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1、1阳光国际商城价格定位与返租及租金政策专题报告阳光国际商城价格定位与返租及租金政策专题报告(4.15)(4.15)第一部分：价格定位第一部分：价格定位一、价格定位原则一、价格定位原则 价格充分体现项目商业价值； 项目周边的商业环境与地理位置是商业价值的核心； 参考项目周边同 类项目或竞争性商业项目的价格水平； 项目自身的基本素质，如商业规划、业态组合等； 项目周边商业的租金水平是项目租金的最佳参考； 参考目标客户对项目所在片区的可承受单价限度（市场认可价格） 。二、长安镇二、长安镇2003-2005年在售商业项目一览年在售商业项目一览项目项目 名称名称位位 置置规规 模模经营业态经营业态铺位形
2、铺位形 式式均价均价 ( (元元/)/)返租情况返租情况租金租金( (元元/)/)实用率实用率锦江 花园锦厦工 业大道建筑面积13万 商业面积1 万自营 餐厅、 美发、家居 用品、独立式 街铺11000不返租507090%莲花 广场二环路 与咸西 大道建筑面积9.7万 一层商业 4500自营 高尔夫 用品、工商 银行、美发 餐饮独立式 街铺22000，一 次性付款93 折、银行按 揭96折不返租一层83 二三 层写字间33100名城 风情 街长青路 与二环 中路25000 两层自营 中国银 行、餐饮、 美发、咖啡 酒吧独立式 街铺一期1层： 25000，2层： 12000 二期 1层：2300
3、0 2层：11000返租，一次 性 返还3年 21%租金， 共返租3年。一层70120 二层306089%明珠 广场长青路 与长怡 路63000 四层计划沃尔玛 二三层 肯德 基一层 饮食 婚纱美容专 卖店独立式 街铺 产权式 商铺以前售价 35000，新 的售价尚未 确定考虑返租， 具体返租策 略尚未明确租金不详56%健逸 天地横增路总建筑 154583住宅 1100套 商业 裙楼两层独立 商业两层待建商业： 超市、洗衣 店、银行、 餐饮、百货街铺及 内铺商业待建， 价格未定， 出租为主尚无相关资 料商铺街建， 无法了解相 应售价及租 金住宅 83%2三、值得借鉴案例三、值得借鉴案例1 1、
4、莲花广场的借鉴点、莲花广场的借鉴点一楼街铺均价22000元/平方米（含93折优惠） ，独立街铺，每间商铺赠送约4560夹层，增加了投资者兴趣，一次性付款93折，未进行返租。2 2、名城风情街、名城风情街借鉴点借鉴点一层街铺均价约25000元/平方米（含21%的返租） ，二层均价11000元/平方米。一次性返租3年共21%的租金，返租降低首付，降低了投资压力，扩大了投资层，实现高销售率，充分提升了项目商业的价值。3 3、明珠广场、明珠广场借鉴点借鉴点：前期定价较高，街铺32000元/平方米（前期定价因考虑大部分物业用于出租经营，所以整体定价较高，但销售情况较差。目前新价格政策正在制定中） 。如果
5、施行返租，将成为本项目最大的竞争对手。四、阳光国际商城价格定位四、阳光国际商城价格定位根据阳光国际商城周边商业租金状况：霄边大道街铺及其它商业租金均价区间为100-120元/平方米左右(以实用面积计)。结合项目特点与招商需要，建议项目一楼整体月租金均价区间为：125190元/月(以实用面积计)，折合建筑面积的月租金均价区间约为80120元元/平方米平方米（本项目实用率约为62%） 。初步预计,阳光国际商城建筑面积月租金均价区间在80120元元/平方米左右。平方米左右。31 1、阳光国际商城各区段租金水平定位、阳光国际商城各区段租金水平定位结合项目定位，并参考项目周边商铺租金水平，阳光国际商城各
6、区段建筑面积租金水平预估如下：区段区段面积面积预估月租金均价月租金收入 西边临街铺1827.00 140255779.83 东边临街铺1189.29 90107036.03 北边临街铺611.80 12073415.63 第一圈层内铺2415.37 90217382.89 第二圈层内铺1225.34 7085773.77 合计7268.79 总额739388.16 实际平均租金101.72 南边首层街铺697.25 6041835.00 南边二层商铺1018.163030544.80 南边三层商铺1018.162020363.20 合计2733.57 总额92743.00 实际平均租金33.9
7、3 按以上租金水平进行估算：按以上租金水平进行估算：预计阳光国际商城大卖场首层商铺实际租金均价约约100100元元/左右，其中临街铺位平均租金左右，其中临街铺位平均租金为为120120元元/，内铺平均租金为，内铺平均租金为8383元元/，与周边市场参考租金水平范围基本相符。预计南边商业裙楼1-3层的实际租金均价约约3434元元/左右左右。 2 2、各区段建筑面积销售均价定位、各区段建筑面积销售均价定位1）租金返算法推算销售价格的公式为：销售价格租金返算法推算销售价格的公式为：销售价格= =年租金收益年租金收益/ /年租金回报率年租金回报率2 2）用不同租金回报率返算各区段销售均价的对比分析）用
8、不同租金回报率返算各区段销售均价的对比分析7%回报率回报率6.5%回报率回报率6%回报率回报率 区段区段租金均价租金均价面积面积销售均价销售均价销售额销售额销售均价销售均价销售额销售额销售均价销售均价销售额销售额 西边临街铺1401827.00 24000 43847971 25846 47220892 28000 51155967 北边临街铺120611.80 20571 12585537 22154 13553655 24000 14683126 第一圈层内铺902415.37 15429 37265639 16615 40132227 18000 43476579 东边临街铺901189
9、.29 15429 18349035 16615 19760499 18000 21407207 第二圈层内铺701225.34 12000 14704074 12923 15835157 14000 17154753 合计合计7268.79 126752256 136502429 147877632 整体实际均价整体实际均价17438 18779 20344 街铺销售均价街铺销售均价206122219824047 内铺销售均价内铺销售均价1427515373166544说明：通过不同回报率下的销售均价返算，分析如下：租金回报率不同，测算的价格之间存在较大差异，因此选择合适的回报率将是租金返算
10、法选择合适的回报率将是租金返算法定价的关键。定价的关键。按7%回报率进行估算的首层商铺整体均价达不到公司经营目标要求；按6.5%回报率估算的首层商铺整体均价达首层商铺整体均价达18779元元/，符合公司营销目标要求。首层临街首层临街铺位销售均价达铺位销售均价达22198元元/，与周边市场商业均价水平相比，较好地体现项目的投资价值与升值空间，从投资回报方面考虑，按从投资回报方面考虑，按6.5%6.5%回报率返算销售价格比较合适。回报率返算销售价格比较合适。按6%回报率估算的首层临街商铺均价达首层临街商铺均价达24047元元/，按10-12年投资回报期估算，其实际租实际租金均价需达金均价需达166
11、-200166-200元元/左右。左右。对照项目周边市场租金现状，相对而言预期租金收益的期望值过高，要达到此租金水平的市场成长期过长，将影响投资者的热情，同时销售价格过高也会增加销售压力，因此6%的回报率不适合返算销售价格。3 3）结合市场比较分析定位法，确定租金返算法的合适回报率）结合市场比较分析定位法，确定租金返算法的合适回报率阳光国际商城临街铺位与市场参考项目临街铺位的比较阳光国际商城临街铺位与市场参考项目临街铺位的比较比较内容比较内容权重权重项目名称项目名称 锦江花园锦江花园明珠广场明珠广场莲花广场莲花广场名城风情街名城风情街阳光国际阳光国际 整体区位整体区位15814111311 商
12、业成熟度商业成熟度201018111516 人流可达性人流可达性1069789 停车便利性停车便利性1079989 聚核效应聚核效应1581471214 消费环境消费环境1581281412 实用率实用率764764 发展前景发展前景848587 合计合计10057886584825阳光国际商城首层临街铺位均价的合成阳光国际商城首层临街铺位均价的合成比较内容比较内容权重权重项目名称项目名称 明珠广场明珠广场莲花广场莲花广场名城风情街名城风情街锦江花园锦江花园阳光国际阳光国际 合计权重合计权重Q8865845782 实际均价实际均价PI32000205002000011000 与本项目的权值与本
13、项目的权值0.9321.2620.9761.439 权重均价权重均价PI29818.1825861.5419523.8115824.56 楼盘所占权重楼盘所占权重WI20%20%45%15% 楼盘权重价楼盘权重价PIWI5963.645172.318785.712373.6842122295.34 说明：由于明珠广场前期定价的销售情况不理想，其定价的参考性有限，所以其权重值相应取得较低。市场比较定价法公式为市场比较定价法公式为: :均价均价=PI=PIWIWI通过市场对比分析定位法估算，阳光国际商城首层临街铺位的市场参考均价约在临街铺位的市场参考均价约在2200022000元元/左右。左右。同
14、时根据商业定价规律，一楼临街商铺均价通常较一楼内铺均价高25-35%。按此推算，阳光国际商城首层内铺市场参考均价约在首层内铺市场参考均价约在1500015000元元/左右。左右。基本上与6.5%回报率返算的销售均价区间相吻合。小结：通过租金返算法与市场对比分析定价法的综合比较，建议阳光国际商城采用小结：通过租金返算法与市场对比分析定价法的综合比较，建议阳光国际商城采用6.5%6.5%回回报率返算的销售均价。报率返算的销售均价。4 4）阳光国际商城各区段销售价格定位）阳光国际商城各区段销售价格定位按照项目各区段预计租金水平（建筑面积租金） ，以7%、6.5%、6%的租金回报率返算各区段的销售均价
15、对比如下， 说明：以上价格为各区段实收均价，不含优惠与返租，建议选择说明：以上价格为各区段实收均价，不含优惠与返租，建议选择6.5%6.5%回报率返算的各区段销回报率返算的各区段销售均价售均价。区段区段租金均价租金均价 元元/返算销售均价元返算销售均价元/ 7%回报率回报率6.5%回报率回报率6%回报率回报率 西边临街铺140 24000 25846 28000 北边临街铺120 20571 22154 24000 第一圈层内铺90 15429 16615 18000 东边临街铺90 15429 16615 18000 第二圈层内铺70 12000 12923 14000 南边首层街铺60 1
16、0286 11077 12000 南边二层商铺30 5143 5538 6000 南边三层商铺20 3429 3692 4000 63 3、阳光国际商城销售收入估算、阳光国际商城销售收入估算7%回报率回报率6.5%回报率回报率6%回报率回报率 区段区段租金均价租金均价面积面积销售均价销售均价销售额销售额销售均价销售均价销售额销售额销售均价销售均价销售额销售额西边临街铺1401827.00 24000 43847971 25846 47220892 28000 51155967 北边临街铺120611.80 20571 12585537 22154 13553655 24000 14683126 第一圈层内铺902415.37 15429 37265639 16615 40132227 18000 43476579 东边临街铺901189.29 15429
