计的市场竞争机制和方案审批制度等等，不失为行之有效的好方法。从个体 开发行为的微观层面而言，提高项目运作的科学性，是项目设计工作乃至开发行为成败的关键。本文通过设计任务书这一开发程序的必经环节，谈一谈，改进项目设 计操作的问题。 建设项目操作流程：一般由前期策划决策与实施两部分组成，本图将“设计任务书”环节从传统的规划设计部分中分离出来， 意在强凋其介于策划决策与实施之间的特殊地位， 展开本文的话题。 一、设计任务书
2、是前期项目策划的成果 “凡事预则立，不预则废”。许多开发商由于不熟悉市场经济体制下的项目运作方法，缺乏对项目的整体把握，市场定位不准，投资安排不周，建设进度缺 少计划，项目实施带有明显的随意性， 往往遭至市场的摒弃。 国内市场中之所以积压着大量的空置房， 其中的重要原因，是由于发商的操作错误，即使在目前全国住 宅市场稳定上升的情况下，这些楼盘由于总体布局、环境营造、房型设计、配套设施等方面的先天不足，仍不可能受到市场的认可。 项目设计缺乏依据，是造成设计成果不为市场接纳的主要原因。设计单位以技术工作见长，而对市场掌握程度较弱，即使目前推行的招投标工作可以促进 优秀的设计单位与设计方案脱颖而出，
3、 但由于业务角色和市场角色的原因， 实际上无论是设计方还是评审专家的工作依据仍然是设计任务书。开发商设计意图不明 确，往往会造成招投标工作的方面错误，即使选定中标单位，也会造成设计返工，时间、精力的浪费，挫伤设计人员的创作热情，直接影响设计成果水平。 可见，开发前期的精心策划，既可以减少开发商的市场风险，又为设计的顺利进行提供了保证。 住宅开发过程实际上是居住消费产品的生产：过程，适合一般产品的营销规律。依照菲利浦科特勒的市场营销理论，一般消费型产 品的设计与生产获得成功的关键在于正确确定目标市场的需要和欲望， 并比竞争对手更有效地传送目标市场所期望满足的东西， 企业要实现这一些目标，就需要在
4、环 境调查、分析的营销准备活动中确定目标市场及其需求，并结合自身的条件进行定位和产品设计。 住宅开发相对于一般产品的营销又具有自身的特殊性，表现在开发 载体土地的缺乏性、特异性，区位效应特性，设计建设工作涉及的规范标准的庞杂性， 建设周期长、 环节多的高风险性， 对产品需求的多层次性(居住享用， 身 份显示，投资增值)与多变性等等方面。这些都增加了住宅开发项目定位的复杂性。另一方面，准确的市场定位无疑可以使开发者降低市场风险，增加获得收益的可 能性。所以在项目的前期，重视发挥策划工作的作用，通过详细的调查分析，得出准确的市场定位至关重要，由此得出的设计任务书会减少设计工作修改甚至落空的 可能性
5、。可以说，设计任务书作为项目策划的决策成果，为设计提供了市场定位依据。 二、开发项目前期策划的工作要点 企业开发行为的根本目的是获得经济利益， 而这一目的实现， 必须通过满足市场的特定需求来完成，即“在适当的时间，适当的地方以适当的价格，适应的 信息沟通和促销手段，向适当的消费者提供适当的产品和服务”。由于住宅开发周期长、环节多、市场潜在消费需求难以把握，要使开发决策相对科学，则要求策划 工作具有系统性、超前性、可行性、应变性。 1、 系统性的要求：住宅项目开发一般由前期决策、规划设计、施工建设、市场营销、运营管理及贯穿始终的财务运作等环节组成，而项目策划阶段的工作实际上是整个 开发过程的虚拟
6、演示， 要求尽可能地反映各阶段可能遇到的问题， 故该阶段工作的人员组成应包括业主、各方面的工程技术顾问、市场调研员、营销顾问、财务融资 顾问、造价工程师、物业管理人员、规划设计人员、有时还需有相关的政府人士等。 2、超前性的要求：由于开发建设的周期长，一旦建成，较长时间难以改变，要求策划工作根据社会发展、科技进步的趋势，借鉴国内外的先进经验，尽可能地预测未来的变化程度，使项目定位具有合理的超前性。 3、 可行性的要求：通过详细的调研分析，结合自身的条件，锁定未来的产品定位，制定出行之有效的包括融资、 营销、 形象塑造在内的实施措施， 获得最佳的经济收益， 良好的社会、环境效益，是项目策划的根本
7、任务。 上述任务要通过下面的工作来完成：市场调研。了解国民经济走势，相关产业发展的趋势及产业政策，金融政策等宏观背景情况：区域市场调查分析。包括 区域内供求关系分析，区域竞争个案分析，不同个案比较等消费群体分析、规划前景及目前区位条件分析等等；用地现状调查， 包括地质条件、 配套设施条件、 动拆 迁量等。 行业法规分析： 限高、 容积率、 公建配置等。 通过市场环境调研，拟定备选方案(包括初步规划方案、销售计划)，确定项目市场定 设计任务书制作设计任务书制作 设计任务书 设计任务书是业主对工程项目设计提出的要求，是工程设计的主要依据。进行可行性研究的工程项目，可以用批准的可行性研究报告代替设计
8、任务书。设计任务书一般应包括以下几方面内容： 1设计项目名称、建设地点。 2批准设计项目的文号、协议书文号及其有关内容。 3设计项目的用地情况，包括建设用地范围地形、场地内原有建筑物、构筑物、要求保留的树木及文物古迹的拆除和保留情况等。还应说明场地周围道路及建筑等环境情况。 4工程所在地区的气象、地理条件、建设场地的工程地质条件。 5水、电、气、燃料等能源供应情况，公共设施和交通运输条件。 6用地、环保、卫生、消防、人防、抗震等要求和依据资料。 7材料供应及施工条件情况。 8工程设计的规模和项目组成。 9项目的使用要求或生产工艺要求。 10项目的设计标准及总投资。 11建筑造型及建筑室内外装修
9、方面要求。 二、设计任务书的形成 设计任务书是对策划工作要点，通过系统的分析，得出决策性的文件。作为开发建设目标与规划设计工作方向的主要信息传递手段， 设计任务书应较全面准确地反映策划结论的主要信息点，使设计成果同样体现系统性、超前性、可行性和应变性的要求。 设计任务书中应包括如下的设计要求 (不含设计依据基础资料、 设计周期等程式内容)： 设计成果的定性要求。包括设计内容应满足相关专业规范要求，材料设备选择，建筑类型要求，建筑风格要求，设计成果应满足目标市场的生活方式要求、市场定位要求等。 设计成果和定量要求。 设计成果应符合上级对设计的要求及满足任务书所提供的主要技术经济指标。如容积率指标
10、、户型面积指标、比例指标、公建面积指标、绿化率等。 对未来项目的管理要求。 设计成果应充分考虑未来项目建成后的管理需求。 如建材选择及构造设计应便于维修的要求；智能化管理的要求；垃圾收集方式的要求。管理便利性的要求等等。 适应操作弹性的要求。 设计工作应考虑建设项目分期开发的要求， 设计过程中对未来市场的变化可能引起的建筑种类、户型等的调整预先考虑。 适当超前的设计要求。鼓励设计单位在满足设计要求的前提下，发挥能动性，力争做到设计创新，技术创新，赋予目标产品高技术含量，提升市场附加值，营造市场卖点。 以上诸点设计要求演化为住宅项目各组成部分的具体要求， 即构成相对全面的设计任务书的具体内容，一
11、份好的设计任务书，既可使设计单位得到明确的总体概念，又给设计单位留有充分的发挥空间 设计任务书范本设计任务书范本 一、项目简介 1项目概况： 住宅小区位于市开发区，公路从门前经过，附近有 等住宅小区，风景 秀丽的 公园离小区距离仅 100 米，该小区地理优越、交通方便。即将建设的轻轨、地铁的 起点站设在小区附近，一旦通车，仅需 20 分钟即可到达中心城区。 住宅小区由住宅开发股份有限公司开发。 工程占地面积 136 亩， 规划建筑面积 20 万平方米。小区拟建有品质高雅的中高档花园住宅：拟建有大众活动场所、游泳池、早 冰场、网球场、体育健身等基础设施：拟建有营业面积约 1 万平方米左右的超级市
12、场；拟建 有小型饮酒吧、美容美发店、幼儿园等服务设施：住宅常年供应热水，冬季供暖，夏天配备 家庭制冷系统，小区绿化率达到国家规定的要求，让人感到是生活在绿色的大自然中，使人 们拥有一个四季如春的家。 2、开发意向： 住宅小区的方案设计理念为：以人为本，以业为荣，人无我有，人有我优。 住宅小区的方案设计宗旨为：一流的外观，一流的内涵，一流的生活设施、一流的物 业管理。 住宅小区的设计主题为：人文、境界、舒适、安全。 二、规划设计依据 1、利用旧址规划； 2、市国土资源管理局土资国字200326 号文； 3、国家有关居住规划设计和住宅设计规范； 4、本项目方案设计任务书纲要。 三、规划设计要求 1
13、、本项目一次规划设计，分三期实施。每期均具备独立完整的实施方案，以利用于分期投 入及灵活的滚动销售。 2、根据开发意向，须重点体现小区住宅人无我有、人有我优的特点，使人一见即想入住， 激发人们购房的欲望。 21 根据所取得地块的历史背景，地形地貌等制定有排他的整个社区的规划设计方案，以 形成独特的风格和形象。 22 在平面布置方面注意避开市场的常规思维，在实用和充分利用的前提下出奇、出新。 23 户型设计在顺应市场的同时还要能够导引市场需求，指导人们的新生活、新思维。 24 在小区智能化或综合配套方面采纳最好的或最有特色的规划，增加模仿难度，突出唯 一性。 3、道路系统 31 小区主大门布置注
14、意与主干道的冲突，小区内场地水流流向布置，要求雨、污分流； 32 小区内道路应考虑消防的要求和适应人车分流，部分采用架空层室内停车； 33 小区内的房屋布置应注意南北向略偏东 18为宜。 4、建筑布局及构造 41 住宅楼以 11 层的高层住宅为主，一梯 23 户，错落有致。底层为架空层(架空层为停 车库或商业网点)：最高层为复式结构，屋顶设私家屋顶花园，以提高绿化面积，增加卖点； 设计时也可考虑少量高层建筑作为标志性建筑。 42 宜采用现代建筑风格为主流的形式，线条流畅，富有诗意和个性； 43 建筑布局及结构应体现人无我有、人有我优的特点，同时要考虑降低造价的问题，真 正体现房美价廉。 44
15、户型要求：设计单位应根据市场对户型的需求情况，安排好大、中、小户型和复式结 构的比例数量。 45 阳台采用异形内、外结合式(分观赏和休闲用)，外阳台大于内阳台，外观造型别致美 观，阳台尤其要体现人无我有、人有我优的特点，以增加卖点； 46 采用凸窗、拐角窗、阳台内的连窗门可考虑大玻璃连门窗、外观造形活跃，可考虑有 色塑钢窗，并带有隐形纱窗； 47 设置排烟道及管道井、卫生间可考虑下沉式结构并设置排气管； 48 入户应设置玄关； 49 楼宇的入口应特别注意设计醒目，以增强第一印象； 410 水、电要求：供水按不设自来水变频供水加压泵户和屋顶水箱考虑。小区配电房应放 置在公共地方，隐蔽、外观造型好
16、； 411 采用电厂余热冬季供暖，四季供热水； 412 外墙色调要求：与小区环境相协调 5、小区环境： 51 多层次的立体绿化； 52 儿童娱乐设施和戏闹空间； 53 园林小品、雕塑、设立小区标志性雕塑； 54 重点体现水景和森林，水景要使之活水防臭。 6、配套设施： 61 拟建有大众活动场所、游泳池、旱冰场、网球场、体育健身等基础设施； 拟建有营业面积约 1 万平方米左右的超级市场：拟建有小型饮酒吧、美容美发店、幼儿园等 服务设施： 62 游泳池采用室内结构，常年开放。 7、指标要求： 71 建筑容积率：2 左右：建筑面积不小于 20 万平方米； 72 绿化率要满足国家规定要求； 73 建筑间距符合消防、日照、通风、卫生要求； 74 外观异同，每单元一部电梯。 四、成果要求 1、方案设
