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1、财务报表分析第二次形成性考核作业本人选择万科企业股份有限公司作为分析对象进行报表分析。一、公司简介：万科企业股份有限公司，简称万科或万科集团，证券简称：万科 A、证券代码：000002，证券曾用简称：深万科 A、G 万科 A。公司总股本 1099521.02 万股（2008 年 2 季度），总部位于中国深圳市福田区梅林路 63 号万科建筑研究中心。万科企业股份有限公司（股票代码：000002），英文名称为：CHINA VANKE CO., LTD. 缩写为“VANKE”1，成立于 1984 年 5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是中国大陆首批公开上市的企业之一，股市里的代表性地产蓝筹股
2、，总部设在广东深圳，至 2009 年，已在 20 多个城市设立分公司。2010 年公司完成新开工面积 1248 万平方米，实现销售面积897.7 万平方米，销售金额 1081.6 亿元。截止到 2010 年 6 月30 日，公司总资产为 1605.1 亿元人民币。2010 年上半年，公司实现销售面积和销售金额分别为 320.2 万平方米和 367.7亿元，销售金额同比增长 19.5%。公司销售额占全国商品住宅成交额的比例为 2.18%。公司于 1988 年介入房地产领域，1992 年正式确定大众住宅开发为核心业务， 迄今为止，万科已进入深圳、上海、北京、广州、天津、成都、南昌、沈阳、无锡、昆山
3、、武汉、大连、东莞、南京、中山、鞍山、长春、苏州、镇江、佛山、杭州、厦门、长沙、青岛、宁波、珠海、福州、重庆、西安、合肥、海口、三亚、昆明、贵阳、乌鲁木齐、唐山、烟台、太原、廊坊、吉林、清远、扬州等，目前万科业务已经扩展到 42 个大中城市，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲、环渤海湾区域和中西部区域四大城市经济圈为中心的发展策略。凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并为投资者带来了稳定增长的回报。 一、万科股份有限公司营运能力分析（一）运用历史比较法进行趋势分析企业的营运能力主要是指营运资产的效率和效益，体现了企业运用资产的能力, 资产运用效率高, 则可以用较少的投入获取较高
4、的收益。下面以具体指标来分析万科的营运能力:1、万科股份有限公司营运能力指标分析（1）存货周转率2008 年存货周转率= 存货成本/存货平均余额=25005300000/76235670732=0.328 2009 年存货周转率= 存货成本/存货平均余额=34514700000/88002804691 =0.39222010 年存货周转率=存货成本/存货平均余额=301073500000/11174000000 =0.2692存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性, 控制失败会导致成本过度, 作为万科的主要资产, 存货的管理更是举足轻重。由于万科业务规模扩大, 存货规模增长速度大于其销售增长的
5、速度, 因此存货的周转率逐年下降（见表 1）。若该指标过小, 则发生跌价损失的风险较大, 但万科的销售规模也保持了较快的增长, 在业务量扩大时, 存货量是充足货源的必要保证, 且存货中拟开发产品和已完工产品比重下降, 在建开发产品比重大幅上升, 存货结构更加合理。因此, 存货周转率的波动幅度在正常范围, 但仍应提高存货管理水平和资产利用效率, 注重获取优质项目, 加快项目的开发速度, 提高资金利用效率, 充分发挥规模效应, 保持适度的增长速度。表 1 万科股份有限公司 2008-2010 年存货周转率年份200820092010存货周转率0.32800.39220.2692应收账款周转率200
6、8 年应收账款周转率= 销售收入/平均应收账款 =40991800000/886692623.8=46.232009 年应收账款周转率= 销售收入/平均应收账款=48881000000/818092050.2 =59.752010 年应收账款周转率= 销售收入/平均应收账款=50713800000/1153635123=43.96 相对于 2008 年来说 2009 年万科的应收账款周转率有大幅提升( 见表 2) , 原因是主营业务的大幅上升,而 2010 年受房地产市场调控影响略有下降.表 2 万科股份有限公司 2008-2010 年应收账款周转率年份200820092010应收账款周转率4
7、6.2359.7543.96流动资产周转率2008 年流动资产周转率=销售收入/平均流动资产=40991800000/104464000000=0.3924 2009 年流动产资周转率=销售收入/平均流动资产=48881000000/121898000000=0.4010 2010 年流动资产周转率=销售收入/平均流动资产 =50713800000/167926000000 =0.3020流动资产周转率取决于每一项资产周转率的高低, 该指标( 见图 3) 近年的下降趋势主要是由于存货周转率的下降, 但其毛利率, 应收账款和固定资产利用率的提高使其下降幅度较小, 万科要提高总资产周转率, 必须改
8、善存货的管理。表 3 万科股份有限公司 2008-2010 年流动资产周转率年份200820092010流动资产周转率0.50.40100.3020固定资产周转率 20年固定资产周转率=营业收入/固定资产平均占用额=3745960 /=. 20年固定资产周转率=营业收入/固定资产平均占用额=4422540 /=. 2010 年固定资产周转率=营业收入/固定资产平均占用额 29493/ =.年份200820092010固定资产周转率.固定资产周转率说明企业的固定资产在一定时期内的周转次数，可见万科企业的固定资产周转率逐年上升，说明万科的固定资产周转速度在加快，使用效率在提高。总资产周转率 20年
9、总资产周转率=营业收入/总资产平均占用额=3745960 /=. 20年总资产周转率=营业收入/总资产平均占用额=4422540/ .2010 年总资产周转率=营业收入/总资产平均占用额 29493/ =.年份200820092010总资产周转率.该指标用于分析全部资产的使用效率，根据数据显示，万科企业的总资产使用周转率在下降，也就是说该企业利用全部资产进行经营活动的能力和效率在下降，企业应采取适当的措施提高各项资产的利用程度，对那些确实无法提高利用率的多余，闲置的资产及时处理，提高总资产周转率。（二）运用同业比较分析结果如下（表一）通过万科企业 2010 年资料，进行同业比较分析。该企业实际
10、指标值及同行业标准值如下表指标本年实际值 行业平均值与行业平均值差异存货周转率0.270.44 -. 应收账款周转率43.9619.08 24.88 流动资产周转率.固定资产周转率.-.总资产周转率.分析结果：（1）应收账款和存货的流动性分析从表中可以看出，该企业应收账款周转率高于行业标准值，说明该企业资产的流动性高于行业标准值。而存货周转率与行业标准值相比，低于行业标准值。初步结论是：（1）存货周转率低于行业标准值，说明该企业存货周转速度慢，有过多的存货，影响资金的及时回笼。（2）应收帐款周转率高于行业标准值，说明企业的应收账款的回收速度较快，对应收账款的管理效率较高。（）流动资产周转率分析
11、从表中数据来看，万科企业本年流动资产周转率略高于行业标准值，表明该公司流动资产的周转速度较快，营运能力较强，效率较高。（）固定资产周转率分析从表中来看，万科企业本年现金比率低于行业标准值，说明该企业固定资产的周转速度较慢，使用效率低。（）总资产周转率分析从表中数据来看，万科企业本年总资产周转率高于行业标准值，表明该企业利用全部资产进行经营的效率高，资产的有效使用程度高，说明企业的偿债能力和获利能力较强。通过上述分析，可以得出这样的结论：2010 年年末万科企业的营运能力低于行业平均水平。主要问题，特别是存货周转率和固定资产周转率较低，也就是说应及时清理存货，加强固定资产的使用效率。四、结论与建
12、议(1)通过观察企业的营运能力中的存货周转率，说明该企业的存货存在较严重的问题，同样，该企业的应收帐款也存在一定的问题。要特别引起重视。(2)通过观察企业营运能力的固定资产周转率很存在问题，说明企业固定资产的利用效率不高，应及时清理。总的来说, 万科的资产营运能力较强, 尤其是其应收账款的营运能力非常优秀, 堪称行业典范。但近年来的土地储备和在建工程的增多, 存货管理效率下降较为明显, 因此造成了总资产管理效率降低, 管理层应关注存货的管理。另外，2008 年经济危机对房地产行业带来了一定的冲击，但万科在行业内的成长性比较好，其抵御风险能力的作用下，使得公司目前发展比较稳定。对该企业发展的建议：1）加强存货的管理，降低存货的数量。2）采取措施提高各项资产的利用程度，对那些确实无法提高利用率的多余，闲置的资产及时处理，提高总资产周转率。
