成都市中院关于房产按揭贷款中能否用最高额保证的判例

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1、（2009）成民终字第1784 号四川省成都市中级人民法院(2009-6-26) 四川省成都市中级人民法院民事判决书 （2009）成民终字第 1784 号上诉人（原审原告）中国建设银行股份有限公司四川省分行。住所地：成都市提督街 88 号负责人曾益，行长。委托代理人王露。委托代理人周游，四川康维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）李代莹。被上诉人（原审被告）四川华威房屋开发有限公司。住所地：成都市人民南路三段 17 号附 1 号。法定代表人徐炜，董事长。上诉人中国建设银行股份有限公司四川省分行（以下简称建行股份公司省分行） 因与被上诉人李代莹、 四川华威房屋开发有限公司 （以下简称华威公司）

2、借款合 同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2007）锦江民初字第 2071 号民事判决，向本院提起上诉， 本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人建行省分行的委托代理人王露、 周游，被上诉人李代莹、 华威公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明， 2002 年 1 月 1 日，中国建设银行四川省分行（以下简称建行省分行）与华威公司签订一份个人住房商业用房贷款合作协议，协议约 定建行省分行同意对符合条件的购房人在2002 年 1 月 1 日到 2002 年 12 月 31 日期间购买的华威公司开发建设并依法销售的座落于成都市武侯区

3、人民南路华西美庐的住房发放贷款，最长贷款期限不超过30 年，华威公司在建行省分行成都市第九支行开立存款保证金帐户。同日，建行省分行与华威公司签订一份个人住房商业用房贷款保证合同，合同约定为确保建行省分行债权的实现，华威公司愿意为建行省分行对因购买座落于成都市武侯区人民南路华西美庐项目住房而向建行省分行借款的全部债务人（借款人）所形成的一系列债权提供最高额保证，被保证的主债权是指自2002 年 1 月 1 日至 2002 年 12 月 31 日期间因建行省分行向上述全部债权人发放贷款而形成的一系列债权，其最高额为人民币1 亿元；保证方式为连带保证责任。2002 年 4 月 3 日，李代莹与华威公

4、司签订两份商品房买卖（预售）合同（备案号分别为109020号、109022号），合同约定李代莹向华威公司购买位于武侯区人民南路三段华西美庐2 栋 15 楼 F 号、16 楼 F 号两套商品房（合同总价款为120 万元）。同日，建行省分行作为贷款 人与借款人李代莹分别签订了编号分别为200002465号、200002466号个人住房商业用房贷款借款合同 两份，约定，李代莹为购买华威公司开发的位于成都市武侯区人民南路三段华西美庐2 栋 15 楼 F 号、2 栋 16 楼 F 号商品房，向建行省分行借款共计 96 万元，借款期限为 30 年，年利息为 5.04%，按月结息；上述借款李代莹采用月均等额

5、还款法归还，首次还款日为2002 年 5 月 5 日，还清本息日期为 2032 年 4月 5 日，李代莹每月还本付息日为5 日；如李代莹未按合同约定还本付息， 建行省分行对李代莹未按时还本付息的贷款本金和利息（包括建行省分行宣布或部分提前到期的贷款本金和利息），除按合同第三十一条第二款 的约定计收利息、 复利外，建行省分行按时行使本条第三款约定的要求保证人履 行连带保证责任、 依法处分抵押物、 解除本合同的权利； 华威公司为李代莹提供连带保证责任，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、建行省分行垫付的有关费用以及建行省分行实现债权和抵押的一切费用。同日，建行省分行与李代

6、莹签订两份个人住房商业用房贷款抵押合同，约定为保证双方签订 借款合同 的履行，李代莹愿意将其有权处分的位于成都市武侯区人民南路三段华西美庐2 栋 15 楼 F 号、2 栋 16 楼 F 号房屋作为抵押物，设立建行省分行为抵押权人， 抵押担保的范围包括借款合同项下的债权本金、利息 （包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、建行省分行垫付的有关费用以及建行省 分行实现债权和抵押的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）。2002 年 4 月 7 日，成都蜀都公证处出具了（ 2002）成蜀证内经字第7817、7818 号公证书，对建行省分行与李代莹签订的以上两份

7、合同进行了公证。2002 年 4 月 5 日，建行省分行将两笔贷款共计96 万元划入华威公司的帐户。建行省分行及李代莹在成都市房屋产权监理处对上述抵押房屋办理了抵押备案登记。从 2005年至 2007年，李代莹在履行上述两份个人住房商业用房贷款借款合同过程中各存在19 期逾期还款行为，建行省分行向本院起诉后， 李代莹向建行省分行归还了上述借款本息和相应罚息；从 2008年 1 月 5 日起至 2008年 11 月 5 日止，李代莹均按约还本付息。截止2008 年 11 月 5 日，尚欠建行股份公司省分行借款本金为860 031 58 元。2007 年 10 月 29 日，李代莹向原审法院提交鉴

8、定申请书，其申请对借款合同中“李代莹”的签字进行司法鉴定及指纹鉴定。原审法院委托四川光明司法鉴定所进行鉴定， 2008 年 5 月 22 日，四川光明司法鉴定所向原审法院出具终止鉴定情况说明，载明：因委托方不能按要求补充提供相关时间段内的样本不够充分足，难以对签名进行鉴定；因李代莹不能按四川光明司法鉴定所要求捺印手印样本， 故难以对检材上手印进行鉴定。2004 年 1 月 12 日，中国银行监督管理委员会四川监督管理局下发的川银监复2004414 号文件，同意建行省分行及所辖成都市城区分支机构股份制更名，在该文件所附的更名清单中载明建行省分行更名为建行股份公司省分行。原审法院认为，建行省分行与

9、华威公司签订的 个人住房商业用房贷款合作协议 和个人住房商业用房贷款保证合同、华威公司与李代莹签订的两份成都市商品房买卖（预售）合同、建行省分行与李代莹签订的两份个人住房商业用房贷款借款合同 和两份个人住房商业用房贷款抵押合同均系当事人的真实意思表示， 内容未违反法律法规的强制性规定，属有效合同。 因建行省分行已更名为建行股份公司省分行， 故建行股份公司省分行向李代莹主张权利符合法律规定。建行股份公司省分行履行了贷款义务，借款人李代莹在履行合同中确实存在十九期还款延期履行的行为， 依照建行股份公司省分行与李代莹签订的个人住房商业用房贷款借款合同 第十五条第一款第六项、 第十六条第三款第一项和第

10、 六项的约定， 建行股份公司省分行有权解除借款合同，宣布贷款立即到期， 要求 李代莹立即偿还合同项下所有到期及未到期债务本金、利息、费用。但李代莹违约后，已向建行股份公司省分行采取了补救措施即向建行股份公司省分行支付了所欠的按揭贷款本息及相应罚息，建行股份公司省分行也接受了李代莹的还款，且李代莹已向建行股份公司省分行履行了2008年 12月 2日以前的应付的按揭贷款。另外，虽然李代莹在答辩中“借款合同、抵押合同不是其签订”的辩称含有不履行合同的意思表示， 但是其同时又采取补救措施支付按揭贷款的实际行为表明愿意继续履行义务。 综上，原审法院认为， 李代莹延期向建行股份公司省分行 履行义务的行为不

11、构成根本违约， 且李代莹采取补救措施的行为和建行股份公司 省分行接受李代莹还款的行为， 表明双方愿意继续履行合同。 为了维护合同的延续性，保护双方当事人利益， 建行股份公司省分行要求解除两份个人住房商业用房贷款借款合同并由李代莹归还建行股份公司省分行借款本金881 785.81元及利息（从 2007 年 7 月 1 日起至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；李代莹以其购买的位于武侯区人民南路三段华西美庐2 栋 15 楼 F 号、16 楼 F 号房屋为上述还款承担抵押担保责任；华威公司为李代莹的上述还款承担连带保证责任的诉讼请求， 原审法院不予支持。 因建行股份公司省分行未向原审法院提

12、交其产生律师费的证据材料，故建行股份公司省分行要求李代莹支付律 师费 52 907 元的诉讼请求，原审法院不予支持。因四川光明司法鉴定所向原审 法院出具了 终止鉴定情况说明 ，在该说明中载明系李代莹不能按鉴定机构要求提供样本， 导致鉴定机构无法作出鉴定结论，对此，李代莹应承担终止鉴定的后果；且成都蜀都公证处已对李代莹与建行省分行签订的两份个人住房商业用房贷款借款合同进行公证，故李代莹辩称个人住房商业用房贷款借款合同上“李代莹”的签名和指纹不是李代莹本人的签名和指纹的抗辩理由不能成立，原审法院不予支持。 本案纠纷系李代莹延期向建行股份公司省分行履行还款义务所致，故李代莹对建行股份公司省分行为诉讼

13、支付的本案诉讼费，应承担责任。 据此，依照中华人民共和国民事诉讼法第一百二十条、第一百二十八条、第一百三十条， 中华人民共和国合同法第一百零七条之规定，判决如下：驳回 建行股份公司省分行的诉讼请求。宣判后，原审原告建行股份公司省分行不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，支持建行股份公司省分行的全部诉讼请求，并由李代莹承担一、 二审诉讼费。 其主要上诉理由是：一、建行股份公司省分行根据合同行使约定解除权并无不当。 根据李代莹与建行股份公司省分行签订的两份个人住房商业用房贷款借款合同第十五条第一款和第十六条明确借款人未按合同约定还本付息，建行股份公司省分行有权解除合同，无论李代莹是否采取补救措施并不

14、能改变其违约的事实，双方约定的解除合同调解已经成就。二、李代莹提供的身份地址与其真实的住所地不一致， 导致债权人在诉讼中一度无法联系到李代莹本人，这种行为足以使建行股份公司省分行相信李代莹的行为足以影响债权的实现，存在重大风险，因此有权要求解除合同。 三、建行股份公司省分行为实现债权、减少损失而接受李代莹还款的行为， 不能视为建行股份公司省分行愿意继续履行合同。综上，建 行股份公司省分行行使的是合同解除权，而不是合同法约定的解除权， 李代莹是 否构成根本违约与建行股份公司省分行行使合同约定解除权之间无因果关系，请求二审法院依法予以改判。被上诉人李代莹、华威公司未进行答辩。本院经审理查明的事实除

15、与原审法院查明的事实一致外，另查明，从2008年 11月 5 日起至 2009 年 4 月 14 日止，李代莹均按约还本付息。截止2009年 4 月 14 日，李代莹尚欠建行股份公司省分行借款本金为852 432.24 元。本院认为，本案所涉个人住房商业用房贷款合作协议、个人住房商业用房贷款保证合同、成都市商品房买卖（预售）合同、个人住房商业用房贷款借款合同 及个人住房商业用房贷款抵押合同均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应属合法有效。根据中华人民共和国合同法第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，各方均应履行各自的义务。建行股份公司省分行按约向李代

16、莹发放96 万元贷款，李代莹应按合同约定的还款方式及还款期限履行还款义务。本案中，李代莹在履行 两份个人住房商业用房贷款借款合同过程中均存在十九期逾期还款行为，已 构成违约，根据中华人民共和国合同法第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除条件成就时，解除权人可以解除合同，李代莹与建行股份公司省分行签订的 个人住房商业用房贷款借款合同第十六条也明确约定，李代莹未按合同约定的还款计划还本付息，建行股份公司省分行除有权收取逾期罚息外还有权解除合同。虽然李代莹事后补足还款并承担逾期罚息，但这属于其应按约履行的义务， 并不能改变其存在逾期还款的违约事实，李代莹违背诚实信用原则是导致本案纠纷发生的根本原因，因此当李代莹出现逾期还款的 情形时，合同赋予建行省分行要求解除合同的权利，故对建行股份公司省分行要求解除两份 个人住房商业用房贷款借款合同，由李代莹归还建行股份公司省 分行借款剩余本金及利息，并以其购买的位于武侯区人民南路三段华西美庐2栋 15 楼