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1、开封房地产市场分析报告 开封古称汴梁，位于河南省东部，在中国版图上处于豫东大平原的中心位置。开封是国务院首批公布的 24 座历史文化名城和我国七大古都之一，是中国优秀旅游城市、全国双拥模范城、全国创建文明城市工作先进城市，也是河南省中原城市群和沿黄“三点一线”黄金旅游线路三大中心城市之一。国务院批准的开封市城市总体规划（19952010）确定开封的城市定位是：“河南省东部地区重要的中心城市，国家历史文化名城、旅游胜地”。全市总面积 6444 平方公里，人口 480 万，其中耕地面积 363.4千公顷，市区面积 359 平方公里，市区人口 80 万，辖尉氏县、杞县、通许县、兰考县、开封县五县和鼓
2、楼区、龙亭区、禹王台区、顺河回族区、金明区五区。开封是一座具有悠久历史的文化名城。地处中原腹地、黄河之滨的开封，是中华民族的主要发祥地之一，迄今已有 2700 多年的历史。春秋时期，郑庄公在此修筑储粮仓城，定名为“启封”，取“启拓封疆”之义，后避汉景帝刘启之讳改名为开封。战国时期的魏，五代时期的后梁、后晋、后汉、后周，北宋和金均定都于此，素有“七朝都会”之称。尤其是北宋时期，从陈桥兵变到南宋偏安，历经九帝 168 年， “人口逾百万，货物集南北”，是当时全国的政治、经济、文化中心，也是国际性的大都会，有着“琪树明霞五凤楼，夷门自古帝王州”、 “汴京富丽天下无”的美誉。北宋画家张择端的清明上河图
3、和孟元老的东京梦华录，生动地描绘了古都开封当时的繁华景象。这一时期的开封，涌现出了清正廉明的包公、满门忠烈的杨家将、民族英雄岳飞、图强变法的王安石等一大批具有重要影响的历史人物，对中国历史的发展产生了重大影响。一、开封一、开封经济总经济总体运行情况体运行情况核心提示：城镇以上固定资产投资增势仍较快。1-8 月份，全市城镇以上固定资产投资完成 126.53 亿元，比上年同期增长 48.4%。其中工业投资 89.9 亿元，比上年同期增长 70.9%，占城镇以上固定资产投资的71.05%，工业投资仍是拉动城镇以上固定资产投资增长的主要因素。2008 年 1-8 月份，河南省开封市全市国民经济运行态势
4、良好，工业生产稳步增长，单位工业增加值能耗降低明显，城镇以上固定资产投资继续高位增长，消费品市场持续增长，物价涨势回落，财政金融形势稳定。规模以上工业稳步增长。1-8 月份，全市规模以上工业实现工业增加值116。97 亿元，比上年同期增长 22.9%，高于全省平均增幅 0.3 个百分点。从整体来看，全市规模以上工业呈现以下三个特点：重工业比重和增速均高于轻工业。全市重工业企业完成工业增加值 64.9 亿元，占规模以上工业增加值的 55.5%，比上年同期增长 24.8%；轻工业企业完成工业增加值 52.07 亿元，占规模以上工业增加值的 44.5%，比上年同期增长20.6%。非公有制工业主导全市
5、工业增长。全市非公有制工业企业完成增加值 93.45 亿元，占规模以上工业增加值的 79.9%，比上年同期增长 26%，高于全市平均增幅 3.1 个百分点，高于公有制工业增幅 14 个百分点。农副食品加工等五大行业完成增加值居前。在 31 个工业行业大类中，农副食品加工业、化学原料及化学制品制造业、纺织业、通用设备制造业、木材加工及木、竹、藤、棕、草制品业五个行业分别完成工业增加值 15.94亿元、11.18 亿元、10.89 亿元、10.45 亿元、9.37 亿元，合计完成增加值57.83 亿元，占规模以上工业增加值的 49.4%。单位工业增加值能耗降低明显。1-7 月份全市规模以上工业能源
6、消费量为 144.89 万吨标准煤，比上年同期增长 13.3%，单位工业增加值能耗降低率为 7.8%。其中市直规模以上工业能源消费量为 48.96 万吨标准煤，比上年同期减少 7.21%，单位工业增加值能耗降低率为 21.56%。城镇以上固定资产投资增势仍较快。1-8 月份，全市城镇以上固定资产投资完成 126.53 亿元，比上年同期增长 48.4%。其中工业投资 89.9 亿元，比上年同期增长 70.9%，占城镇以上固定资产投资的 71.05%，工业投资仍是拉动城镇以上固定资产投资增长的主要因素。其中，完成投资额较多的工业项目有：开封京源发电有限公司的 2600MW 工程、杞县永煤集团有限公
7、司的 4 万吨聚甲醛工程、开封晋开化工有限公司 1830 工程分别完成投资 132186 万元、52100 万元、13800 万元。消费品市场持续增长。1-8 月份，开封市消费品市场继续保持快速发展态势，全市社会消费品零售总额完成 170.17 亿元，比上年同期增长23.7%，其中批发业、零售业、住宿和餐饮业分别实现零售额 21.24 亿元、116.29 亿元、29.76 亿元，较上年同期分别增长 43.7%、19.3%和 30.9%。分销售地区看，市、县、县以下分别完成零售额 93.02 亿元、47.38 亿元、29.77 亿元，比上年同期分别增长 20.6%、31.1%、22.6%。居民消
8、费价格涨势回落。8 月份，全市居民消费价格总指数(CPI)与上年同月相比上涨 6.3%，是今年前八个月以来月度最低涨幅；1-8 月 CPI 比上年同期上涨 9.5%，其中食品类价格大幅上涨仍是拉动 CPI 上涨的主要因素。八大类价格指数中，食品类、居住类、烟酒及用品类、医疗保健和个人用品类、家庭设备用品及维修服务类、娱乐教育文化用品及服务类分别上涨 24.9%、5.3%、5.5%、4.5%、2.7%、1.5%；衣着类、交通和通讯类分别下降 0.1%和 5.9%。财政收入快速增长。1-8 月份，全市一般预算收入完成 18.03 亿元，比上年同期增长 36.3%，其中市本级完成 7.79 亿元，增
9、长43.5%。全市一般预算支出为 40.26 亿元，比上年同期增长 33%，其中市本级完成 11.58 亿元，增长 48.5%。金融形势稳定。8 月末，全市金融机构存款余额为 442.11 亿元，比年初增加 57.68 亿元，比年初增长 15%，其中城镇居民储蓄余额 337.1 亿元，比年初增加 44.21 亿元，比年初增长 15.09%；金融机构贷款余额为 268.55亿元，比年初增加 19.44 亿元，比年初增长 7.8%。二、开封各区域分析二、开封各区域分析开封市分为 5 个区为：鼓楼区、龙亭区、禹王台区、顺河回族区、金明区五区。（1） 开封是七朝古都，中国优秀旅游城市，鼓楼区便是这座城
10、市的“窗口”。她因明清“钟鼓楼”而得名，她以经济崛起而生辉。鼓楼区位于开封市中心，交通便利，商贸繁华，辖卧龙、新华、相国寺、州桥、西司门、五一、南苑、仙人庄 8 个街道办事处，其中 2 个涉农办事处、下设 24 个社区居民委员会，101 条街巷,18 个村委会。总面积 58.68 平方公里，总人口 16.3万人。繁华的马道街、鼓楼街、中山路、自由路均在本辖区。千年古刹大相国寺、 “中国第一道观”延庆观、气势恢宏的天下第一首府开封府、威严耸立的包公祠、风景秀丽的包公湖、渊于北宋“万姓交易”的大相国寺市场，冯玉祥创办的模范商场，明清风格的书店街以及宋代州桥、郑门、朱雀门、琼林门、汴河、蔡河、明代三
11、亭清真寺和清代善义堂清真寺等文化古迹和遗址，均是我区丰富的旅游资源；“第一楼”的小笼包子、 “又一新”的切焰烧麦被认定为“中华名小吃”， “马豫兴”的桶子鸡多次在全国比赛中名列前茅，深得中外宾朋青睐。外商投建的振河商业城，与店铺林立，霓虹闪烁的马道街、鼓楼街、中山路、自由路等形成辐射中原的商贸中心区。汇集北宋美食文化的风味小吃，把鼓楼夜市装扮得中外驰名优越的地理环境，丰富的旅游资源，独有的文化优势，使鼓楼区对外经济技术合作与投资开发的前景愈加广阔。多年来，鼓楼区综合经济实力位居城区之首，连续两年被河南省政府命名为“民营经济发展 50 优”、 “优化经济发展环境先进单位”和“社会治安综合治理模范
12、区”。鼓楼区紧紧抓住改革开放这个千载难逢的机遇，以大力发展民营经济与加快城市基本建设为经济腾飞支柱，凭借雄踞市区中心，西接“开封市经济技术开发区”之优势，依托城市危旧房改造、经济迅猛发展之良机，制定了一系列优惠政策，全方位、多元化、多层次、宽领域地吸引国内外资金、技术、人才、项目，努力创办“三资”企业，不断提高利用外资的质量和水平，千方百计扩大出口创汇，大力发展商贸、旅游、工业、教育、科技、卫生、城市危旧房改造、房地产开发、基础设施，公用设施及第三产业。力促百业俱兴，使古老的鼓楼区日益焕发出青春活力和勃勃生机。（2）龙亭区位于开封市中北部，1956 年建区，2005 年进行区划调整，因著名古建
13、筑“龙亭”而得名。现辖 2 乡（北郊乡、柳园口乡）、4 办事处（北书店办事处、午朝门办事处、大兴办事处、北道门办事处），共有 44 个行政村、13 个社区居委会，总面积 91.51 平方公里，人口 16.6 万。 龙亭区风光秀丽，文化灿烂，经济繁荣，商业发达，资源丰富，发展潜力巨大。区位优势明显。贯穿全境的连霍高速公路与日南、阿深、京珠高速相连，和新郑国际机场，陇海、京广、京九铁路，106、301 国道形成了立体交通网。60 分钟可以直达新郑国际机场。随着郑开大道的开通，30 分钟可以直达郑州。旅游资源丰富。龙亭区是开封市最重要的风景旅游区，景点总数占全市的 60%以上，游客接待量占全市的 7
14、0%以上。河南省湿地保护区、黄河生态水源保护地柳池，波光粼粼，静谧幽雅。国家首批命名的 4A 级风景区龙亭湖风景区，湖光山色，引人入胜。仿宋建筑的经典宋都御街，既古香古色，淳朴典雅，又富丽堂皇，气势恢弘。仿张择端名画清明上河图而建造的反映北宋时期汴京商贾云集、百姓交易繁华景象的清明上河园，古风依然，宋韵犹存，金碧辉煌，蔚为壮观。潘家湖、杨家湖、杨家西湖三个自然湖泊，一水相连，与宏伟的龙亭大殿相映成辉。仿明清建筑的北书店街、雕梁画栋的山陕甘会馆、碑刻园林之冠中国翰园碑林、 “城摞城”奇景古城墙、一门忠烈天波杨府、乡村风味浓厚的黄河生态游览区等均为开封市标志性景观。农业特色突出。龙亭区紧邻黄河，特
15、色农业发展迅速。农作物以水稻、小麦为主，现有 2.5 万亩优质小麦生产基地 1 个、1.6 万亩优质大米生产基地 1 个。畜禽养殖以奶牛、生猪、肉鸡为主，现有亿兴乳业、黄河绿色奶业等 5 个奶牛养殖小区和张庄肉鸡养殖、刘店生猪养殖等 10 个养殖专业村。水产养殖以鲤鱼、草鱼、鲢鱼为主，现有以开封市无公害绿色水产品生产基地柳池为主的养殖水面 8000 亩，其中精养水面 2400 亩， “名、特、优”水产品 10 余种。农副产品种植以莲藕、小杂果、食用玫瑰为主，形成了“莲藕”、 “温室蔬菜”、 “玫瑰生态园”、 “小杂果”等种植示范区，全区莲藕种植面积达 2500 亩，小杂果种植面积达 3150
16、亩，孙李堂村花卉种植基地年产菊花 200 万盆。工业实力雄厚。龙亭区现有工业企业 343 家，其中规模以上工业企业17 家，形成了专用设备制造、纺织、电子仪表、耐火材料制造、医药化工等支柱产业，拥有东京空分、大禹空分、汴和耐火材料、银光纺织、柳园热能设备、山武仪表、黄河钢结构等一大批重点骨干企业。位于连霍高速和开柳路两侧的龙亭工业聚集区总规划面积 4500 亩，其中一期规划面积1110 亩，南邻复兴大道（规划中），北至护城堤，东邻开柳路，西至东官庄，是开封市未来的黄金地段，有巨大的升值潜力。园区一期用地规划和总长 1500 米的一期道路建设已于 2006 年 10 月完成，水、电、通讯等基础设施建设正在逐步完善，工业聚集区目前已初具规模，企业入驻的基本条件已经具备，汴河耐火等近 10 家企业已在园区落地开花，芳晶化学试剂等一批项目正在办理入驻手续。 商贸繁荣发达。龙亭区商贸、娱乐、餐饮等产业发展势头迅猛，宋都御街周边地带商业氛围日渐浓厚。全市档次最高的东湖逸园大酒店坐落在龙亭湖畔，风味独特，门庭若市，独领开封市餐饮业风骚。200
