唐山购物中心市场研究31p

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1、 唐山“购物中心”市场研究思路：商圈市场分析商业发展历程 历史 沿革宏观市场市场现状分析物业分析经济分析发展趋势和 市场机会点商业经营性分析首先，通过唐山购物中心的历史发展和现有及未来商圈的规划，推理分析出唐山的整体市场概况。然后，对现有购物中心及3-5年内即将投入市场的购物中心进行分析。同时，对具体项目经营状况进行分析，通过市场供给分析和经营分析得出“购物中心”发展趋势和市场机会点。未来市场供应唐山购物中心及大型超市卖场现状及发展趋势分析购物中心-前提说明本部分的研究将分为以下几个方面：通过对唐山市购物中心商业物业和百货商业物业历史供给走势和基本零售情况的分析，考察唐山市商业发展的基本特征。

2、通过对大型现代购物中心物业和大型百货两种商业物业形态的考察，分析唐山市商业物业市场的基本分布格局、空间发展趋势和不同商业类型的发展潜力、趋势及前景。通过对不同商业区段和不同商业物业类型的租售价格考察，分析唐山市购物中心商业物业的基本价格特性，并预测其发展的趋势。由于购物中心商业物业市场本身的特性所限，本部分研究的重点在于以物业发展商的角度考察市场，着重于商业物业的供给和价格表现。另外说明的是，本部分报告数据不包括低端农贸市场、建材市场、非综合类的专业市场。唐山购物中心及大型超市卖场现状及发展趋势分析购物中心-基本状况分析在不考虑低端农贸、社区商业的基础上，唐山购物中心型商业物业2003年底累计

3、营业面积11.1万平方米，到2010年达到80.7万平米，而现有在建项目将在3年内入市，届时总量将达到183.4万平方米。市场供给迅猛增长。唐山购物中心及大型超市卖场现状及发展趋势分析购物中心-基本状况分析购物中心的经营面积现状不考虑超市与部分主要商业物业的重复计算，排除掉市辖区外的商业物业，同时不计农贸市场、建材电器等 专业市场、早期商业物业和低档底商，目前唐山市主要集中型商业物业提供商业建筑面积约59.7万平方米。项项目名称所属政 区位置建筑面积积( )开业时间业时间档次商业类业类 型唐山百货大楼路北区建设路620001984中档百货 华联 商厦 路北区新华西道31000 1987中高档百

4、货 唐百八方购物广场路北区北新西道45000 2004中档百货 远洋城 路北区长宁道1100002004中高档SHOPPING MALL 新天地购物乐园路北区国防道1500002005中档散铺 三利国际购 物中心 路北区建设路与新华道交口56000 2006中高档百货 唐百凤凰购物广场 路北区北新西道37000 2007高档百货 唐百人民购物广场 路北区建设北路300002009中高档百货 超级商场 路北区新华西道12000 2009中高档百货 唐百东方购物广场路北区建国路180002009中低档百货唐百南湖购物广场路南区西电路190002009低档百货唐百企新购物广场路北区北新道南27000

5、2009中档散铺总计597000唐山购物中心及大型超市卖场现状及发展趋势分析购物中心-基本状况分析发展历程分析从唐山市购物中心商业物业的供应走势来看，可以发现发现：从1984年-2002年间唐山市新增集中型商业仅9.3万平米，十几年里商业发展缓慢。在2013年左右唐山市集中型商业物业的供给整体逐渐趋于饱和。从2003年的数据来看，人均集中型商业面积为0.037平方米/人，这一指标到2013年将达到0.59平方米/人，（一般国际都市人均集中型商业面积为0.8-1平方米/人）唐山城市商业供给的绝对不足将得到解决。由于此后本市商业设施的发展将转由居民消费水平上升来拉动，其市场的增长将进入一个相对稳定

6、的时期。供应方面，唐山市在2004至2005年间进入了第一个供应高峰。而在2009-2012年将进入第二个供应高峰。在大型ShoppingMall和外资超市相继落成开业的推动下，本市优质商业物业年均增长在13万平方米以上。单位面积零售总额趋于下降，商业市场竞争加剧，将逐步对商业经营者和投资者的物业需求造成影响。唐山购物中心及大型超市卖场现状及发展趋势分析购物中心-基本状况分析唐山现有及未来规划的集中型商业中心（以百货或购物中心为核心）布局商业业区名称商业业区类类型位置档次特征新华-建设商业 中心区商业正中心区路北区中高档唐山市商业的核心，是唐山是发展最早、规模最大、商业氛围最为浓 郁、覆盖客

7、户面最广的市级商圈，在唐山市场占据主导地位。先规模正在向东西两侧扩 大。 本项目即在此区域，包含唐山百货大楼、万达广场、三利购物中心等项目长宁-建设商业 中心区商业副中心区路北区中高档唐山市新兴北部城区商业副中心。随着唐山市的城市扩张 而形成，以服务周边居民 为主。拥有唐山首个大型SHOPPING MALL远洋城，引领唐山商业新形态的形成， 实现 一站式购物及娱乐 休闲消费。八方商业中心区商业副中心区路北区高档八方商业中心区是目前唐山档次最高的商业区域，由高档百货组 成的高品质商圈。 其中，唐百凤凰购物广场是目前唐山档次最高的都市精品百货店，引入了较多国内 一线及国内一线品牌。唐百八方购物广场

8、是服务区域的中档百货店，唐百超市为 该百货店的主力店。成为唐山的高档商业中心聚集地，满足唐山高档人群的购物需 要。凤凰新城区域商 业中心区区域商业中心 区路北区中高档凤凰新城为唐山城市未来发展的主要区域，区内项目林立，消费潜力巨大。凤城国 际广场、隆泰商务中心等项目是该区域的代表。南湖区域商业中 心区区域商业中心 区路南区中档以老唐山风情小镇、南湖生态美食城为代表的特色主题商业区。引领未来南湖区域 商业发 展方向。唐山购物中心及大型超市卖场现状及发展趋势分析购物中心-基本状况分析分布区域和趋势唐山全市已初步形成了中心城区商业、其他城区及县（市）城区商业、乡镇商业三级分布的格局。唐山中心区商业网

9、点分布呈现集聚性，在空间分布上形成了以新华道和建设路交叉口为核心的“新华-建设”商业中心区，以长宁道和建设路交叉口为核心的“长宁-建设”商业中心区，以批零为特征的小山商业区和渤海商业区。最新的“唐山商业网点10年规划”2011年-2020年，城市商业中心区将构建“一正、两副、两区域”的商业中心格局。即商业正中心新华-建设商业中心区；商业副中心长宁-建设商业中心区和八方商业中心区；区域商业中心区凤凰新城区域商业中心区和南湖区域商业中心区。我项目位于规划中的“一正”范围的核心地带。从空间分布来看，唐山市绝大多数的商业物业集中在新华道两侧和建设路两侧，而以本案为中心的三公里范围内，集中了唐山市绝大多

10、数的市级、地区级商业中心和各式特色商业街区。唐山购物中心及大型超市卖场现状及发展趋势分析购物中心-基本状况分析唐山未来主要大型商业项目名称区位地址面积积（ ）预计预计 完工年 限内容渤海新世界 路南区新华西道88号 350002012年2月百货、超市、精品店、餐饮、电影院万达广场 路南区路南区长青楼 2100002011年9月SHOPPINGMALL，百货、超市、精品店、餐 饮、娱乐新华联 广场 路南区新华道与卫国路交叉口 150002012年百货、商街、餐饮、娱乐世博广场 路南区建设路与新华道交叉口 3000002012年百货、精品店、街铺新华贸 写字楼 路南区新华西道32号 6000020

11、11年9月百货、精品店、娱乐凤城国际广场 路北区友谊路与北新道交叉口 800002011年12月百货、沃尔玛超市、电影院新华文化广场路北区文化路与新华道交叉口1270002012年王府井百货君柏时代商业中心路北区常各庄2000002013年12月购物中心、步行街、餐饮总计1027000唐山购物中心及大型超市卖场现状及发展趋势分析购物中心-基本状况分析地块半径两公里范围内购物中心状况 统计表明，到2013年项目周边两公里范围内将有集中型商业物业约80万平方米（不计农贸市场、建材电器 等专业市场和低档底商），占到唐山市商业物业供给的43.6。-根据唐山2011统计年鉴唐山购物中心及大型超市卖场现状

12、及发展趋势分析购物中心-基本状况分析地块半径两公里范围内购物中心状况 统计表明，到2013年项目周边两公里范围内将有集中型商业物业约80万平方米（不计农贸市场、建材电器 等专业市场和低档底商），占到唐山市商业物业供给的43.6。-根据唐山2011统计年鉴唐山购物中心及大型超市卖场现状及发展趋势分析购物中心典型项目研究唐百大楼：唐百主力店创始于1984年，历史最为长久，是目前唐山知名度最高，且人流量较大的百货店。它经历了四次调整及改扩建而形成今天的规模和档次，是目前唐山单店面积最大的百货店。唐百商圈在地理位置上有很大的优势，但同时也存在场地狭小、业态单调及商品同质化竞争等问题。远洋城：2004年

13、建成营运的远洋城是唐山首个大型shoppingmall。是按照唐山商业发展规划而建设的，由五联百货、保龙仓超市及苏宁电器等主力店组成，是唐山目前较为时尚的休闲性消费场所，也改变了唐山消费者的消费观念，在购物的同时也可进行服务性消费，如玩电玩、看电影、唱歌及吃饭等消费，实现一站式购物及娱乐休闲消费。由其和2009年营运的唐百人民购物广场共同支撑起唐山北部“长宁-建设商业副中心”。唐山购物中心及大型超市卖场现状及发展趋势分析三利购物中心：凤凰购物广场：2006年建成开业的三利购物中心是目前新华-建设商业中心区（原唐百商圈）档次最高的百货店，也是唐山目前唯一一个综合体商业，它品牌种类丰富，品牌档次较

14、高，同时添加了娱乐、餐饮等业态，丰富了业态组合，提升了商圈的整体档次。正是“三利”的出现，直接导致了唐百集团危机感的形成，并开始在唐山优质地段大肆扩张，以保持其行业老大的地位。2007年成立唐百凤凰购物广场与原有的唐百八方购物广场共同支撑起了唐山商业副中心八方商圈。成为唐山的高档商业中心聚集地，满足唐山高档人群的购物需要。唐百凤凰购物广场是目前唐山档次最高的都市精品百货店，引入了较多国内一线及国内一线品牌。唐百八方购物广场是服务区域的中档百货店，唐百超市为该百货店的主力店。购物中心典型项目研究唐百东方广场：2009年唐百超级商场落户新华西道，唐百东方购物广场落户建国路，唐百南湖购物广场落户西电

15、路，唐百企新购物广场落户北新道。自此完成了唐百集团的初步商业部署，同时，也产生了唐山商业新格局。唐山购物中心及大型超市卖场现状及发展趋势分析购物中心-基础研究小结唐山现有及未来商业规划图：CBD唐山购物中心及大型超市卖场现状及发展趋势分析购物中心-基础研究小结唐山购物中心项目分布特征唐山零售区域相当集中于市区中心，建设路、新华道、北新道、长宁道等商业区域构成为城市的主要商业区。各个商业区域日益表现出以大型商业物业为核心，以商业街铺体系为延伸，多种商业业态互补并存并向外拓展的态势。而南湖、凤凰新城等区域商业中心在旧城改造的基础上，获得了新的规划和建设。就目前结果来看，规划已经初现成效，大批开发商

16、的进驻必将引领该区快速发展。建国路、西电路、企新桥附近因为唐百集团的进驻而备受关注，未来随着城市的开发建设，上述地段也极有可能形成新的区域商业中心。唐山购物中心及大型超市卖场现状及发展趋势分析购物中心-经营现状及目前存在的问题购物中心类别：唐山市共有传统百货7家、Shoppingmall 1家、精品百货2家、时尚百货0家。从经营状况上 看，传统百货在唐山销售状况很好，唐山人较为认可 ，精品百货因为其定位高端，随着唐山人生活水平的提 高，经营状况也很好。而购物中心因为其定位时尚所以更受年轻人追捧。其中，唐百旗下拥有商业7家，整体 经营状况良好，2010年总体销售额达到60亿元人民币，在唐山具有垄断地位。其中以占据中心位置的唐百大 楼和八方购物经营状况更是出色。数量名称面积积年代经营经营 状况传统 百货7家唐山百货大楼620001984非常好华联 商厦310001987一般唐百八方购物广场450002004好唐百超级商场120002009较好