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1、1关于对扬州建材市场及两重点关于对扬州建材市场及两重点 地块的调研分析地块的调研分析近日笔者奔赴扬州，就扬州开办建材市场这一课题做了专题调研，调研组亲历了扬州的巨大变化，感受到了扬州锐意进取的城市精神，并重点考察了扬州的相关建材市场、相关楼盘及相关商业设施。就“润扬装饰城”和“京华城中城”旁的两重点地块能否开办市场，调研组也做了实地考察，现将此次调研情况汇总如下：一、扬州概况及商业现状分析一、扬州概况及商业现状分析烟花三月，最美扬州。扬州地处江苏中部，长江下游北岸，江淮平原南端。扬州至今已有 2400 多年的建城史，现辖广陵、维扬、邗江 3 个城区，江都、高邮、仪征 3 个县级市和宝应县。全市
2、面积 6762 平方公里，市区面积 988 平方公里，全市人口 457 万人，市区人口 115 万人。南部濒临长江，北与淮安、盐城接壤，东和泰州毗连，西与南京、天长交界。隋唐时期扬州的繁荣曾令无数人心醉，独特的历史地位、区域资源亦使今日的扬州正日益成为宁镇扬“小三角”和以上海为龙头的长江区域“大三角”的节点城市。2005 年伴着“长江第一跨”之称的润扬大桥的通车和扬州火车站的落成，二者极大地加速了扬州融合苏南、对接上海的步伐。扬州商业目前初步形成了由中心商业区、社区商业中心和沿街商业三大层次组成的商业格局，能称得上商圈的有文昌商圈、来鹤台商圈和扬州商城商圈。扬州很独特，生产型企业不多，没有石油
3、、化工、钢铁之类的大厂，而三产却相当发达，商场、市场、餐饮、娱乐之类的店家很多， “挣钱的地方不多，花钱的地方却不少”已使得扬州商业日趋饱和。目前，扬州在建的大型商业地产，主要有珠宝城、宝林广场、高力汽配、红星美凯龙等，单是珠宝城（58 万平方米）和宝林广场（48 万平方米）两个加起来就有 100 多万平方米。发达国家人均商业面积 1.2 平方米，上海人均商业2面积 0.9 平方米，扬州 110 万人口按照规律加上 20%各种因素，商业面积应在 130 万平方米，但从 2004 扬州已售和在建的商业项目来看，其人均面积已达 3.4 平方米，按目前扬州市场的消费容量来看，需消化 1215 年。由
4、此可以判断，扬州商业已功过于求，未来商业的竞争将更加激烈。二、扬州楼市现状及简要分析扬州的楼市也同全国大部分城市一样，近年来持续升温，房价也急剧攀升。但扬州的楼市现状还是出乎了我们的预料，其档次之高，价格和居民收入比之大，令人咋舌。目前扬州楼市呈现 5 个特点：（1）新建楼盘均价已达 3750 元/平方米；（2）开发商追求楼盘精致，纷纷冲击高层、小高层；（3）追求个性化差异的楼盘日趋增多；（4）100 平方米的房屋再次主导当前楼市；（5）二手房市场受“七部委”政策影响，房价稳中缓降。 近年来，扬州房价“一路高歌”的原因是多方面的：国有土地有偿出让、招标拍卖竞价出让及润扬大桥、火车站等“利好因素
5、”的刺激，这都推动了扬州房价的上涨，特别是扬州商品房越建越高档，建筑成本不断提高，使得商品房的成本构成也在不断“长高” ，大规模的旧城改造拆迁促使很多扬州百姓不得不将购房计划提前。近 3 年来，扬州主城拆迁量达到 2.8 万户，需求量大，加上“买涨不买跌”的心理，扬州主城房价从 02 年的 1760元/平方米，涨到了 05 年的 3750 元/平方米，这样的井喷行情也出乎了当地开发商的预料。相对扬州普通百姓一月千元左右的工资水平来看，扬州的房价是偏高的，按常理，房价远远高出了居民的收入水平，应该出现较多的空置房，但扬州房管部门的统计数据表明，扬州房产空置率却不高，对这一现象普遍的解释是：扬州商
6、品房的迅速增值，吸引了众多“房虫”的关注，一个新盘开出，炒房族便抢先付少量定金认购，待楼盘价格上涨后，炒家开始抛售，轻而易举获取丰厚利润。海德公园、来鹤台广场、方圆雅居均是之类的经典案例。由此可见，扬州百姓在“痛并快乐中”享受着城市发展带给他们的居3家新生活，不少人也为此背上了沉重的房贷压力，但城市的日新月异让保守的扬州人也似乎看到了美好的明天。三、三、 扬州建材市场概况及发展趋势扬州建材市场概况及发展趋势无疑，扬州房市的红火也带来了建材市场的红火，且这种红火至今已持续了 4、5 年，天时、地利的变化使得扬州的建材市场发展相当快速且市场相对成熟，高、中、低档的建材市场分布于扬州的各“黄金口岸”
7、 ，或商业中心，或大盘附近，或城郊结合点。此次调研组先后考察了金阳光商城、扬州商城、宝林广场、通裕陶瓷城等一批有代表性的扬州建材市场。 在扬州买房装潢，80%的老百姓买建材第一个想到的地方便是扬州最大的建材综合市场扬州商城。该商城坐落在扬州经济开发区中心，横跨328 国道，是扬州市扬子江投资发展集团有限公司与国家开发投资总公司出资兴建的大型建材市场，1997 年 1 月开始兴办，经过几年的滚动发展，由当初的 2 万平方米发展到现在的 10 万平方米，经营户由 110 多家发展到现在的近千家，市场成交额由 97 年的 2.2 亿元发展到现在的 20 亿元，日均客流量 2 万多人。现在的扬州商城占
8、地 200 亩，总建筑面积 12 万平方米，下属有金阳光陶瓷城、家具城、木业市场、五金油漆市场、型材市场、家电橱具市场、灯饰广场、家饰广场“两城六市”的经营格局，扬州商城的强势发展，也带动了附近宾馆、饭店、旅游、娱乐、出租行业的兴起，扬州百姓公认的第二商圈即“扬州商城商圈”现已成型，该商圈的发展可以说是扬州近 10 年发展的城市缩影。扬州商城概括起来有这么几个特点：（1）商城规模大，品种全，无愧于扬州建材领头羊的称号；（2）商城位置优越，交通方便，具有相当的辐射能力及范围；（3）商城定位中档，经营成熟，百姓认可度很高。调研中，在商城里碰巧遇到一位曾在金桥装饰城负一楼 0065 号做过墙地砖生意
9、的朱姓老板娘，因为家族的背景，她现在已是“尖峰陶瓷”的扬州代理商，尽管她的摊位近 150 平方米，年租金也逾 6 万多，但她直言“生意好做” ，年赚毛利 20 万不成问题，她也认为，4扬州商城生意红火，得益于扬州这几年发展确实很快，发展中商机多多，潜力中商机无限。可以说，扬州商城正处于市场发展的黄金段，也是生命力旺盛的成熟周期。当然，尽管扬州商城在扬州建材市场一手遮天，但“外来的和尚”照敢念经，宝林家居装饰港和红星美凯龙的进驻扬州，必将又要一番重新洗牌。来自南京的宝林是其在河西奥体的家具港被拆迁后，即到扬州投资兴办了又一个比南京档次更高、规模更大的新宝林，总投资 15 亿元，总面积48 万平方
10、米，其中一期家居港 12 万平方米已经开门迎客。宝林的规模确实令我们吃惊，圈地近 500 亩，尽管地处较为偏僻的扬州东部，但就买地这个资金就达上亿元。宝林的土建、装潢确实算得上大手笔，家居港的大堂上下落差即有 30 米，宽敞、亮堂的营业厅显得大气而稳重。宝林的如此手笔，不由让我们也捏把汗，扬州城不算大，老百姓也不算多富裕，城市的容量毕竟有限，宝林有前景吗？但其中的一位业主显得颇为自信，他认为，一是扬州正处在高速发展期，前景看好；二是宝林起点高、定位高，已吸引了周边，如江都、泰州、杭集的有钱人慕名而至了。这样一来，生意还是有得做。高档有宝林，中档有扬州商城，低档当属通裕陶瓷城。调研组来到位于运河
11、西畔的通裕陶瓷城，证实了当地报社友人介绍的情况，市场是在原扬州纱厂厂房的基础上简单改造而成的，档次低、环境杂、规模也不大，但在早几年前，扬州没有专业的陶瓷市场，别无选择的扬州百姓只有在此讨价还价。这一市场也算成名较早，加上位置还不错，民营老板投资，租金低廉（30 元/平方米） ，机制灵活，也符合扬州百姓“讨便宜”的实惠心理，所以，通裕的小老板生意还算滋润。但可以预见，该市场的诚信度较差，伴着优势专业市场的出现，居民生活水平、消费观念的提高，通裕的前景不算美好。扬州建材市场相对于城市容量来说，不温不火，也算较为成熟，但可5以预见的是，城市的发展、扩容，建材市场仍有潜力可挖， “规模、定位、诚信”
12、将是这一市场优胜劣汰的法则，建材大腕的出现必将加快扬城建材市场的重洗牌，当然竞争也会白热化，这也是地级市未来商业发展的趋势。四、扬州与南京两地建材市场的异同处四、扬州与南京两地建材市场的异同处: :首先，不妨先看看宁扬两地相关指数的对比：可以看出，南京的城市化进程远远高于扬州，这也就决定了城市发展总量上南京绝对占优，这也是一个副省级城市和一个省辖地级市的本质差异所在。宁扬两地建材市场的相同之处在于：1、因为楼市的红火，两地建材都相对红火。2、两地建材都在走品牌化发展之路，都较注重诚信体系的建设。3、同样装潢一套 100 平米的房子，两地百姓都需要花费 8 万元左右，建材价格相差不多。两地建材市
13、场的不同之处在于：1、南京建材大鳄多，扬州则扬州商城目前一枝独秀，南京竞争远比扬州激烈。2、扬州城市发展速度高于南京，在扬州兴办建材市场的潜力、机会大于南京。3、南京建材有摊位制和超市两种业态，扬州尚无建材超市。五、五、 “润扬装饰城润扬装饰城”地块调研分析地块调研分析此次，润扬装饰城地块是调研组重点考察的项目之一，此前在南京某媒体上得知，润扬投资人调整投资方向，拟整体拍卖转让该市场。到扬州后，调研指 数城 市面积 （平 方公 里）城区 面积 （平 方公 里）人口 （万）城区 人口 （万）12 年GDP 总额 （亿）12 年人 均GDP （美 元）12 年社 会商 品零 售总 额 （亿）12
14、年经 济增 幅 （ ）12 年房 价 （元 /平 方米）12 年建 材交 易总 额 （亿 元）建材 市场 总量 （万 平方 米）在建 楼盘 总量 （万 平方 米）南 京67002700640 32019503100 84010.21788 01201801950扬 州66001000450 1107882000 32014.8825045586206组第一个考察的项目便是润扬装饰城，该市场位于扬州市区主干道文昌西路西延线与润扬大桥北连线的交汇处，离扬州火车站西侧 1 公里，该市场占地 40.1亩（土地使用证面积 26746 平方米） ，附属一栋三层办公大楼（1057 平方米）和一栋三层综合大楼
15、（3054 平方米） 。该市场设有 100 多间商铺，目前可用“惨淡经营”来形容，偌大的市场内只有 8 间商铺在经营，和一福建小老板聊天中得知，该市场是由一浙江老板与当地政府合作开发、兴建的，开业已有半年时间，当时也就十几家进场，后来进进出出也就一直维持了现在 7、8 家的状况，租金 15 元/平方米，因为无生意可做，经营户也就各自交个水电费了事，他们现在也知道大老板要转让该市场，但他们表现的无所谓，他们只是想“焐”着手中的摊位，等待扬州西部以火车站为契机的城市大开发，带给他们好的商机。最近，市场旁的扬州第三人民医院的破土动工，似乎让他们看到了心中理想的影子。润扬装饰城的优势在于：（1）得天独
16、厚的靠近火车站，今后扬州汽车西站举迁过来，此处发展自然不可限量；（2）离城区不算远，8 公里左右即是靠近广润发的来鹤台商圈，通城道路也基本形成；（3）目前的转让价 1500 万元，37.5 万/亩，这一价格相对其他地区而言，相对便宜，且商业地产增值很有潜力；（4）该装饰城已土建、简装完毕，具备了一个市场的基本雏形。当然，难以开发该市场的症结在于：该市场建在扬州西部目前还较偏僻的杨庙小镇上，在扬州都市圈还未扩容过来的条件下，当地的百姓（主要是农民）购买力相对有限，市场很难招到客商，且两三年市场仍然发展不起来。所以，如果要买下该市场，首先要学习守摊老板的心态， “焐”市场，做中长线投资才能物终其值。六、六、 “京华城中城京华城中城”旁地块调研分析旁地块调研分析离润扬装饰城 4
