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1、- 0 -房地产估价报告估价项目名称估价项目名称：市市区区街街号房地号房地产产委委托托估估价价方方：科科技技发发展展有有限限公公司司受受理理估估价价方方：房地房地产资产评产资产评估有限公司估有限公司估估价价人人员员 ：（ （ 注注 册册 证证 书书 编编 号号 ： ： 421997） ） （ （ 注注 册册 证证 书书 编编 号号 ： ： 422004） ） （ （ 注注 册册 证证 书书 编编 号号 ： ： 422006） ） （ （ 注注 册册 证证 书书 编编 号号 ： ： 422005） ）估价作业日期估价作业日期：二二六年十一月一日至二六年十一月一日至二六年十一月七六年十一月七日日估
2、价报告编号估价报告编号：评评字字2006 号号目目 录录致委托估价方函1注册房地产估价师声明2估价的假设前提和限制条件4房地产估价结果报告7一、委托估价方7二、受理估价方7三、估价对象概况7四、估价目的9五、估价时点9六、估价作业日期9七、价值定义9八、估价依据9九、估价原则9十、估价方法10十一、估价结果11十二、估价报告应用的有效期11十三、估价人员11房地产估价技术报告 13附件3559第 1 页致致委委托托估估价价方方函函科技发展有限公司：我公司于 2006 年 11 月 1 日接受贵公司委托，对 XX 市 XX 区 XX街 67 号房地产的公开市场价值进行评估，估价目的是为房地产交易
3、提供价值参考依据。我公司自 2006 年 11 月 1 日收到贵公司提供的项目相关资料后，组织人员于 2006 年 11 月 1 日至 2006 年 11 月 7 日对估价对象-XX 市 XX 区 XX 街 67 号房地产的公开市场价值进行了评估。评估人员在现场查勘的基础上，根据国家与地方的有关政策法规、国家标准房地产估价规范和我公司掌握的房地产市场资料，结合贵公司提供的资料和本次评估的估价目的，遵循公正、客观、独立的原则，按照估价程序，选用了市场比较法和收益法进行分析、测算和判断，确定估价对象 XX 市 XX 区 XX 街 67 号房地产在 2006 年 11 月 1 日完整权利状态及满足各
4、项假设限制条件下的公开市场价值为 RMB1289.69万元，大写人民币壹仟贰佰捌拾玖万陆仟玖佰元整；单价 4179 元/平方米, 每平方米大写人民币肆仟壹佰柒拾玖元整。特此函告！房地产资产评估有限公司法定代表人：（ （签签名名） ）2006 年 11 月 7 日第 2 页注册房地产注册房地产估估价价师师声声明明对本估价报告我们特作如下郑重声明：一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。二、本估价报告书中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
5、四、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T50291-1999）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、注册房地产估价师、（签名）于2006年11月1日已对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查看并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性调查和相应权益的责任，也不承担对其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。六、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。七、本报告中所依据的有关估价对象建筑面积和权益资料由委托人提供，委托人应对资料的真实性和可靠性负责。八、本估价报
6、告仅是在报告中说明的假设限制条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以房地产权属管理部门认定为准。九、如果委托人以隐瞒、欺骗等不正当手段，致使估价人员在本估价报告中选用了错误的数据，相应责任由委托人承担。第 3 页签签发发人人员员: （注册房地产估价师） （注册证书编号：421997） 签签名名： ： 审审核核人人员员： ：（注册房地产估价师） （注册证书编号：422004） 签签名名： ： 主主评评人人员员： ：（注册房地产估价师） （注册证书编号：422006） 签签名名： ： 实实地地查查勘勘、 、撰撰写写人人
7、员员： ：（注册房地产估价师） （注册证书编号：422005） 签签名名： ： （注册房地产估价师） （注册证书编号：422006） 签签名名： ： 第 4 页估估价价的的假假设设 前前提提和和限限制制条条件件一、本次估价的假一、本次估价的假设设前提前提1、本次估价以估价对象的证载用途整体、持续使用为估价前提，即估价对象以办公用房用途为整体、持续使用为估价前提。2、本次估价假定委托人拥有估价对象房地产完全产权为前提、以估价对象在估价时点时的状况为依据进行估价，即估价对象的房屋所有权及国有土地使用权不存在抵押权及共有权人为假设前提下的房地产正常市场价格。3、在评估过程中，我们假定该物业的所有权人
8、在公开市场上出售该物业，且不包含所有权人凭借递延条件合约、售后租回、合作经营、管理协议等附加条件以抬高该物业权益价值的情况。4、本次估价假设在估价对象土地使用权法定年期内，该物业所有权人对该物业享有自由及不受干预的使用、转让、收益、处分等合法权益。5、注册房地产估价师 、（签名）于 2006 年 11 月 1 日进行现场查勘，但并未对建筑基础、结构等隐蔽工程进行测量，因此无法确认该物业是否存在结构性损坏或质量问题。同时，未进行实地丈量以核实该物业的土地面积及建筑面积，因此我们将采用委托方提供的估价对象的房屋所有权证（武房权证市字第 2006012588 号）和国有土地使用证（武国用2006第
9、481 号）上载明的面积，即总建筑面积为3086.05 平方米、总土地面积为 1053.69 平方米为本次估价的前提条件。第 5 页6、委托方提供的估价对象资料部分为影印件，估价人员不保证影印件与原件的一致性。本次评估是以委托方提供的与估价对象有关的法律文件、权属证明及相关资料真实有效为前提的，其合法性和真实性应由委托方负责。二、本次估价的限制条件二、本次估价的限制条件1、估价对象地段等级依据XX 市市区二四年商业用地级别与基准地价图及XX 市征税等级图确定。2、估价对象土地使用权取得方式为出让，根据估价对象的国有土地使用证（武国用2006第 481 号），估价对象的土地使用权终止日期至 20
10、45 年 12 月 18 日止，即至估价时点土地剩余使用年限为 39.08 年。本报告评估结果已考虑该因素对房地产价格的影响。3、本估价报告的估价结果是以估价对象房地产在估价时点的状况和估价报告对估价对象房地产的假设和限制条件为依据进行，如果房地产状况或估价报告中对估价对象房地产的假设和限制条件发生变化，估价结果应作相应调整。4、本估价报告的估价结果没有考虑快速变现、税费转嫁等特殊的交易方式，以及可能发生的办理抵押登记、权利转移相关费用对估价对象房地产价值的影响，也未考虑国家宏观政策发生变化，以及遇有自然力和其它不可抗力对估价对象房地产价值的影响，委托方在利用本报告结果时应予以充分的考虑及重视
11、。5、本估价报告所确定的房地产价格是在公开市场条件和本次估价第 6 页目的的特定条件下形成或者成立的正常价格。如果估价目的发生变更，必须另行估价。6、本估价报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容而导致可能的损失，本评估机构不承担责任。7、本估价报告仅供房地产主管部门、委托方使用，未经本估价公司许可，不得提供给其他任何单位和个人使用，其全部或部分内容不得刊载于任何文件、公告或公开媒体上。8、本估价报告应用的有效期为一年，自本估价报告完成之日起计，即本报告的应用之日与估价报告完成之日相差不可超过一年。本估价报告应用的有效期超过一年时，需重新进行估价。9、本估价报告的最终解释权由本评估公
12、司所有。第 7 页房地产房地产估估价价结结果果报报告告一、委托估价方一、委托估价方委托方名称：XXXX 科技发展有限公司法定代表人：XXX委托方住所：XX 区 XX 街 XX 号 XX 大厦注册资本：壹仟贰佰万元整企业类型：有限责任公司二、受理估价方二、受理估价方估价方名称：XXXX 房地产资产评估有限公司法定代表人：XXX估价方住所：XX 市 XX 大道 XX 号 XX 大楼 XX 楼 A、G 座估价资质等级：贰级三、估价三、估价对对象概况象概况（一）估价（一）估价对对象区位状况象区位状况估价对象位于 XX 区 XX 街 67 号，所在地段属 XX 市城区征税五级地段、XX 市商业三级地段。
13、估价对象西靠喷泉公园，东临 XX 街，南邻台北一路，向西北方向为建设大道，周边有 XX 市检察院、荣华宾馆、环亚大厦、中环大厦等物业。估价对象所临 XX 街无公汽通过，交通受到一定程度的影响；周边基础设施、公共配套设施较为完善;政府机关较少,环境较好。靠近台北一路商务办公氛围较好，而估价对象所在的XX 街商务办公氛围一般。第 8 页（二）估价（二）估价对对象象实实物状况物状况估价对象为一栋办公楼，共九层，建成于 1996 年，根据XX 市房屋重置价格标准附表三，结合建成年限及估价人员实地勘查状况，确定估价对象为九成新，建筑结构为砖混一等。目前，由于 XXXX 科技发展有限公司正忙于处理企业改制
14、中遇到的各类问题，对该幢写字楼市场发租无暇顾及，故该物业除一楼作为员工食堂，七楼、八楼作为自用办公，其它楼层暂时空置。估价对象装修状况如下：该栋楼外立面面饰白色条型面砖，门厅处：天棚采用木龙骨、木芯板、九厘板叠级造型，墙面、地面面贴红色花岗岩，柱面采用镜面不锈钢包柱，大门为全玻地弹门；室内：大堂天棚为轻钢龙骨，纸面石膏板，面饰白色乳胶漆。各层走道天棚为轻钢龙骨，600600 硅钙板吊顶。内墙面面饰白色乳胶漆，踢脚线采用木质踢脚线面饰硝基清漆。柱面为木龙骨，九厘板造型面饰硝基清漆。地面铺贴玻化砖。楼梯间楼梯铺贴踏步砖，楼梯栏杆为不锈钢栏杆。门均为胶合板门面饰硝基清漆，窗为铝合金窗。整栋楼配有电梯一部。估价对象维护保养状况一般。（三）估价（三）估价对对象象权权属状况属状况本次评估的范围为 XX 区 XX 街 67 号，产权属 XXXX 科技发展有限公司所有。其房屋所有权证证号为武房权证市字第 2006012588号，证载设计用途为办公，建筑面积为 3086.05 平方米；其国有土地使用证证号为武国用（2006）第 481 号，证载地类（用
