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1、商商业业地地产产策策划划的的核核心心内内容容1 1. .商商业业用用地地的的价价值值判判别别与与发发展展定定位位 策划人员必须回答：开发什么样的物业才能实现价值最大化？为此，策 划人员必须研究地段、街区、商圈、商业功能演变、不同类型物业与地段的 经济效果，甚至要研究物业建成后物业与街区发展的互动关系。价值判别结 论决定项目的客户定位、建筑定位、形象定位和价格定位。 2 2. .商商业业地地产产融融资资策策划划 商业地产开发和运营的突出特征是需要巨资投入（初始投资和总投资）， 筹措足够的资金是项目能否成功的关键。为筹措资金，赢得投资人（银行、 基金、信托机构、独立投资人、投资公司、开发商等）的青
2、睐和认可，必须 制定系统、科学、完善、可实施的可行性研究报告，描绘完整可信的投资收 益“路线图”。 根据融资方案，企业应通过招商寻找潜在投资人、建立融资渠道，并评 价融资方案的成本与收益，选择最合适的方案。例如我们从银行贷款和投资 人出资入股两种方案。银行虽不分配利润、不干涉经营管理，但要贷款利息； 后者不要利息但要参与分配利润，介入公司经营管理，究竟如何选择，应具 体问题、具体分析。 3 3. .商商业业地地产产价价值值链链构构造造和和策策划划 商业物业的开发和运营是价值创造和分配过程，发现价值和创造价值同 等重要，价值受多种因素和规律的影响，没有深厚的价值理论功底就不可能 制定完善的价值链
3、策划活动。价值链构造包括产品纵向价值链和企业内部价 值链。针对一个商业地产项目，首要的是构造产品纵向价值链，把参与商业物业开发和运营的各方利益有机地联结起来。着眼于长期发展的企业为适应 商业地产的开发和经营，也采取组织措施构建企业内部价值链。 4 4. .商商业业地地产产建建筑筑策策划划 商业建筑一般由主要营业空间、附属营业空间、配套空间和共享空间构 成。建筑策划意在优化建筑空间于经营业绩之间的关系，优化建筑空间的功 能组合，以降低成本，提高使用率，实现效益最大化。为此必须采取科学的 建筑设计和评价方法，遵循整体化设计和全过程监理理念。 5 5. .商商业业地地产产技技术术策策划划 建筑和管理
4、技术发展迅速，例如节能技术、智能化技术、无线通信技术、 钢结构技术、自动化车库管理系统等不断推陈出新，策划人员应在准确把握 发展趋势的前提下，准确评价技术的经济技术合理性和营销价值，坚持经济 与技术联系原则，提出价值最大化技术方案。 6 6. .商商业业地地产产营营销销推推广广策策划划 亦即销售促进，实质是把商品和服务的信息有效传播给目标客户，促使 客户愿意购买。传播的最佳模式是整合营销传播，超越传统的4P 理论，用 4C 理论指导传播实践，整合生产、管理和营销活动。 7 7. .商商业业地地产产招招商商策策划划 招商是商业地产永恒的主题，也是难点。在商业地产开发的不同阶段， 招商内容不同。例如，项目前期招商重点是寻找合作伙伴、出资人，与大商 家签订合作合同；建设过程中的重点是物业销售；建设后期招商内容转变为 寻找中小经营者进场经营；投入使用若干年后根据形势发展，招商的目的是 不断优化客户组合。
