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1、1.1.目的目的为提高集团成本管理水平，形成分工负责、有机协调的成本管理体系，特制定本管理指引。2.2.范围范围本管理指引旨在为集团所属各地产公司建立责任成本体系，适用于万科集团所属各地产公司。3.3.职责职责3.1 万科集团成本管理委员会负责本管理指引的制订、修改、指导、解释与检查落实，集团财务管理部成本组负责有关具体对接事宜。3.2 万科集团所属各地产公司负责贯彻实施本管理指引。4.4.方法与过程控制方法与过程控制 4.1 责任成本体系释义责任成本体系释义4.1.1 房地产业务操作过程是程序性很强的专业合作过程，各个专业过程所确定、形成的经济支出的迭加构成了房地产成本。4.1.2 房地产成
2、本管理效果依赖于各环节自身的良好运作,房地产成本管理依赖于各环节之间有机协调与配合。4.1.3 万科责任成本体系旨在明确专业职能部门的成本管理职责，并借助技术经济指标反馈、考核评价其职责履行情况。4.1.4 万科责任成本体系旨在加强不同专业、不同流程之间的合作和沟通，形成分工负责、有机协调的责任成本体系。4.2 责任成本体系组成要素责任成本体系组成要素4.2.1 责任主体责任主体：以公司设计、工程、项目经理部、销售等职能部门为责任主体，在各业务环节区分主导部门和配合部门。4.2.2 责任范围责任范围：建造成本按发生程序划分责任部门，建造成本以外按成本项目划分责任范围。4.2.3 责任目标责任目
3、标：按公司成本管理宗旨：以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势。各个责任范围内成本管理目标应以经济合理性、产品竞争力、行业成本优势为追求目标。4.2.4 反馈指标反馈指标：以定量指标为主。反馈指标的系列数值反映项目成本特性，单一反馈指标高低并不能如实反映成本理性。4.2.5 评价部门评价部门：及时计算并提供反馈指标。在各部门发表自我评价的基础上，就各责任成本管理结果是否经济合理，是否符合成本管理宗旨，发表评价意见，并形成系统的项目责任成本分析报告。4.2.6 万科责任成本体系之要素概括表万科责任成本体系之要素概括表责任范围责任范围 责任主体责任主体 配合部门配合部门评价部门
4、评价部门土地、报批报建费土地、报批报建费 项目发展部财务部建造成本建造成本责1、建造内容、建筑形式合理 化设计部销售部成本部任 2、结构指标合理化及施工图 质量设计部工程部成本部目 3、获取竞争性的合理低价工程部成本部 项目经理部招标领导小组标 4、现场成本管理、施工质量 与效率 项目经理部工程部工程部销售费用销售费用 销售部 财务部管理费用管理费用 各职能部门财务部4.3 责任成本体系的范例责任成本体系的范例万科集团万科集团 房地产有限公司责任成本体系表房地产有限公司责任成本体系表主导部门主导部门配合部门配合部门反馈指标反馈指标考核部门考核部门土地获得成本土地获得成本项目发展部销售部每平米地
5、价 土地获得时间财务管理部开发前期准备费开发前期准备费 -报批报建费项目发展部办公室报建费用节减率财务管理部-设计费设计部工程部每平米设计费成本管理部 -三通及临时设施费工程部设计部 主体建造成本主体建造成本 (主体建筑工程费、主体安装工程费) 社区建造成本社区建造成本（社区管网工程费、园林环境费、配套设施费）:规划设计设计部销售部 项目部规划设计周期成本管理部每平米钢筋含量成本管理部 结构、安装设计 工程部 设计部每平米含砼量成本管理部 成本部招标比率成本管理部 招标及签约 工程部 项目经理部最低价定标比率成本管理部成本部甲定材料占造价 比率材料采购工程部项目经理部统购材料购买率成本管理部设
6、计变更设计部工程部变更比率成本管理部工程签证项目经理部工程部签证比率成本管理部工程结算成本部工程部 项目部结算错漏率工程管理部开发间接费开发间接费-工程管理费 项目经理部工程管理部每平米管理费财务管理部-利息财务管理部-营销支持费用 销售部客户事务部每平米营销费 人均行政费用 每平米管理费用管理费用管理费用各部门人均销售收入财务管理部每平米销售费用 每平米广告费用销售费用销售费用销售部客户事务部人均销售员面积财务管理部税金税金财务部实际交纳税率集团财务部物业经营损益物业经营损益物业管理公 司物业实际盈亏额财务管理部上表供各公司建立责任成本体系参考用，其中：责任成本范围至少应包括上述划分范围，但
7、可作更明细的划分。 4.4 责任成本体系建立程序责任成本体系建立程序4.4.1 由公司总经理牵头，成本管理部具体组织，按本指引划分责任成本范围，确定责任主体和配合部门，并进一步细分职责；4.4.2 各公司可可根据本指引选择、调整具体反馈指标，可自行协商确定反馈指标的合理区间。4.4.3 经各部门讨论、总经理批准，整理形成适用于本公司的“责任成本管理办法” ，报总部备案；并在公司内作普及宣传和具体执行； 4.4.4 根据本公司管理能力和项目情况，制定适用于本公司的阶段性目标,譬如： 招标金额定价比例90%以上设计变更占造价的比例3%以下钢筋含量的合理控制比率90%以上 每平米质量维修成本5 元/
8、平米 规模经济成本优势50 元/平米 每平米售后物业净支出0 元/平米 销售费用占销售收入比率 2.50% 公司司成本管理部会同财务管理部按项目定期公布“责任成本考核报告” ，并抄报集团成本管理委员会。5.5. 支持文件支持文件VKCW03-23-F1成本指标明细表万万 科科 企企 业业 股股 份份 有有 限限 公公 司司 成成 本本 指指 标标 明明 细细 表表 编号：VKCW03-23-F1 版本：A/0 表格生效日期：2002 年 6 月 3 日 填表日期 年 月 日 序号反馈指标反馈指标单位单位计算公式计算公式备注备注每平米地价元/平米=土地获得成本/总建筑面积与听证会通过时的指标相比
9、 较土地获得成本土地获得成本土地获得时间天 从购地签约到土地按约定使用功能落实到万科名 下时为止。与听证会通过时的指标相比 较 开发前期准备费开发前期准备费 -报批报建费报建费用节减率% =（按政策应缴纳报批报建费-实际交纳报批报建 费）/按政策应交纳费用报批报建费可用广义概念， 将土地出让金等包括在内。-设计费每平米设计费元/平米 = 设计费总额/总建筑面积可分类计算每平米规划设计 费、施工图设计费、景观设 计费每平米三通费用元/平米 =三通费用总额/总面积数-三通及临时设施费每平米临时设施费元/平米=临时设施费用总额/总建筑面积主体建造成本主体建造成本 (主体建筑工程费、主体安装工程费)社
10、区建造成本社区建造成本（社区管网工程费、园林环境费、配套设施费）:规划设计规划设计周期天自土地协议签署日（或上一期动工之日）至施工图 完毕之日可区分为规划方案周期和方 案实施周期每平米钢筋含量公斤/平米 =钢筋总用量/总建筑面积可分类计算基础、上部结构、 屋面的钢含量结构安装设计每平米含砼量立方/平米 =砼总用量/总建筑面积可分类计算基础、上部结构、 屋面的砼含量，注明砼标号。招标及签约招标比率% =通过招标定价的合约总额/造价总金额 也可按合同次数来统计。万万 科科 企企 业业 股股 份份 有有 限限 公公 司司 成成 本本 指指 标标 明明 细细 表表 编号：VKCW03-23-F1 版本
11、：A/0 表格生效日期：2002 年 6 月 3 日 填表日期 年 月 日 序号最低价定标比率% =最低价中标的招标合同总额/招标合同总金额甲定材料占造价比率% =甲供、甲限及三方合同材料总额/主体建筑工程 成本总额材料采购统购材料购买率% =参与集团统购的材料金额/统购品种的材料总额设计变更变更比率% =设计变更造价总额/工程造价总额可分类计算设计错漏、市场 变更、客户要求的变更比率工程签证签证比率%=现场签证的成本总额/工程造价总额工程结算结算错漏率%=（甲乙方结算价格 - 审核后结算价格）/审核后结 算价格开发间接费开发间接费 -工程管理费 每平米管理费元/平米=项目工程管理费总额/项目
12、建设总面积-利息 -营销支持费用 每平米营销费元/平米=项目营销费用总额/项目建设总面积人均行政费用元/人=行政费用总额/当年加权总人数每平米管理费用元/平米=管理费用总额/当年结算面积管理费用管理费用人均销售收入元/人=销售收入总额/当年加权总人数每平米销售费用元/平米=销售费用总额/当年销售面积每平米广告费用元/平米=广告费用总额/当年销售面积销售费用销售费用人均销售员面积元/人=销售面积总数/当年加权销售人员数税金税金实际交纳税率% =实际交纳的税额/计税税基分类计算所得税、契税、营 业税率。物业经营损益物业经营损益物业实际盈亏额元/平米 =当年售后物业总支出-当年物业总收入万万 科科 企企 业业 股股 份份 有有 限限 公公 司司 成成 本本 指指 标标 明明 细细 表表 编号：VKCW03-23-F1 版本：A/0 表格生效日期：2002 年 6 月 3 日 填表日期 年 月 日 序号
