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1、1员工住房福利制度调研报告为学习、借鉴各公司员工住房福利制度，我部对相关公司进行了调研，现将调研情况报告如下：一、住房福利方式及利弊经考察，我国现有企业中，国有企事业单位、外资企业、高校、IT 行业、银行、房地产公司等具有相对完善的员工住房福利制度。现有员工住房福利方式主要如下：(一) 一次性无息/低息购房借款一次性无息/低息购房借款是当前应用最广泛的一项员工住房福利，其主要内容是，为缓解中青年骨干员工的住房首付压力问题，公司向购房员工提供一次性借款用以缴纳房款，公司与员工个人之间形成民事借贷关系，双方约定还款期限、还款方式等，在规定期限内公司不收取利息或收取低于银行同期贷款利率水平的利息。该
2、项举措有利于保留公司骨干人员，稳定人才队伍，极大地提高员工满意度，规避了核心人员离职所带来的一系列风险，并减少了因离职产生的招聘成本、人才培养成本等。其不利之处是，一次性给员工提供较大数额借款将对公司造成一定的现金压力和财务违约风险；其次，由于大多数公司发放的借款一般不超过员工年度薪酬总和或房屋总款的 20%，在北京房价日益高涨的今天，该笔款项对于高额房屋首付而言无异于杯水车薪，部分员工凭该笔借款也无力购房；另外，2006 年 1 月 1 日实行的新公司法规定公司不得直接或间接向董事、监事及高级管理人员提供借款，因此，该项举措只适用于高层以下员工。(二)购房利息补贴公司根据员工提供的购房合同等
3、，按月对员工发放购房利息补贴。该项补贴多是无偿发放给经公司评定的骨干员工、中高层管理人员及对公司做出一定贡献的员工，少数公司是对全员发放额度不等的住房补贴。该项措施同样有利于保留人才，提高员工满意度。但其不利之处是，其一，公司要按月无偿支付补贴，即相当于给相应人员提高了月度薪酬水平，增加了公司人力成2本；其次，公司以现金形式发给个人的住房补贴要计征个人所得税；另外，补贴额度较低的员工容易忽视该项福利政策，小额补贴无法产生激励作用。(三)团购/开发商品房团购/开发商品房是以公司为单位同开发商谈判，通过批量购房进而享受较大购房折扣或公司同开发商联合开发住房提供给员工居住。该福利政策多为国有企事业单
4、位、高校、房地产公司、银行等所采用，因其限制条件较多，大多数公司资源有限，故而应用面较窄，不适用于一般企业。因此后面不再对该项政策进行论证。二、申请条件(一)司龄要求。大多数公司对员工购房资助申请存在司龄方面的要求，一般为二至三年。研究表明，在公司工作三年以上的员工多数具有较高的忠诚度，跳槽或主动离职的概率较低。(二)年度绩效考核要求。一般要求绩效考核成绩为优或良，绩效考核结果较差的员工不能享受住房福利政策。(三)首次购房。有公司只对首次购房的员工提供住房福利政策，以免个别不存在住房困难的员工钻空子，导致真正存在困难的员工住房问题得不到解决。(四)能够提供购房合同、房屋产权证、贷款银行认可的资
5、产或银行出具的房产抵押证明原件作为抵押。(五)已通过公司申请到证券执业资格证书。(六)其他。如年龄要求，一般以年满 25 周岁为最低年龄要求；婚姻状态，一般要求已婚；户口户籍要求；职位级别及公司依据各自情况所做出的其他规定。三、费用支付及财务处理(一)借款形式公司与借款员工形成民事借贷关系。借出款项计入“其他应收款”，可以在所得税前扣除。员工可以按照公司与员工在借款协议中约定的还款方式、额度进行还款。经双方约定，公司可以匀速等额从员工月度工资中扣除。财务测算：截至 2009 年 12 月 6 日，公司现有员工 183 人，其中 35 周岁以下员工共计 137 人，其中，北京合计 81、上海 4
6、 人、内蒙地区 52 人。工作满两年的 35 周岁以下员工共计53 人，其中，北京 29 人、上海 1 人、内蒙古地区 23 人。3北京、上海每套房均价记为 100 万元，内蒙古地区每套房均价记为 30 万元。如果公司工作满两年的 35 周岁以下员工均申请购房的话，房款总计为 3690 万元。由此，若公司一次性借出款为房价的 10%-30%，符合购房优惠政策条件的员工申请购房的占比分别是 25%-100%时，公司需要一次性支付的资金总额如下（万元）：由于公司处于快速发展期，假设公司近 3-5 年内，每年够资格申请一次性购房借款的员工数增长率是 50%（各地区平均增长），每年新申请购房借款的员工
7、占符合条件总人数的 50%，则 5 年内公司符合申请购房借款员工人数及每年购房款增长情况如下：年度年度符合条件人数符合条件人数购房人数购房人数购房款购房款购房款增长额购房款增长额第一年第一年53271845-第二年第二年80402767.5922.5第三年第三年120604151.31083.8第四年第四年1809062271625.7第五年第五年2701359340.42438.551 1、三年期免息贷款三年期免息贷款如果要求员工从借款当年起在 3 年内匀速还清全部借款，则公司一次性贷出款为房价的 10%-30%时每年因提供购房借款而带来的财务压力分别如下：借款比率借款比率 年度年度10%1
8、5%20%25%30%第一年第一年184.5276.75369461.25553.5第二年第二年215.25322.88430.5538.13645.75借款比率借款比率 购房员工比率购房员工比率10%15%20%25%30%25%92.25138.38184.5230.63276.7550%184.5276.75369461.25553.575%276.75415.13553.5691.88830.25100%369553.5738922.511074第三年第三年343.38515.07686.76858.451030.13 年内，公司每年因提供购房借款而损失的机会成本如下：公司发放贷款比率
9、公司发放贷款比率 年度年度10%15%20%25%30%银行同期整存零取利息（1.71%）3.1554.73246.30997.88749.4649固定收益产品年收益（2%）3.695.5357.389.22511.07第一年第一年股票投资收益（20%）36.955.3573.892.25110.7银行同期整存零取利息（1.71%）3.68085.52127.36169.201911.042固定收益产品年收益（2%）4.3056.45758.6110.76312.915第二年第二年股票投资收益（20%）43.0564.57586.1107.63129.15银行同期整存零取利息（1.71%）5.
10、87188.807711.74414.67917.615固定收益产品年收益（2%）6.867610.30113.73517.16920.603第三年第三年股票投资收益（20%）68.676103.01137.35171.69206.03按照 3 年匀速还款还清，则员工月度平均还款额如下：借款比率借款比率 员工所在地员工所在地10%15%20%25%30%北京、上海北京、上海2777.84166.75555.66944.48333.3内蒙古内蒙古833.3312501666.72083.325002 2、四年期免息贷款四年期免息贷款如果要求员工从借款当年起在 4 年内匀速还清全部借款，则公司一次
11、性贷出款为房价的 10%-30%时每年因提供购房款而带来的财务压力分别如下：5借款比率借款比率 年度年度10%15%20%25%30%第一年第一年184.5276.75369461.25553.5第二年第二年230.63345.94461.25576.56691.88第三年第三年373.6560.4747.29341120.8第四年第四年604.21906.311208.41510.51812.64 年内，公司每年因提供购房借款而损失的机会成本如下：公司发放贷款比率公司发放贷款比率 年度年度10%15%20%25%30%银行同期整存零取利息（1.71%）3.1554.73246.30997.8
12、8749.4649固定收益产品年收益（2%）3.695.5357.389.22511.07第一年第一年股票投资收益（20%）36.955.3573.892.25110.7银行同期整存零取利息（1.71%）3.94375.91557.88749.859211.831固定收益产品年收益（2%）4.61256.91889.22511.53113.838第二年第二年股票投资收益（20%）46.12569.18892.25115.31138.38银行同期整存零取利息（1.71%）6.38859.582812.77715.97119.166固定收益产品年收益（2%）7.47211.20814.94418.
13、6822.416第三年第三年股票投资收益（20%）74.72112.08149.44186.8224.16银行同期整存零取利息（1.71%）10.33215.49820.66425.8330.996固定收益产品年收益（2%）12.08418.12624.16830.2136.252第四年第四年股票投资收益（20%）120.84181.26241.68302.1362.52按照 4 年匀速还款还清，则员工月度平均还款额如下：6借款比率借款比率 员工所在地员工所在地10%15%20%25%30%北京、上海北京、上海2083.331254166.75208.36250内蒙古内蒙古625937.512
14、501562.51875员工还款年限越长，给公司带来的还款压力越重，一般来说 3-4 年是较适宜的期限。(二)补贴形式根据规定，公司以现金形式发给个人的住房补贴，应全额计入领取人的当期工资薪金收入计征个人所得税。同时，个人所得税扣缴义务发生时间应为实际支付时。四、风险控制(一)一次性无息/低息购房借款1、公司与员工签订购房借款协议，明确甲乙双方权利义务及乙方还款期限、月最低还款额度、利息政策等。2、一次性购房借款一般不超过员工年度薪酬总额或房款总额的 20%。3、公司根据购房借款协议中约定的月最低还款额，每月由人力资源部在借款员工经核算的月税后工资额中予以自动扣减处理，直至借款额全部清还为止。
15、4、员工与公司延长劳动合同期限。如员工在约定的还款期限内提前解除劳动合同或依法被公司解除劳动合同，应于离职前一次性还清剩余欠款，并按银行同期贷款利率（3 年期银行贷款年利率为 5.4%）缴纳利息，期限自借款之日起至还清之日止。5、无息/低息购房借款仅用于购房使用，公司可以转账形式转给所购房屋房产商。6、员工应提供商品房认购书、商品房买卖合同或商品房预售合同，且购房合同以员工本人名义或配偶名义签定。员工应提供购房合同原件、房屋产权证原件或贷款银行确认抵押物的证明原件等证明材料作为抵押。7、申请人应提供公司认可的保证人，一般情况下，保证人应为员工的配偶、家属或其他直系亲属。保证人承担连带清偿债务的
16、责任。(1)员工、保证人、公司三方签订借款协议，保证人还应签订担保书，承认借款协议的强制执行效力，并承诺放弃任何起诉权和抗辩权。7(2)若借款员工对公司有其他借款，则各项借款的保证人不可为同一人。(3)一般情况下，保证人不可退保。若保证人因故不得不退保时，需待借款员工确定新保证人并与公司重新签订借款协议后，方可退保。(二)购房利息补贴1、严格补贴标准，做好预算控制。2、明确能够享受补贴的员工条件与要求，平衡各部门利益，整个过程做到公开透明。五、结论经调研论证，结论如下：(一)在公司财务允许的情况下，对员工提供住房福利政策将在一定程度上稳定人才队伍，提高员工满意度，减少员工跳槽和主动离职；同时，该项政策也有利于公司吸引人才。(二)在现存的各项住房福利政策中，一次性无息/低息购房借款是最容易产生激励作用、最大限度发挥资金效用的一项措施，尤其有利于提高员工满意度，体现公司对员工的人性化关怀；并能在一定程度上制约员工离职行为，更好地保留中青年人才。(三)无论采用何种住房福利措施，其均存在有利的一面，也存在不利的一面。做好相关风险控制工作、保证资金安全，显得尤为
